越來越多的美國人在海外尋找度假房、出租收入房產，以及退休期間定居的地方，不管離退休還有5年還是30年。在國外擁有財產的稅收優惠與在美國擁有的稅收優惠類似，但有一些例外。

關鍵要點

• 如果你在海外擁有房產，那麼你在美國的稅收優惠取決於你如何使用房產。
• 你可以扣除按揭利息，但不物業稅，如果財產是供個人使用。
• 如果你獲得了任何租金收入，那麼規則取決於你將房子用於個人用途的天數與租賃用途的天數。 

房產所有者從美國稅法中獲得的利益取決於他們如何使用房產。例如，如果你住在這所房子裡，那麼你通常可以扣除抵押貸款利息。如果您將物業用作租金收入，那麼您可以扣除抵押利息和其他一些費用，包括財產和責任保險、維修和保養費用，以及與維護物業有關的當地和長途旅行費用。

請繼續閱讀，瞭解美國稅法如何對待外國財產所有權，以及**財產的稅務含義。

自用財產

如果您將該房產用作第二套住房而不是出租，那麼您可以扣除抵押貸款利息，就像您在2019年在美國購買第二套住房一樣。您可以扣除您支付的第一套75萬美元（375美元）的利息，000（如果已婚並單獨申請）的第一套和第二套住房的合格抵押貸款債務（這是總金額）。請註意，如果您在2017年12月16日之前購買了房產，那麼您很可能在之前的100萬美元合格抵押貸款債務的扣除限額上被繼承。向稅務專家諮詢，以確定你適合哪種情況。

與主要居住地一樣，你不能登出水電費、維護費或保險等費用，除非你能夠申請家庭辦公室扣除額。

儘管抵押貸款利息扣除額在美國或國外都是一樣的，但房產稅的作用卻不同。根據減稅和就業法案（TCJA），你不能再扣除外國財產的財產稅。

出租財產

如果你獲得房產的租金收入，稅收規則就更複雜了。不同的規則適用，取決於多少天你使用個人而不是租賃使用的房子。一般來說，您可以分為兩類：

1. 你把房子租出去14天或更少，使用超過14天或佔總租賃天數的10%。你可以把房子租給別人，每年最多兩周（14晚），而不必向美國國稅局（IRS）申報收入。即使以每晚5000元的價格出租，只要租期不超過14天，也不必申報租金收入。該房屋被視為個人住宅，允許您扣除標準第二套住房規定下的抵押貸款利息，但不包括租金損失或費用。
2. 您將房屋出租15天或更長時間，使用時間不到14天，佔總租賃天數的10%。在這種情況下，國稅局將房屋視為出租財產，出租活動被視為一項業務。請記住：如果您的家庭成員使用該房屋（例如，您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、子女和孫子孫女），則除非您收取公平的租金，否則該房屋將被視為私人日。你必須向國稅局申報所有租金收入，但好訊息是，這允許你扣除租金支出，如抵押貸款利息、外國財產稅、廣告費用、保險費、水電費和支付給物業經理的費用。國內租賃房產和國外租賃房產的一個顯著區別是：您在國外的房產折舊年限為40年，而不是目前國內住宅房產的27.5年。在這兩種情況下，您只會降低結構（建築）的價值；這塊土地不可折舊。

**房產

如果你把房子賣到國外，那麼稅收待遇就和在美國**子一樣，而且根據房產的使用方式而有所不同。如果您在過去五年中至少居住了兩年，那麼您可以將其作為您的主要居所，您可以從**中扣除高達250000美元的資本收益（或對已婚納稅人而言，最高為500000美元）。如果房屋不是您的主要居所，則此主要房屋銷售除外條款不適用，在這種情況下，您將欠通常的資本利得稅。

如果您在美國**房產，那麼您可以進行1031交易所（也稱為同類交易所），在這種交易所中，您可以在遞延稅項的基礎上，將一處投資房產換成另一處“同類”房產。許多投資者利用這一策略推遲支付資本利得稅和折舊回收稅。

《美國法典》第1031節允許您僅以其他外國財產**和替換外國財產。

然而，國內財產與外國財產的稅收待遇有顯著差異，那就是美國的財產不被認為是任何海外財產的同類。U、 美國法典第1031節只允許國內外進行外匯交易。

美國認為美國以外的任何財產都與美國以外的任何其他類似財產相同，因此有可能將巴拿馬的一套房子換成巴拿馬、厄瓜多或哥斯大黎加的另一套房子。它只是不會被認為是與任何美國財產一樣。

雙重徵稅

如果您在國外經營您的房屋作為租賃物業，那麼您可能在物業所在國欠稅。為防止雙重徵稅，您可以在您的美國納稅申報表中扣除您向外國支付的與凈租金收入有關的任何稅款。但是，有一個最大允許的稅收抵免：扣除費用後，你不能對超過美國租金收入的稅收抵免。

如果您在國外**房產並繳納資本利得稅，除了為所支付的任何租金所得稅申請稅收抵免外，您還可以申請國外稅收抵免。

底線

當你在國外購買時，你需要在計劃和細節上格外小心。許多國家都有關於誰可以擁有財產以及如何使用財產的規章制度。如果你在海外買房，要確保交易順利進行，這樣才能保護你的產權。在美國，購房者獲得房產所有權；這種區別在其他國家沒有那麼明顯。

另外，請註意，作為外國房產所有者，您可能需要根據您的具體情況提交一些美國稅務表格。例如，如果您在國外租房並開立銀行賬戶收取租金，那麼您必須提交一份外國銀行和金融賬戶（FBAR）報告表，如果您所有賬戶的總價值在“日曆年的任何一天”為10000美元或以上

其他表格包括5471表格，關於某些外國公司的美國人資訊申報表（如果您的財產在外國公司持有）；以及8858表格，美國人士關於外國非獨立實體和外國分支機構的資訊申報表（如果您的離岸財產由外國有限責任公司持有）。

由於外國財產所有權和稅法複雜多變，請諮詢美國和國外合格的稅務會計和/或房地產律師，以保護自己。