你很可能听说过房利美。但你知道它是做什么的，它是如何运作的吗？

美国联邦国家抵押贷款协会（FNMA）通常被称为房利美（Fannie Mae），是1938年美国国会在大萧条时期作为新政的一部分成立的一家**赞助企业。它的成立是为了**住房市场，向中低收入的借款人提供更多的抵押贷款。

房利美并不向借款人提供抵押贷款。但它确实通过二级抵押贷款市场购买和担保这些贷款。事实上，它是二级市场上最大的两个抵押贷款购买者之一。另一个是它的兄弟，联邦住房贷款抵押公司，或房地美，另一个由国会创建的**资助的企业。

关键要点

• 房利美是一家**资助的企业，向中低收入借款人提供抵押贷款。
• 它不提供贷款，但在二级抵押贷款市场上提供支持或担保。
• 房利美通过投资抵押贷款市场、将贷款集中到抵押贷款支持证券中来提供流动性。
• 金融危机后，房利美得到了美国**的救助，并从纽交所退市。

房利美的早期

在20世纪初，获得抵押贷款更不用说住房了，这不是一件容易的事。很多人付不起首付，而且贷款几乎都是短期的，不像我们今天所知道的那些有长期分期偿还期的贷款。事实上，当许多贷款在当时到期时，他们通常会要求债务人支付巨额巨额贷款。

如果房主无法付款或再融资，银行将取消抵押品赎回权。随着大萧条的爆发，这将变得困难。从1926年（保留第一年的数据）到1934年，每年的止赎率都在上升，当时的最高比率远远超过12%。

作为回应，美国国会成立了房利美。其目的是帮助建立一个流动的住房资金提供给每个市场的每个人。这导致了长期固定利率抵押贷款的融资，允许房主在贷款过程中的任何时候对贷款进行再融资。

1938

国会创立房利美的那一年。

1968年，在**将房利美从联邦预算中剔除后，房利美开始通过**股票和债券为自己融资。 不过，房利美作为一家GSE仍与**保持联系，其董事会成员不超过13人。 它也免征地方税和州税。

创造流动性

通过投资抵押贷款市场，房利美为银行、储蓄机构和信用合作社等放贷机构创造了更多的流动性，从而使它们能够承销或为更多的抵押贷款提供资金。它购买和担保的抵押贷款必须符合严格的标准。例如，2021年，大多数地区的独栋住宅常规贷款限额为548250美元（高于2020年的510400美元），高成本地区的限额为822375美元（高于2020年的765600美元）。这些地区包括夏威夷、阿拉斯加、关岛和美属维尔京群岛，这些地区的平均房屋价值至少比基准值高出115%。

为了与房利美做生意，抵押贷款机构必须遵守联邦**发布的关于次级贷款的声明。该声明阐述了与次级贷款相关的几种风险，如低的初始利率和较高的可变利率；对利率可能增加多少有很高的限制；仅限于无收入证明文件；和产品特点，使频繁的贷款再融资的可能性。 

2020年，房利美获得了1.4万亿美元的单户和多户贷款，为房利美历史上任何一年的抵押贷款市场提供了最多的流动性。这帮助全国人民购买、再融资和租赁了大约300万套住房。

房利美支持或担保抵押贷款，但并不发起抵押贷款。

抵押贷款支持证券

房利美在二级市场购买抵押贷款后，将这些抵押贷款集中起来，形成抵押贷款支持证券（MBS）。住房抵押贷款证券是由抵押贷款或抵押贷款池担保的资产支持证券。房利美的抵押贷款支持证券由保险公司、养老基金和投资银行等机构购买。它保证支付抵押贷款证券的本金和利息。

房利美也有自己的投资组合，通常称为留存投资组合。它投资于自己的抵押贷款支持证券以及其他机构的证券。房利美发行了一种名为“机构债”的债券，为其保留的投资组合提供资金。

金融危机

房利美自1968年开始上市交易。 直到2010年，它还在纽约证券交易所（NYSE）交易。该公司在抵押贷款、住房和金融危机后被摘牌，此前该公司股票暴跌至低于纽约证交所规定的最低资本要求。它现在在柜台交易。

不道德的借贷行为导致了这场危机。在2000年代中期的房地产繁荣时期，贷款机构降低了贷款标准，向信用较差的借款人提供住房贷款。2007年，房地产泡沫破裂，成千上万的借款人违约，这导致了所谓的次贷危机。这对信贷市场产生了连锁反应，使金融市场陷入混乱，造成了美国几十年来最严重的衰退。

**接管和救助

2008年下半年，房利美和房地美通过联邦住房金融委员会的监管权被**接管。当时，两者都持有4.9万亿美元的债券和抵押贷款支持证券。美国财政部提供了1915亿美元来保持这两个国家的偿债能力。实质上，美国**进行干预是为了通过承诺纾困不良贷款来恢复市场的信任，并防止房地产市场进一步低迷。截至2019年5月，联邦**已收到房利美和房地美支付的2920亿美元股息。

信用期权

房利美现在为房主提供了许多不同的商业计划和信贷选择，与贷款机构合作，帮助那些原本可能难以获得融资的人。

• 住房抵押贷款：这个产品允许业主获得融资和购买一个低首付的房子。如果借款人收入低到中等，且信用评分低于620分，则符合条件。评分高于620分的人可以获得更好的定价。
• 3%首付：另一个资源，为业主谁可能没有获得足够的资金，以确保一个大的首付。
• HFA优先：该计划帮助房主通过地方和州住房金融机构和其他贷款机构获得负担得起的融资。借款人的收入水平由HFA决定，没有首次购房要求。
• RefiNow：房利美通过他们的“RefiNow”计划为低收入抵押贷款持有人提供了一个新的再融资选择。该计划要求房主的利率至少降低50个基点，并在房主每月的按揭付款中至少节省50美元。为了符合条件，房主的收入必须达到或低于他们所在地区收入中位数（AMI）的80%。

房利美的网站上有完整的产品清单及其说明。

贷款修改

房贷危机之后，房利美开始关注贷款修改。自2008年9月以来，房利美和房地美已完成约237万笔贷款修改。 贷款修改改变了现有抵押贷款的条件，以帮助借款人避免拖欠他们的抵押贷款，最终在止赎，并最终失去他们的房子。修改可以包括降低利率或延长贷款期限。贷款修改也可以降低每月付款。

底线

房利美（Fannie Mae）自2008年濒临破产以来，已成功扭亏为盈。如今，它是30年期固定利率抵押贷款的最大支持者，仍是促进住房拥有的关键机制。