股权与债务房地产投资：综述

房地产众筹自2012年《Jumpstart-Our Business Startups Act》通过以来已经起飞，市场预计将进一步扩大。 2015年10月，美国证券交易委员会就《就业法案》第三篇的规定发布了最终裁决，允许非注册投资者与注册投资者一起参与众筹房地产交易。

通过众筹平台投资房地产，与房地产投资信托基金或直接拥有房地产相比，具有一定的优势。这些优点之一是能够在债务和股权投资之间进行选择。在投身于房地产众筹之前，了解两者的区别以及风险是什么是很有帮助的(有关房地产众筹基础知识的更多信息，请参阅：房地产和众筹：投资者的新途径。）

关键要点

• 房地产众筹是房地产投资信托基金（REITs）和房地产交易所买卖基金（etf）的一种越来越受欢迎的替代方案，可以将房地产纳入投资组合。
• 权益性房地产投资通过租户支付的租金收入或**房产的资本收益获得回报。
• 债务性房地产投资包括发放贷款或投资抵押贷款（或抵押贷款支持证券）。

股权投资基础

大多数房地产众筹交易都涉及股权投资。在这种情况下，投资者是特定财产的股东，他们的股份与他们的投资额成比例。回报以物业产生的租金收入的一部分，减去支付给众筹平台的任何服务费的形式实现。如果**房产，投资者还可以获得任何增值的一部分。

赞成的意见：

• 无回报上限：股权投资提供了更广阔的前景 依据 盈利潜力。 它是 年化收益率可能在18%到25%之间。既然没有帽子， 从投资者的角度来看，天空确实是个极限。
• 税收优惠：一 拥有投资性房地产的特权 能够扣除与其所有权相关的某些费用，如折旧和修理费用。通过股权众筹， 交易通常是 结构化的 通过有限责任公司，就税务而言，该公司被视为流通实体。这意味着投资者不必直接拥有房产，就可以从折旧扣除中获益。
• 费用较低：就费用而言，股权投资有可能更便宜。投资者不必支付前期费用和每月服务费，只需支付一笔年费即可维持其在房地产中的地位。费用按投资总额的百分比计算 经常跑步 介于1%之间 和2%。

欺骗：​

• 更大的风险：股票众筹可能会把更多的钱放在投资者的口袋里，但这意味着要进行更大的赌博。在获得投资回报方面，投资者是第二顺位的，如果房产达不到业绩预期，很容易转化为亏损。
• 更长的持有期：与债务投资者相比，股票投资者的时间框架要长得多。持有时间可以延长到五年甚至十年，这是一个重要的考虑，如果你有兴趣在你的投资组合中保持高度的流动性。

债务投资如何运作

在投资房地产债务工具时，投资者是作为房地产所有者或交易发起人的贷款人。贷款由房产本身担保，投资者获得固定的回报率，这取决于贷款利率和他们的投资额。在债务交易中，投资者处于资本的最底层，这意味着他们有优先权从财产中要求付款(更多信息，请参阅教程：如何在房地产中赚钱。）

赞成的意见：

• 持有时间较短：债务投资通常与开发项目有关。因此，与股权投资相比，它们的持有期通常更短。根据交易的性质，持有时间可能在6至24个月之间。对于那些不愿意长期捆绑资产的投资者来说，这是一个利好。
• 低风险：因为 交易是 结构化的；投资者进行债务投资的风险较小。贷款由房产担保，房产作为偿还贷款的保险单。如果财产所有人或发起人违约，投资者有能力通过止赎行动弥补其投资损失。
• 稳定 收入： 从回报支出的金额和频率来看，债务投资更具可预测性。虽然每笔交易都不同，但投资者每年获得8%至12%不等的收益率并不罕见。这些回报通常按月或按季度支付。
• 上限回报：债务投资带来的风险较小，但一个主要的缺点是回报受到贷款利率的限制。投资者必须清楚自己是否愿意牺牲潜力来赚钱 以更高的收益率换取更安全的赌注。
• 更高的费用：虽然大多数房地产众筹平台不会向投资者收取任何费用来创建账户和研究债务投资，但参与交易通常会涉及某种类型的费用。众筹平台通常在支付任何利息之前从顶部减去一个百分比，这会侵蚀你的回报。可能还有一个单独的贷款发放费用 传给 投资者(有关房地产众筹平台的更多信息，请阅读： 前五大房地产众筹公司。）

欺骗：

• 潜在回报率越低：风险越低，预期回报率越低。
• 提前还款风险敞口：抵押权人有时提前还清贷款，要么卖掉房子，要么通过再融资。这样做会中断与债务投资相关的现金流，并缩短贷款组合的期限。

底线

对于那些希望以经济高效的方式投资私人房地产交易的投资者来说，众筹是一个很有吸引力的选择。许多平台的最低投资从5000美元到10000美元不等，这是获得这一资产类别的相对较小的代价。股票和债务投资都有好的一面和坏的一面，精明的投资者必须花时间仔细权衡。了解你的收益和风险，可以帮助你决定一种或两种投资是否适合你的投资组合。