自租自住：過程如何

如果你和大多數購房者一樣，你將需要抵押貸款來為購買新房子提供資金。要符合條件，你必須有一個良好的信用評分和現金的首付款。沒有這些，傳統的擁有住房的途徑可能就不是一個選擇。...

如果你和大多數購房者一樣，你將需要抵押貸款來為購買新房子提供資金。要符合條件，你必須有一個良好的信用評分和現金的首付款。沒有這些，傳統的擁有住房的途徑可能就不是一個選擇。

不過，還有一種選擇：租房自住協議，即你在一定時間內租住一套房子，並可在租約到期前選擇購買。租售協議由兩部分組成：標準租賃協議和購買選擇權。

這裡是一個什麼樣的關註和如何出租自己的過程工作的概述。這比租房更複雜，你需要採取額外的預防措施來保護你的利益。如果你想買房的話，這樣做可以幫助你判斷這筆交易是否是一個好的選擇。

關鍵要點

A 自租協議是指你承諾在一段特定時間內租賃一處房產，併在租約到期前選擇購買。
自租協議包括一個標準的租賃協議，也可以選擇在以後購買物業。
租賃期權合同給你房屋租賃期滿時有權購買，而租購合同要求你購買。
您在整個租賃期間支付租金，在某些情況下，支付的一定百分比將應用於購買價格。
有了一些自租合同，你可能需要維護物業和支付維修費用。

不可退還的預付費

在自租協議中，您（作為買方）向賣方支付一次性的、通常不可退還的預付費，稱為期權費、期權金或期權對價。這筆費用使你可以選擇在將來某個時候買房子。期權費通常是可以協商的，因為沒有標準費率。儘管如此，費用通常在購買價格的1%到5%之間。

租賃選擇權與租賃購買

需要註意的是，租售合同有不同的型別，有些合同比其他合同更方便消費者，也更靈活。租賃選擇權合同給你權利，但不是義務，購買房屋時，租賃期滿。如果你決定在租賃期結束時不購買該房產，那麼該選擇權就到期了，你可以離開，而無需繼續支付租金或購買。租購合同並非總是如此。

要有購買的選擇權而沒有購買的義務，就需要有租賃選擇權合同。因為法律術語可能很難解讀，所以在簽署任何東西之前，最好先與一位合格的房地產律師審查合同，這樣你就知道自己的權利，也知道自己到底在乾什麼。

註意租購合同你可能有法律義務在租賃結束時購買房屋，無論你是否負擔得起。

商定購買價格

自租協議應規定何時以及如何確定房屋的購買價格。在某些情況下，你和賣方會在合同簽訂時就購買價格達成一致，通常價格高於當前的市場價值。在其他情況下，價格是在租約到期時根據房產當時的市場價值確定的。很多購房者更喜歡“鎖定”購房價格，尤其是在房價呈上漲趨勢的市場。

向委託人申請租金

你要在整個租期內付房租。問題是每一筆付款的一部分是否適用於最終的購買價格。例如，如果你在三年內每月支付1200美元的租金，其中25%用於購買，你將獲得10800美元的租金抵免（1200 x 0.25=300美元$300 x 36個月=10800美元）。通常，租金略高於該地區的現行費率，以彌補您收到的租金抵免。但一定要知道付了保險費你能得到什麼。

在某些合同中，您必須支付的全部或部分期權金可以在收盤時應用於最終購買價格。

租房自住維修

根據合同條款的不同，您可能負責維護物業和支付維修費用。通常，這是房東的責任，所以請仔細閱讀合同的細則。因為賣家最終要承擔任何業主協會的費用、稅收和保險（畢竟房子還是他們的），他們通常會選擇支付這些費用。無論哪種方式，你都需要一份租房者的保險單來彌補個人財產的損失，如果有人在家中受傷或者你意外傷害了某人，你還需要提供責任保險。

確保合同中明確規定了維護和維修要求（請您的律師解釋您的責任）。維護物業，例如修剪草坪、耙樹葉、清理排水溝等，與更換損壞的屋頂或使電力恢復正常非常不同。不管你是負責一切還是僅僅負責修剪草坪，檢查房子，進行評估，在簽署任何檔案之前確保房產稅是最新的。

購買房產

合同結束後會發生什麼部分取決於你簽署的協議型別。如果你有一個租賃選擇權合同，並想購買物業，你可能需要獲得抵押貸款（或其他融資），以支付賣方全額。

相反，如果你決定不買房子，或者在租賃期結束時無法獲得融資，那麼選擇權將到期，你將搬出房子，就像你在租其他房產一樣。你很可能會沒收到那時為止支付的任何款項，包括期權金和任何租金信貸，但你沒有義務繼續租房或購買房屋。

如果你有租購合同，你可能有法律義務在租約到期時購買物業。這可能是有很多原因的問題，特別是如果你不能保證抵押貸款。租賃期權合同幾乎總是比租購合同更可取，因為它們提供了更大的靈活性，如果你不願意或無法在租賃期滿時購買房屋，你就不會冒被起訴的風險。

對待這個過程就像你直接買房一樣：做你的盡職調查，研究區域，與附近的其他房子比較價格，研究合同，研究賣方的歷史。

如果您遇到與COVID-19相關的財務困難，

理想的租房給自己的候選人

如果你是一個有抱負的房主，但從財務角度來說還沒有準備好，租房自住協議可能是一個很好的選擇。這些協議讓你有機會讓你的財政秩序，提高你的信用評分，並節省下來的首付款，同時“鎖定”你想擁有的房子。如果期權金和/或租金的一個百分比接近購買價格，他們經常這樣做，你也可以建立一些股權。

雖然自租協議傳統上是針對那些沒有資格獲得合規貸款的人，但還有第二類候選人在很大程度上被自租行業忽視了：在價格昂貴、不合規的貸款市場上無法獲得抵押貸款的人。”在高成本的城市房地產市場中，巨額（不合格）貸款是標準，對於那些在財務上有生存能力、信譽良好、還不能獲得或不想要抵押貸款的人來說，有很大的需求，他們需要一個更好的解決方案，”位於舊金山的初創公司Verbhouse的創始人兼執行長Marjorie Scholtz說。

斯科爾茨說：“隨著房價上漲，越來越多的城市的房價超出了貸款限額，被迫發放巨額貸款，問題從消費者轉移到了住房金融行業。”。由於嚴格的自動承銷指導原則和20%至40%的首付要求，即使是有經濟能力的人也很難在這些市場獲得融資。

斯科爾茨說：“比如說，任何收入上不尋常的事情都會把高收入者拋到‘離群’的境地，因為承銷商無法把他們整齊地放在一個盒子裡。”。這包括那些擁有非傳統收入、自營職業者或合同工、或者沒有美國信用記錄（例如外國人）的人，以及那些僅僅缺乏銀行要求的20%到40%的巨額首付的不合格貸款的人。

高成本市場不是一個明顯的地方，你會發現租到自己的財產，這是什麼使Verbhouse不尋常。但是，所有潛在的自租房買家都會從嘗試將其以消費者為中心的特點寫入自租房合同中獲益：期權費和每次租金支付的一部分以美元對美元的價格購買買價，租金和買價最多鎖定5年，而且，即使參與者決定不購買股票，他們也可以建立股票並捕捉市場升值。根據Scholtz的說法，參與者可以按照公平的市場價值“套現”：Verbhouse**房屋，參與者保持市場增值加上他們透過租金“買斷”支付積累的任何權益。