什么是财务管理收益率(financial management rate of return – fmrr)？

财务管理回报率（FMRR）是一种衡量房地产投资绩效的指标，属于房地产投资信托基金（REIT）。房地产投资信托基金是一家房地产公司或信托机构向公众发行的股票，该公司或信托机构持有一系列可产生收入的房地产和/或抵押贷款。

FMRR类似于内部收益率，并考虑了投资的长度和风险。FMRR以两种不同的利率（即安全利率和再投资利率）指定现金流（流入和流出）。

财务管理收益率解释

由于财务管理收益率的计算非常复杂，许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。使用FMRR的好处是，它允许投资者将投资机会与其他投资机会进行比较。

尽管内部收益率（IRR）长期以来一直是金融词汇中衡量回报的标准，但一个主要的缺点是价值无法计算时间或持有期。因此，它是流动性的弱指标，在确定任何给定投资证券或工具的总体风险水平方面起着重要作用。例如，当仅使用内部收益率时，根据回报率，两个基金可能看起来很相似，但一个基金可能需要两倍于另一个基金的时间才能恢复到原始的本金投资金额。许多分析师将用投资回收期来补充内部收益率或内部收益率回报率指标，以评估收回本金投资总额所需的时间长度。

修正后的内部收益率通过调整初始现金支出和后续现金流入的假设再投资率差异，在标准内部收益率的基础上进行改进。FMRR更进一步，规定了现金流出和现金流入的两种不同比率，即“安全比率”和“再投资比率”。FMRR还提出了一个额外的假设，即在负现金流之前出现的正现金流将用于弥补负现金流现金流。

• 安全利率假设用于支付负现金流的资金以一种很容易获得的利率获得利息，并且在需要时可以在接到通知时提取（例如，从存款账户的某一天）。在这种情况下，利率是“安全的”，因为资金流动性很高，在需要时安全可用，风险最小。
• 再投资率包括将正现金流再投资于具有可比风险的类似中期或长期投资时收到的利率。再投资率高于安全率，因为它不是流动的（即，它属于另一项投资），因此需要更高的风险贴现率。

关键要点

• 财务管理回报率（FMRR）是一个衡量房地产投资绩效的指标，属于房地产投资信托基金。
• FMRR依赖于采用安全收益率和再投资收益率的改良IRR公式。
• 由于财务管理收益率的计算非常复杂，许多房地产专业人士和投资者选择使用其他指标进行房地产分析。

计算fmrr

由于FMRR是一种修正的内部收益率，因此没有公式化的方法来计算它，而必须通过反复试验和错误来计算它，通过计算机软件使之变得容易。在使用此类软件之前，必须采取一些重要步骤来确定适用于特定持有期内所有未来现金流的安全率和再投资率（高于安全率）。

1. 尽可能通过查看上一年的正现金流，计算出所有未来负现金流。相反，流出按安全回报率折现，并从任何正现金流中减去。
2. 以安全利率将可能不适用于第一步的所有其他现金流出也折现到现在。
3. 按再投资率将剩余的正现金流结转至持有期末。这些将被添加到投资持有期结束时**的预期现金流中。
4. 计算内部收益率。

这些步骤的结果就是财务管理回报率。