自租自住：过程如何

如果你和大多数购房者一样，你将需要抵押贷款来为购买新房子提供资金。要符合条件，你必须有一个良好的信用评分和现金的首付款。没有这些，传统的拥有住房的途径可能就不是一个选择。...

如果你和大多数购房者一样，你将需要抵押贷款来为购买新房子提供资金。要符合条件，你必须有一个良好的信用评分和现金的首付款。没有这些，传统的拥有住房的途径可能就不是一个选择。

不过，还有一种选择：租房自住协议，即你在一定时间内租住一套房子，并可在租约到期前选择购买。租售协议由两部分组成：标准租赁协议和购买选择权。

这里是一个什么样的关注和如何出租自己的过程工作的概述。这比租房更复杂，你需要采取额外的预防措施来保护你的利益。如果你想买房的话，这样做可以帮助你判断这笔交易是否是一个好的选择。

关键要点

A 自租协议是指你承诺在一段特定时间内租赁一处房产，并在租约到期前选择购买。
自租协议包括一个标准的租赁协议，也可以选择在以后购买物业。
租赁期权合同给你房屋租赁期满时有权购买，而租购合同要求你购买。
您在整个租赁期间支付租金，在某些情况下，支付的一定百分比将应用于购买价格。
有了一些自租合同，你可能需要维护物业和支付维修费用。

不可退还的预付费

在自租协议中，您（作为买方）向卖方支付一次性的、通常不可退还的预付费，称为期权费、期权金或期权对价。这笔费用使你可以选择在将来某个时候买房子。期权费通常是可以协商的，因为没有标准费率。尽管如此，费用通常在购买价格的1%到5%之间。

租赁选择权与租赁购买

需要注意的是，租售合同有不同的类型，有些合同比其他合同更方便消费者，也更灵活。租赁选择权合同给你权利，但不是义务，购买房屋时，租赁期满。如果你决定在租赁期结束时不购买该房产，那么该选择权就到期了，你可以离开，而无需继续支付租金或购买。租购合同并非总是如此。

要有购买的选择权而没有购买的义务，就需要有租赁选择权合同。因为法律术语可能很难解读，所以在签署任何东西之前，最好先与一位合格的房地产律师审查合同，这样你就知道自己的权利，也知道自己到底在干什么。

注意租购合同你可能有法律义务在租赁结束时购买房屋，无论你是否负担得起。

商定购买价格

自租协议应规定何时以及如何确定房屋的购买价格。在某些情况下，你和卖方会在合同签订时就购买价格达成一致，通常价格高于当前的市场价值。在其他情况下，价格是在租约到期时根据房产当时的市场价值确定的。很多购房者更喜欢“锁定”购房价格，尤其是在房价呈上涨趋势的市场。

向委托人申请租金

你要在整个租期内付房租。问题是每一笔付款的一部分是否适用于最终的购买价格。例如，如果你在三年内每月支付1200美元的租金，其中25%用于购买，你将获得10800美元的租金抵免（1200 x 0.25=300美元$300 x 36个月=10800美元）。通常，租金略高于该地区的现行费率，以弥补您收到的租金抵免。但一定要知道付了保险费你能得到什么。

在某些合同中，您必须支付的全部或部分期权金可以在收盘时应用于最终购买价格。

租房自住维修

根据合同条款的不同，您可能负责维护物业和支付维修费用。通常，这是房东的责任，所以请仔细阅读合同的细则。因为卖家最终要承担任何业主协会的费用、税收和保险（毕竟房子还是他们的），他们通常会选择支付这些费用。无论哪种方式，你都需要一份租房者的保险单来弥补个人财产的损失，如果有人在家中受伤或者你意外伤害了某人，你还需要提供责任保险。

确保合同中明确规定了维护和维修要求（请您的律师解释您的责任）。维护物业，例如修剪草坪、耙树叶、清理排水沟等，与更换损坏的屋顶或使电力恢复正常非常不同。不管你是负责一切还是仅仅负责修剪草坪，检查房子，进行评估，在签署任何文件之前确保房产税是最新的。

购买房产

合同结束后会发生什么部分取决于你签署的协议类型。如果你有一个租赁选择权合同，并想购买物业，你可能需要获得抵押贷款（或其他融资），以支付卖方全额。

相反，如果你决定不买房子，或者在租赁期结束时无法获得融资，那么选择权将到期，你将搬出房子，就像你在租其他房产一样。你很可能会没收到那时为止支付的任何款项，包括期权金和任何租金信贷，但你没有义务继续租房或购买房屋。

如果你有租购合同，你可能有法律义务在租约到期时购买物业。这可能是有很多原因的问题，特别是如果你不能保证抵押贷款。租赁期权合同几乎总是比租购合同更可取，因为它们提供了更大的灵活性，如果你不愿意或无法在租赁期满时购买房屋，你就不会冒被起诉的风险。

对待这个过程就像你直接买房一样：做你的尽职调查，研究区域，与附近的其他房子比较价格，研究合同，研究卖方的历史。

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理想的租房给自己的候选人

如果你是一个有抱负的房主，但从财务角度来说还没有准备好，租房自住协议可能是一个很好的选择。这些协议让你有机会让你的财政秩序，提高你的信用评分，并节省下来的首付款，同时“锁定”你想拥有的房子。如果期权金和/或租金的一个百分比接近购买价格，他们经常这样做，你也可以建立一些股权。

虽然自租协议传统上是针对那些没有资格获得合规贷款的人，但还有第二类候选人在很大程度上被自租行业忽视了：在价格昂贵、不合规的贷款市场上无法获得抵押贷款的人。”在高成本的城市房地产市场中，巨额（不合格）贷款是标准，对于那些在财务上有生存能力、信誉良好、还不能获得或不想要抵押贷款的人来说，有很大的需求，他们需要一个更好的解决方案，”位于旧金山的初创公司Verbhouse的创始人兼首席执行官Marjorie Scholtz说。

斯科尔茨说：“随着房价上涨，越来越多的城市的房价超出了贷款限额，被迫发放巨额贷款，问题从消费者转移到了住房金融行业。”。由于严格的自动承销指导原则和20%至40%的首付要求，即使是有经济能力的人也很难在这些市场获得融资。

斯科尔茨说：“比如说，任何收入上不寻常的事情都会把高收入者抛到‘离群’的境地，因为承销商无法把他们整齐地放在一个盒子里。”。这包括那些拥有非传统收入、自营职业者或合同工、或者没有美国信用记录（例如外国人）的人，以及那些仅仅缺乏银行要求的20%到40%的巨额首付的不合格贷款的人。

高成本市场不是一个明显的地方，你会发现租到自己的财产，这是什么使Verbhouse不寻常。但是，所有潜在的自租房买家都会从尝试将其以消费者为中心的特点写入自租房合同中获益：期权费和每次租金支付的一部分以美元对美元的价格购买买价，租金和买价最多锁定5年，而且，即使参与者决定不购买股票，他们也可以建立股票并捕捉市场升值。根据Scholtz的说法，参与者可以按照公平的市场价值“套现”：Verbhouse**房屋，参与者保持市场增值加上他们通过租金“买断”支付积累的任何权益。