想買一個房產？除了傳統的搜尋房地產上市渠道和與房地產中介合作，還有其他購買方式。你也可以在拍賣會上購買一個房產。

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你應該在拍賣會上買房子嗎？

關鍵要點：

• 在拍賣會上買房比透過通常的程式買房風險更大。對房地產拍賣如何運作進行良好的教育是至關重要的。
• 您可以透過地方**、房地產代理以及RealtyTrac.com和Auction.com等線上網站找到房屋拍賣。
• 拍賣財產往往不允許房屋檢查或任何法律方式親自檢視內部。如果你不能承受在惡劣條件下購買房產的風險，那麼就堅持拍賣，讓你在投標前檢查一下這一房產。
• 審查和瞭解所有的拍賣規則，並對您感興趣的任何財產進行盡職調查，例如，在您出價前檢查索賠、留置權和佔有人。

拍賣買房如何運作

在拍賣會上購買的好處包括擴大你的選擇和可能的折扣購買。與傳統的購買方式相比，你在購買拍賣行時可能面臨的競爭較少，但你也將面對不同的潛在買家群體——通常是經驗豐富的投資者。

在拍賣會上買房的最大風險可能是你對待售房產的瞭解有限，這使得一個昂貴的失誤成為可能。此外，與任何房地產購買一樣，你需要閱讀、理解和簽署大量的檔案（最好是在房地產律師的幫助下）。

房地產傳說中充斥著以遠低於市場價值的價格拍**屋的故事，而且這種便宜貨確實存在。然而，拍賣通常是一種風險更大的方式獲得財產比購買透過通常的過程。這一現實使得對房地產拍賣工作的良好教育以及對你考慮競拍的房產的謹慎態度至關重要。

“許多人錯誤地認為，拍**屋是一個很好的交易，說：”約翰邁爾斯，房地產經紀人和合格經紀人邁爾斯&amp；邁爾斯房地產在阿爾伯克基，N.M.“一些拍**屋是一個很好的交易，其他可能是一個很大的錯誤。”

為了幫助你避免犯一個大錯誤，這裡是住宅物業拍賣的基本知識，因此你可以決定這個選項是否對你有用，無論你是想住在物業裡還是純粹把它當作投資。

房屋如何拍賣

有兩種常見的方式可以結束一個家被拍賣。

止贖拍賣

當一個房主至少幾個月沒有支付抵押貸款，他們可能會陷入違約，並最終在止贖。發生這種情況時，銀行會向縣記錄員提交違約通知。如果房主不支付所欠的餘額或重新談判與貸款人的抵押貸款貸款人可以把房子拍賣，並迫使房主不付款。這些止贖拍賣由銀行聘請的受託人進行。

房產稅違約拍賣

另一種方式，一個家最終在拍賣塊是當業主不支付評估財產稅。在這些情況下，扣押財產的是未繳稅款的稅務機關，而不是銀行。由此產生的稅收留置權拍賣是由一個地方警長，書記員，或縣或地方稅務機關的審計署。

參加拍賣會

無論拍賣型別如何，這些活動都可能在當地****和酒店會議室等實際地點進行，而且這些當面拍賣很快就完成了。房地產拍賣也越來越多地在網上進行，拍賣可能持續數天或數周。

據豪斯豪傑有限責任公司（House Heroes LLC）的聯合創始人厄爾·懷特（Earl White）說，拍賣買房一直很受歡迎，並將繼續流行。豪斯豪傑有限責任公司是一家佛羅裡達州的房地產投資公司，負責購買房屋、公寓和住宅閑置土地他說：“有預算的業主和房地產專業人士遷移到競爭較少的地方。”自然，拍賣財產產生較少的報價，導致較低的銷售價格。然而，止贖拍賣不會提供（房屋）危機時期存在的折扣。”

懷特繼續解釋說，當房產供應減少時，購房者的積極性會很高，因為房屋升值和優惠的抵押貸款利率。他說，網上拍賣增加了競爭，推高了價格。

尋找房地產拍賣

找到拍賣的一種方法是直接聯絡地方**或訪問其網站獲取資訊，然後透過電話跟進確認細節。另一個是透過RealtyTrac.com和拍賣網站。然而，線上資訊並不總是準確的。

由於業主拖欠付款，所以可能會列出處於止贖前的房產。這些房產可能永遠不會被**，因為他們的業主趕上付款或與他們的貸款人達成協議。

當地的房地產經紀人和經紀人也可以是寶貴的資源。不幸的是，你可能發現他們並不急於幫助，因為代理和經紀人不會自動在現場拍賣中賺取佣金。然而，這些房地產商可以透過網上拍賣賺取佣金。

多列表服務資料

懷特表示，對潛在買家而言，直接多重上市服務（MLS）報告遠比線上上市更有價值，因為這些報告包含了上市的全部資料，包括照片，最重要的是，還包括非公開的經紀人評論。”非公開評論很重要，因為它們詳細說明瞭影響銷售價格和上市天數的關鍵資訊。這些資訊可以涵蓋財產缺陷、融資選擇、佔用和承租人租賃。

評估拍賣財產的最好方法是與房地產經紀人、評估師和承包商合作。這些行業代表瞭解建築和改建成本，並能準確估計物業價值和可能需要的工程成本。

懷特稱，雖然各地的規定各不相同，但MLS和郡記錄通常只提供給房地產許可證持有人。根據他的經驗，如果你聯絡他們，他們通常很樂意免費提供幫助。

懷特還指出，面對面拍賣已經消失，因為甚至更小的縣已經把它們轉移到網上。邁阿密和棕櫚灘是兩個稅收和止贖拍賣現在都完全線上的地方。

請記住，止贖拍賣往往推遲或取消，甚至在最後一分鐘。貸款人可能沒有獲得所需的所有檔案，或者借款人可能已經想出了避免止贖的解決方案。

投標人需要瞭解的內容

在房地產拍賣競價之前，你應該瞭解你所承擔的風險。一筆不好的買賣可能會困擾你好幾年。你還需要瞭解拍賣的規則，並準備好在嘗試參與之前遵循這些規則。

您必須註冊並向拍賣實體提交預計售價5%至10%的可退還押金。如果是當面拍賣，一定要在預定開始前至少一個小時辦理登記手續，並獲得一張公務卡，當你準備好競拍時，你將出示這張公務卡。

在拍賣中贏得一處房產有兩種不同的方式。

• 在一個 貸款人確認拍賣，貸款人不必接受你的報價，即使你是出價最高的。
• 在一個 絕對拍賣，中標者獲得財產。

拍賣的起拍價可以是抵押貸款的餘額，也可以是為**競拍而設計的較低金額。在止贖拍賣中，貸款人不得從拍賣中獲利。通常，這些房產是虧本**的；如果有利潤的話，它應該在抵押貸款和其他留置權支付後歸被取消抵押品贖回權的房主所有。拍**地產並不總是很好的交易例如，拍賣師可以設定一個隱藏的底價，這是必須出價的最低價格。

Ron Humes建議說：“無論買家是親自參加拍賣還是在網上參加拍賣，他們都必須記住，每一處房產都有一個門檻價格，明智的購買可能會變成愚蠢的購買，他們絕不能讓事件、地點或他們的情緒左右他們的決定。”，2000年起擔任房地產經紀人，現任肯塔基州列剋星敦後現代營銷業務副總裁。

訪問屬性

拍**地產很少為潛在買家提供與傳統**房地產相同的訪問許可權。你很可能不被允許在你方便的時候和你的經紀人一起參觀房產，儘管有些拍賣公司提供開放式房屋。

“我個人不會建議客戶在沒有先進行眼球檢查的情況下遠端購買房產，”加州聖何塞的房地產律師兼經紀人大衛·羅伯森（DavidRoberson）說。他和妻子在三個州擁有22個租賃房產，他是矽穀物業管理集團的所有者和運營商。無論是你還是你的可信投資團隊都應該在法律或財政上對你正在考慮的房地產和你正在處理的人進行全面的評估。

類似地，休謨警告說，報告當前或未來房地產價值的來源可能是不準確的，除非有專業人員現場評估，他們知道如何收集和評估所有必要的細節。衡量拍賣財產的最佳方法是與專業房地產經紀人、評估師和承包商合作，他們瞭解建築和改建成本，能夠準確評估財產的當前和未來價值以及所需工程的成本。

財產狀況和檢查

房子可能會有各種各樣的問題記住，它曾經屬於一個付不起抵押貸款或房產稅的人，所以房主可能也付不起任何日常維護或修理費用。此外，一旦房屋損失不可避免，業主可能故意忽視甚至嚴重損壞房屋。此外，空置物業可能被擅自佔用者破壞或佔用。

假設房產從外表看起來很糟糕，從裡面看可能很糟糕。拍賣財產按原樣**，你將需要能夠負擔任何和所有維修。儘管這可能很誘人，但你不應該為了更好地瞭解房產的狀況而擅自闖入。你可能在電視上看到過腳蹼進入後院，窺視甚至從窗戶爬進來，但這樣做是違法的，你絕對不想打擾任何佔據家中的人，這不僅是出於禮貌，也是為了你的安全。從當地**記錄中獲取有關房產所有權歷史的資訊，與當地房地產經紀人交談，並尊重鄰居的要求。

拍賣財產往往不允許房屋檢查或任何合法的方式來檢視內部的人。如果你負擔不起在條件差的情況下購買房產的風險，那就堅持讓你在競拍前檢查房產的拍賣方式。如果沒有這些資訊，在你成為房主之前，你很難知道你將要進入什麼樣的環境，一處房產的維修成本是多少，以及它的真正價值。

即使你可以得到一個家庭檢查，這仍然有其侷限性。牆後、天花板和地板下的問題可能在你接管之前並不明顯。如果公用設施關閉，您可能無法檢測到洩漏、電氣問題、電器損壞或HVAC裝置故障。

付款方式：提前計劃

在拍賣會上購買房產通常需要大量現金。每家拍賣公司和縣**都有自己的付款要求，但你可能需要現金來確保你的投標權。首付金額和購買方式往往取決於物業和拍賣行。透過傳統方式購買銀行擁有的房產，可以獲得更靈活的融資選擇。拍賣不是購買止贖權的唯一方式。

至於付款，拍賣的競買人應攜帶現金、匯票或本票，以支付拍賣人要求的金額。通常情況下，您必須在贏得拍賣後立即全額付款。有時，您可能要等到第二天才能完成付款。未能完成支付可能會導致沒收您的存款，並被禁止在未來的拍賣。準備好提供資金證明，以證明您可以完成購買。如果您是以實體（如有限責任公司、信託公司或有限合夥企業）而不是個人身份投標，您可能需要出示您的實體檔案。

贏家們會像其他任何購房一樣，透過託管和結業。拍**地產的競買人往往是能夠支付現金的房地產投資者。對於允許融資購買的拍賣，您需要提前獲得資格預審。有些拍賣行更喜歡你和他們的關聯貸款人合作，並將這些貸款人在拍賣現場。但是，事先做研究，以確定競爭性貸款人的利率。這些資訊可能會給你一些利用。

此外，請確保您瞭解您將要支付的拍賣費用。”在拍賣會上多次購買的房屋都需要拍賣師、銀行、律師和其他公司的成本和費用，才能將房產帶到拍賣會上將10%的拍賣費、銀行利息和罰款、律師費、12%的銷售提成費和物業準備費轉嫁給買家的情況並不少見。”

檢查是否有任何索賠、留置權和佔用人

在你出價之前，你會想僱一個產權搜尋公司，看看誰可能持有留置權的財產。作為所有者，您將負責任何留置權，這意味著更多的錢從您的口袋裡。

可能還有其他針對房屋的索賠，不僅僅是稅收留置權，還有承包商留置權或第二抵押權。競買人應與拍賣公司核實，確保該房產有明確的產權。如果你贏得了一場拍賣，你會想購買所有權保險在託管期間或關閉後立即保護自己免受任何留置權沒有發現在所有權搜尋。

在某些情況下，（前）業主或寮屋者將佔用該物業，你將不得不驅逐他們往往是一個漫長的過程，可能是令人不快的最好和昂貴的最壞的情況。如果能提前給他們幾千塊錢，讓他們搬出去交鑰匙，可能會更有利。

在你擁有頭銜之前不要做任何事情。在拿到銷售證明後，避免急於開始裝修或立即搬進物業。您仍然需要等待10天左右才能收到您的職稱證書。除非你持有證書，否則該財產實際上不是你的；業主仍可以透過向**提出反對**或償還貸款來保留其住房權。

底線

喪失抵押品贖回權的房屋在財務上可能很有吸引力，但在購買前要考慮的障礙有很多。而且，僅僅因為一套房子要拍賣並不意味著你能以一個好的價格得到它（或者說這套房子是一個好的交易，無論以什麼價格，它可能是一個錢坑）。然而，對於精明、聰明、有上進心的個人來說，房地產拍賣是一種值得探索的方式，可以以較低的價格買到房子或投資性房地產。

也就是說，可以考慮不在拍賣會上**的房產作為替代品。”休謨建議說：“在與擁有房產權益的賣家談判時，可以找到更好的交易，而且可以代表自己進行談判，而無需支付拍賣的所有相關罰款和費用。”你也可能在拍賣會上有更多的競爭，從公司購買物業翻轉作為一種商業模式。對於普通購房者來說，拍**並不總是最好的交易。”

如果你有興趣嘗試在拍賣會上買到便宜的房產，有很多東西要學。拍賣是一種比透過房地產經紀人購買房產更具風險的方式。這是非常重要的是要非常良好的教育過程和財產上，你有興趣投標。與當地的房地產代理或經紀人合作，以確定潛在的財產可能會有所幫助，雖然他們可能不感興趣，除非你能達成補償協議。

最後，一定要徹底審查所有的拍賣規則，併進行盡職調查的財產之前，你出價。尋求一個房地產律師的法律顧問，最好是一個經驗豐富的止贖銷售，以確保你明白你的責任和義務，如果你是中標人。