住在合作社裡的人最不想在年度股東大會上聽到的是，他們的合作社有違約的危險。但對很多人來說，這是現實。每年，合作社都會破產，讓它們的“主人”束手無策。

什麼是合作社(a co-op)？

合作社是一種住房安排，居民擁有法人實體（稱為公司）的股份。這些股東獲得了一項所有權租賃或權利，允許他們住在其中一套公寓或單元中。從技術上講，業主只擁有這家公司的股份，而不是房地產本身。公司擁有房地產。股份所有人每月支付維護費用，用於支付建築物管理費用，如清潔、供暖、供水、員工工資、垃圾清理、維修費用、稅費、保險和建築物的抵押貸款。

違約型別

有兩種常見的違約型別涉及合作：抵押貸款違約和技術違約。

1. 技術違約並不嚴重。紐約和新澤西房地產律師兼紐約市住宅和商業房地產公司負責人亞當·萊特曼·貝利（Adam Leitman Bailey，Esq.）說，這種違約“包括違反抵押貸款協議，即使所有貨幣付款都已按時支付，也未能進行修複。”，這些型別的違約可以透過安排維修完成，或者至少支付費用來解決。
2. 抵押貸款違約更為嚴重，因為根據最初的協議，貸款人沒有收到建築物的付款。對於那些勤勉地支付每月維護費用而沒有拖欠款項的股東來說，這是一個令人沮喪的情況。這通常是向合作社申請破產的最快途徑。在這種情況下，貸款人會向大廈管理層發出違約通知，如果抵押貸款違約問題得不到解決，止贖程式就開始了。

最壞情況：喪失抵押品贖回權

當合作社申請破產時，喪失抵押品贖回權是最糟糕的事情。止贖是貸款人為取得建築物的合法所有權而提起的訴訟。斯圖爾特M。薩夫特是杜威公司的合夥人；LeBoeuf LLP表示，在紐約，取消抵押品贖回權可能需要幾年時間，但最終，除非合作社有合法的辯護，否則裁判將舉行拍賣，**這座建築，股東將重新成為租賃租戶，不再“擁有”他們的公寓。

如果合作社因拖欠抵押貸款而申請破產，貸款人有權取消該建築物的贖回權並驅逐股東。Bailey補充道，“抵押貸款的貸款人不能追討每一位公寓股東，因為這幢樓的抵押貸款不是股東的個人擔保。”在破產案中，合作社的銀行將先於股東獲得付款。

因此，任何來自破產止贖**的收益都將支付給銀行。獲得個人抵押貸款的股東將負責支付這些款項，即使他們失去了對公寓股份的所有權。

在這種情況下，股東沒有太多選擇。如果合作社選擇提交第11章（重組），合作社抵押權人可以將其轉換為第7章，即清算，即立即**建築物。

在破產或喪失抵押品贖回權的情況下，如果合作社股東住在那裡，他們仍然是租戶，但他們的所有權租賃被取消。薩夫特證實，如果他們欠下公寓的任何抵押貸款而不支付，“他們可能會產生不利的所得稅後果”。

可能有拖欠問題的合作社，可以透過追加借款、提高月供、增加考核等方式，爭取補繳。評估是每月維護費用的臨時增加。這一增加額用於合作社需要支付的修理或其他費用。

合作社破產常見嗎？

合作社破產是很少見的事。薩夫特說，“據我們所知，自二戰以來，紐約只有不到10家合作社被取消了抵押品贖回權，所以現在不太可能發生這種情況。然而，保持警惕是值得的，“如果技術違約導致票據中的所有款項到期，那麼技術違約可能導致破產，但這不太可能。

股東能做什麼？

不幸的是，對於股東來說，如果他們已經購買了這套合作公寓，那麼就沒有什麼可以做的了。如果他們購買了一家陷入困境的合作社的股票，他們應該向有資格的律師尋求指導。關鍵是在購物時做出明智的決定，併在購買前調查合作社。

貝利說，當他代表一位買家時，他會透過分析這幢大樓過去兩年的財務狀況來確保大樓的穩定。他將財務報表與任何重大的結構改進或所需的維修進行比較，並尋找大樓是否有穩定的現金儲備。無法支付抵押貸款或支付費用的建築無疑是危險訊號。

尋找合作公寓的人可以透過自己詢問財務狀況來避免陷入“糟糕”的合作。回顧兩年的歷史可以很好地瞭解這座建築的狀況。例如，低現金儲備可能意味著合作社將沒有足夠的資金來支付緊急維修費用。在這種情況下，合作社需要以另一筆貸款的形式從銀行或股東那裡獲得資金。

在研究公寓時，股東需要問一些關鍵問題。例如，詢問合作社是否每月支付抵押貸款。如果他們錯過了付款，問為什麼。詢問除抵押貸款外是否還有其他型別的債務，是否有任何即將進行的大修，如果有，合作社計劃如何支付。

Saft提出了一些建議：“看看上一份財務報表，看看會計師是否出具了一份乾凈的審計函；你的律師看看是否有任何留置權，對建設或房地產稅尚未支付。試著從管理代理那裡弄清楚是否有許多股東沒有支付贍養費。讓你的律師看一下合作社的會議記錄，看看有沒有問題。”

底線

作為潛在買家，合作董事會有權詢問您的財務歷史。它想確保你將能夠滿足每月維護的責任，除了你自己的個人按揭付款。然而，作為一個買家，你也有權確保你最終的生活空間在經濟上是穩定的。一定要問清楚每一個細節。這是你的未來，所以行使你的權利。