股權與債務房地產投資：綜述

房地產眾籌自2012年《Jumpstart-Our Business Startups Act》透過以來已經起飛，市場預計將進一步擴大。 2015年10月，美國證券交易委員會就《就業法案》第三篇的規定釋出了最終裁決，允許非註冊投資者與註冊投資者一起參與眾籌房地產交易。

透過眾籌平臺投資房地產，與房地產投資信託基金或直接擁有房地產相比，具有一定的優勢。這些優點之一是能夠在債務和股權投資之間進行選擇。在投身於房地產眾籌之前，瞭解兩者的區別以及風險是什麼是很有幫助的(有關房地產眾籌基礎知識的更多資訊，請參閱：房地產和眾籌：投資者的新途徑。）

關鍵要點

• 房地產眾籌是房地產投資信託基金（REITs）和房地產交易所買賣基金（etf）的一種越來越受歡迎的替代方案，可以將房地產納入投資組合。
• 權益性房地產投資透過租戶支付的租金收入或**房產的資本收益獲得回報。
• 債務性房地產投資包括發放貸款或投資抵押貸款（或抵押貸款支援證券）。

股權投資基礎

大多數房地產眾籌交易都涉及股權投資。在這種情況下，投資者是特定財產的股東，他們的股份與他們的投資額成比例。回報以物業產生的租金收入的一部分，減去支付給眾籌平臺的任何服務費的形式實現。如果**房產，投資者還可以獲得任何增值的一部分。

贊成的意見：

• 無回報上限：股權投資提供了更廣闊的前景 依據 盈利潛力。 它是 年化收益率可能在18%到25%之間。既然沒有帽子， 從投資者的角度來看，天空確實是個極限。
• 稅收優惠：一 擁有投資性房地產的特權 能夠扣除與其所有權相關的某些費用，如折舊和修理費用。透過股權眾籌， 交易通常是 結構化的 透過有限責任公司，就稅務而言，該公司被視為流通實體。這意味著投資者不必直接擁有房產，就可以從折舊扣除中獲益。
• 費用較低：就費用而言，股權投資有可能更便宜。投資者不必支付前期費用和每月服務費，只需支付一筆年費即可維持其在房地產中的地位。費用按投資總額的百分比計算 經常跑步 介於1%之間 和2%。

欺騙：​

• 更大的風險：股票眾籌可能會把更多的錢放在投資者的口袋裡，但這意味著要進行更大的賭博。在獲得投資回報方面，投資者是第二順位的，如果房產達不到業績預期，很容易轉化為虧損。
• 更長的持有期：與債務投資者相比，股票投資者的時間框架要長得多。持有時間可以延長到五年甚至十年，這是一個重要的考慮，如果你有興趣在你的投資組閤中保持高度的流動性。

債務投資如何運作

在投資房地產債務工具時，投資者是作為房地產所有者或交易發起人的貸款人。貸款由房產本身擔保，投資者獲得固定的回報率，這取決於貸款利率和他們的投資額。在債務交易中，投資者處於資本的最底層，這意味著他們有優先權從財產中要求付款(更多資訊，請參閱教程：如何在房地產中賺錢。）

贊成的意見：

• 持有時間較短：債務投資通常與開發專案有關。因此，與股權投資相比，它們的持有期通常更短。根據交易的性質，持有時間可能在6至24個月之間。對於那些不願意長期捆綁資產的投資者來說，這是一個利好。
• 低風險：因為 交易是 結構化的；投資者進行債務投資的風險較小。貸款由房產擔保，房產作為償還貸款的保險單。如果財產所有人或發起人違約，投資者有能力透過止贖行動彌補其投資損失。
• 穩定 收入： 從回報支出的金額和頻率來看，債務投資更具可預測性。雖然每筆交易都不同，但投資者每年獲得8%至12%不等的收益率並不罕見。這些回報通常按月或按季度支付。
• 上限回報：債務投資帶來的風險較小，但一個主要的缺點是回報受到貸款利率的限制。投資者必須清楚自己是否願意犧牲潛力來賺錢 以更高的收益率換取更安全的賭註。
• 更高的費用：雖然大多數房地產眾籌平臺不會向投資者收取任何費用來建立賬戶和研究債務投資，但參與交易通常會涉及某種型別的費用。眾籌平臺通常在支付任何利息之前從頂部減去一個百分比，這會侵蝕你的回報。可能還有一個單獨的貸款發放費用 傳給 投資者(有關房地產眾籌平臺的更多資訊，請閱讀： 前五大房地產眾籌公司。）

欺騙：

• 潛在回報率越低：風險越低，預期回報率越低。
• 提前還款風險敞口：抵押權人有時提前還清貸款，要麼賣掉房子，要麼透過再融資。這樣做會中斷與債務投資相關的現金流，並縮短貸款組合的期限。

底線

對於那些希望以經濟高效的方式投資私人房地產交易的投資者來說，眾籌是一個很有吸引力的選擇。許多平臺的最低投資從5000美元到10000美元不等，這是獲得這一資產類別的相對較小的代價。股票和債務投資都有好的一面和壞的一面，精明的投資者必須花時間仔細權衡。瞭解你的收益和風險，可以幫助你決定一種或兩種投資是否適合你的投資組合。