為抵押貸款再融資意味著還清現有貸款並用新貸款取代。房主再融資的原因有很多：

• 獲得較低的利率
• 縮短他們抵押貸款的期限
• 從可調利率抵押貸款（ARM）轉換為固定利率抵押貸款，反之亦然
• 利用房屋凈值籌集資金以應對金融緊急情況、為大額購買融資或合併債務

由於再融資的成本可能在貸款本金的3%到6%之間，而原始抵押貸款需要評估、產權查詢和申請費用，因此對於房主來說，確定再融資是否是明智的財務決策是很重要的。

關鍵要點

• 獲得利率較低的抵押貸款是再融資的最佳理由之一。
• 當利率下降，考慮再融資，以縮短您的抵押貸款期限和支付明顯較少的利息支付。
• 轉換到固定利率抵押貸款或可調利率之一可以有意義的取決於利率和多久，你計劃留在你目前的家。
• 利用股權或合併債務是再融資的其他原因，但要小心，這樣做有時會惡化債務問題。

再融資以確保更低的利率

再融資的最佳理由之一是降低現有貸款的利率。歷史上，經驗法則是，再融資是一個好主意，如果你可以降低你的利率至少2%。然而，許多貸款機構表示，1%的儲蓄足以激勵他們進行再融資。

降低利率不僅能幫你省錢，還能提高你在家裡建立資產的利率，還能減少你每月的付款額。例如，一套10萬美元住房的30年期固定利率抵押貸款利率為5.5%，本金和利息為568美元，同樣的貸款利率為4.1%，你的還款額將減少到477美元。

抵押貸款歧視是非法的。

再融資以縮短貸款期限

利率下降時，房主有時有機會再融資一筆現有貸款，以獲得另一筆貸款，而每月付款沒有太大變化，期限明顯縮短。

對於一套10萬美元住房的30年期固定利率抵押貸款，從9%到5.5%的再融資可以將期限縮短一半到15年，只需將月供從805美元略微調整到817美元。然而，如果你30年期的利率已經達到5.5%（568美元），獲得3.5%的15年期抵押貸款將把你的還款提高到715美元。那麼做個數學計算，看看有什麼效果。

再融資轉換為arm或固定利率抵押貸款

雖然ARMs一開始提供的利率往往低於固定利率抵押貸款，但定期調整可能導致利率上升，高於透過固定利率抵押貸款提供的利率。當這種情況發生時，轉換為固定利率抵押貸款會導致較低的利率，並消除對未來加息的擔憂。

相反，如果利率在下降，從固定利率貸款轉為月供通常低於定期抵押貸款的貸款是一個明智的財務策略，尤其是對於那些不想在家獃上幾年以上的房主來說。

這些房主可以降低貸款利率和月供，但他們不必擔心未來30年利率會如何提高。

如果利率繼續下降，定期利率調整會導致利率下降，每月抵押貸款付款減少，每次利率下降時無需再融資。另一方面，當抵押貸款利率上升時，這將是一個不明智的策略。

再融資以獲取股權或合併債務

雖然前面提到的再融資的理由都是財務上合理的，但抵押貸款再融資可能是通往永無止境債務的一個滑道。

房主通常會獲得房屋的產權，以支付主要費用，如房屋改建或子女的大學教育費用。這些房主可以透過這樣一個事實來證明再融資的正當性：房屋的改建增加了房屋的價值，或者抵押貸款的利率低於從其他來源借款的利率。

另一個理由是抵押貸款的利息是可抵扣稅款的。 雖然這些論點可能是正確的，但增加你欠你抵押貸款的年限，很少是明智的財務決策，也不是花一美元利息來獲得30%的稅收減免。另外請註意，自《減稅和就業法》生效以來，如果你在2017年12月15日之後購買了房子，你可以扣除利息的貸款規模從100萬美元下降到75萬美元。

許多房主透過再融資來鞏固他們的債務。從錶面上看，用低息抵押貸款取代高息債務是個好主意。不幸的是，再融資並不能帶來自動的財務審慎。只有當你確信一旦再融資免除了你的債務，你就能**住消費的誘惑，才可以採取這一步。

收回再融資成本中3%到6%的本金需要幾年的時間，所以除非你打算在現在的房子裡住幾年以上，否則不要這樣做。

請註意，很大一部分曾經因信用卡、汽車和其他購買行為而產生高息債務的人，在抵押貸款再融資給他們提供了可獲得的信貸後，會再次這樣做。這就造成了瞬間的四倍損失，包括再融資費用的浪費、房屋權益的損失、新抵押貸款利息增加的額外年份以及高息債務的回報一旦信用卡再次耗盡，可能的結果就是債務週期的無限延續和最終的破產。

再融資的另一個原因可能是嚴重的財務緊急情況。如果是這樣的話，在你採取這一步之前，仔細研究一下你所有的籌資選擇。如果你做了套現再融資，你可能會被收取更高的利率比新的抵押貸款利率和定期再融資，其中你不取出錢。

底線

再融資可以是一個偉大的金融舉動，如果它減少你的抵押貸款支付，縮短你的貸款期限，或幫助你更快地建立股權。如果謹慎使用，它也可以成為控制債務的一個有價值的工具。再融資之前，仔細看看自己的財務狀況，問問自己：我打算在這所房子裡繼續住多久？再融資能省多少錢？

再次，請記住，再融資成本為貸款本金的3%至6%。用較低的利率或較短的期限所產生的儲蓄來彌補成本需要數年。所以，如果你不打算在家獃上幾年以上，再融資的成本可能會抵消任何潛在的儲蓄。

記住一個精明的房主總是在尋找減少債務、建立資產、省錢和免除抵押貸款的方法，這也是值得的。當你再融資時，從你的股票中提取現金並不能幫助你實現這些目標。