你很可能聽說過房利美。但你知道它是做什麼的，它是如何運作的嗎？

美國聯邦國家抵押貸款協會（FNMA）通常被稱為房利美（Fannie Mae），是1938年美國國會在大蕭條時期作為新政的一部分成立的一家**贊助企業。它的成立是為了**住房市場，向中低收入的借款人提供更多的抵押貸款。

房利美並不向借款人提供抵押貸款。但它確實透過二級抵押貸款市場購買和擔保這些貸款。事實上，它是二級市場上最大的兩個抵押貸款購買者之一。另一個是它的兄弟，聯邦住房貸款抵押公司，或房地美，另一個由國會建立的**資助的企業。

關鍵要點

• 房利美是一家**資助的企業，向中低收入借款人提供抵押貸款。
• 它不提供貸款，但在二級抵押貸款市場上提供支援或擔保。
• 房利美透過投資抵押貸款市場、將貸款集中到抵押貸款支援證券中來提供流動性。
• 金融危機後，房利美得到了美國**的救助，並從紐交所退市。

房利美的早期

在20世紀初，獲得抵押貸款更不用說住房了，這不是一件容易的事。很多人付不起首付，而且貸款幾乎都是短期的，不像我們今天所知道的那些有長期分期償還期的貸款。事實上，當許多貸款在當時到期時，他們通常會要求債務人支付巨額巨額貸款。

如果房主無法付款或再融資，銀行將取消抵押品贖回權。隨著大蕭條的爆發，這將變得困難。從1926年（保留第一年的資料）到1934年，每年的止贖率都在上升，當時的最高比率遠遠超過12%。

作為回應，美國國會成立了房利美。其目的是幫助建立一個流動的住房資金提供給每個市場的每個人。這導致了長期固定利率抵押貸款的融資，允許房主在貸款過程中的任何時候對貸款進行再融資。

1938

國會創立房利美的那一年。

1968年，在**將房利美從聯邦預算中剔除後，房利美開始透過**股票和債券為自己融資。 不過，房利美作為一家GSE仍與**保持聯絡，其董事會成員不超過13人。 它也免徵地方稅和州稅。

創造流動性

透過投資抵押貸款市場，房利美為銀行、儲蓄機構和信用合作社等放貸機構創造了更多的流動性，從而使它們能夠承銷或為更多的抵押貸款提供資金。它購買和擔保的抵押貸款必須符合嚴格的標準。例如，2021年，大多數地區的獨棟住宅常規貸款限額為548250美元（高於2020年的510400美元），高成本地區的限額為822375美元（高於2020年的765600美元）。這些地區包括夏威夷、阿拉斯加、關島和美屬維爾京群島，這些地區的平均房屋價值至少比基準值高出115%。

為了與房利美做生意，抵押貸款機構必須遵守聯邦**釋出的關於次級貸款的宣告。該宣告闡述了與次級貸款相關的幾種風險，如低的初始利率和較高的可變利率；對利率可能增加多少有很高的限制；僅限於無收入證明檔案；和產品特點，使頻繁的貸款再融資的可能性。 

2020年，房利美獲得了1.4萬億美元的單戶和多戶貸款，為房利美歷史上任何一年的抵押貸款市場提供了最多的流動性。這幫助全國人民購買、再融資和租賃了大約300萬套住房。

房利美支援或擔保抵押貸款，但並不發起抵押貸款。

抵押貸款支援證券

房利美在二級市場購買抵押貸款後，將這些抵押貸款集中起來，形成抵押貸款支援證券（MBS）。住房抵押貸款證券是由抵押貸款或抵押貸款池擔保的資產支援證券。房利美的抵押貸款支援證券由保險公司、養老基金和投資銀行等機構購買。它保證支付抵押貸款證券的本金和利息。

房利美也有自己的投資組合，通常稱為留存投資組合。它投資於自己的抵押貸款支援證券以及其他機構的證券。房利美髮行了一種名為“機構債”的債券，為其保留的投資組合提供資金。

金融危機

房利美自1968年開始上市交易。 直到2010年，它還在紐約證券交易所（NYSE）交易。該公司在抵押貸款、住房和金融危機後被摘牌，此前該公司股票暴跌至低於紐約證交所規定的最低資本要求。它現在在櫃臺交易。

不道德的借貸行為導致了這場危機。在2000年代中期的房地產繁榮時期，貸款機構降低了貸款標準，向信用較差的借款人提供住房貸款。2007年，房地產泡沫破裂，成千上萬的借款人違約，這導致了所謂的次貸危機。這對信貸市場產生了連鎖反應，使金融市場陷入混亂，造成了美國幾十年來最嚴重的衰退。

**接管和救助

2008年下半年，房利美和房地美透過聯邦住房金融委員會的監管權被**接管。當時，兩者都持有4.9萬億美元的債券和抵押貸款支援證券。美國財政部提供了1915億美元來保持這兩個國家的償債能力。實質上，美國**進行幹預是為了透過承諾紓困不良貸款來恢復市場的信任，並防止房地產市場進一步低迷。截至2019年5月，聯邦**已收到房利美和房地美支付的2920億美元股息。

信用期權

房利美現在為房主提供了許多不同的商業計劃和信貸選擇，與貸款機構合作，幫助那些原本可能難以獲得融資的人。

• 住房抵押貸款：這個產品允許業主獲得融資和購買一個低首付的房子。如果借款人收入低到中等，且信用評分低於620分，則符合條件。評分高於620分的人可以獲得更好的定價。
• 3%首付：另一個資源，為業主誰可能沒有獲得足夠的資金，以確保一個大的首付。
• HFA優先：該計劃幫助房主透過地方和州住房金融機構和其他貸款機構獲得負擔得起的融資。借款人的收入水平由HFA決定，沒有首次購房要求。
• RefiNow：房利美透過他們的“RefiNow”計劃為低收入抵押貸款持有人提供了一個新的再融資選擇。該計劃要求房主的利率至少降低50個基點，併在房主每月的按揭付款中至少節省50美元。為了符合條件，房主的收入必須達到或低於他們所在地區收入中位數（AMI）的80%。

房利美的網站上有完整的產品清單及其說明。

貸款修改

房貸危機之後，房利美開始關註貸款修改。自2008年9月以來，房利美和房地美已完成約237萬筆貸款修改。 貸款修改改變了現有抵押貸款的條件，以幫助借款人避免拖欠他們的抵押貸款，最終在止贖，並最終失去他們的房子。修改可以包括降低利率或延長貸款期限。貸款修改也可以降低每月付款。

底線

房利美（Fannie Mae）自2008年瀕臨破產以來，已成功扭虧為盈。如今，它是30年期固定利率抵押貸款的最大支持者，仍是促進住房擁有的關鍵機制。