財務管理回報率（FMRR）是一種衡量房地產投資績效的指標，屬於房地產投資信託基金（REIT）。房地產投資信託基金是一家房地產公司或信託機構向公眾發行的股票，該公司或信託機構持有一系列可產生收入的房地產和/或抵押貸款。...
什麼是財務管理收益率(financial management rate of return – fmrr)？
財務管理回報率（FMRR）是一種衡量房地產投資績效的指標，屬於房地產投資信託基金（REIT）。房地產投資信託基金是一家房地產公司或信託機構向公眾發行的股票，該公司或信託機構持有一系列可產生收入的房地產和/或抵押貸款。
FMRR類似於內部收益率，並考慮了投資的長度和風險。FMRR以兩種不同的利率（即安全利率和再投資利率）指定現金流（流入和流出）。
財務管理收益率解釋
由於財務管理收益率的計算非常複雜，許多房地產專業人士和投資者選擇使用其他指標進行房地產分析。使用FMRR的好處是，它允許投資者將投資機會與其他投資機會進行比較。
儘管內部收益率（IRR）長期以來一直是金融詞彙中衡量回報的標準，但一個主要的缺點是價值無法計算時間或持有期。因此，它是流動性的弱指標，在確定任何給定投資證券或工具的總體風險水平方面起著重要作用。例如，當僅使用內部收益率時，根據回報率，兩個基金可能看起來很相似，但一個基金可能需要兩倍於另一個基金的時間才能恢復到原始的本金投資金額。許多分析師將用投資回收期來補充內部收益率或內部收益率回報率指標，以評估收回本金投資總額所需的時間長度。
修正後的內部收益率透過調整初始現金支出和後續現金流入的假設再投資率差異，在標準內部收益率的基礎上進行改進。FMRR更進一步，規定了現金流出和現金流入的兩種不同比率，即“安全比率”和“再投資比率”。FMRR還提出了一個額外的假設，即在負現金流之前出現的正現金流將用於彌補負現金流現金流。
- 安全利率假設用於支付負現金流的資金以一種很容易獲得的利率獲得利息，並且在需要時可以在接到通知時提取（例如，從存款賬戶的某一天）。在這種情況下，利率是“安全的”，因為資金流動性很高，在需要時安全可用，風險最小。
- 再投資率包括將正現金流再投資於具有可比風險的類似中期或長期投資時收到的利率。再投資率高於安全率，因為它不是流動的（即，它屬於另一項投資），因此需要更高的風險貼現率。
關鍵要點
- 財務管理回報率（FMRR）是一個衡量房地產投資績效的指標，屬於房地產投資信託基金。
- FMRR依賴於採用安全收益率和再投資收益率的改良IRR公式。
- 由於財務管理收益率的計算非常複雜，許多房地產專業人士和投資者選擇使用其他指標進行房地產分析。
計算fmrr
由於FMRR是一種修正的內部收益率，因此沒有公式化的方法來計算它，而必須透過反覆試驗和錯誤來計算它，透過計算機軟體使之變得容易。在使用此類軟體之前，必須採取一些重要步驟來確定適用於特定持有期內所有未來現金流的安全率和再投資率（高於安全率）。
- 盡可能透過檢視上一年的正現金流，計算出所有未來負現金流。相反，流出按安全回報率折現，並從任何正現金流中減去。
- 以安全利率將可能不適用於第一步的所有其他現金流出也折現到現在。
- 按再投資率將剩餘的正現金流結轉至持有期末。這些將被新增到投資持有期結束時**的預期現金流中。
- 計算內部收益率。
這些步驟的結果就是財務管理回報率。
