為了巨大的利潤賣掉一處出租的房產是一個夢想成真。畢竟，誰不想從投資性房地產中賺大錢呢？不過，為了從這樣的銷售中獲得最大的利潤，你可能想推遲把你的收入作為一筆總收入。繼續閱讀，找出原因，並瞭解另一種選擇：分期付款銷售。

關鍵要點

• 美國國稅局允許納稅人透過分期付款銷售協議推遲一部分投資性房地產的銷售收益，從而避免了一大筆稅單。
• 分期付款銷售收入可以分為收益、本金（或者，您在物業中的調整基數）和利息。表格1040對這些類別中的每一個都作了不同的處理。
• 毛利百分比則用於計算給定納稅年度的分期付款銷售收入。
• 如果買方對財產承擔抵押或其他本票，則財產的成本基礎必須減去抵押/本票的金額。

大支出=大稅單

我們來看一個常見的情況：

哈爾·布克曼看了看買家對他出租房屋的報價，他簡直不敢相信他看到的數字。他的財產價值僅用了五年就大幅度增加了。然而，當哈爾興高采烈地告訴他的稅務顧問這筆交易時，他的顧問就不那麼興奮了；從稅收的角度來看，將收入作為一筆總收入並不符合哈爾的最佳利益。

如果Hal在**房產的同一年申報了全部銷售收入，他將支付25%的收益，該收益相當於他之前對租賃房產進行的任何折舊扣除額。此外，超過折舊回收的任何收益應按15%的稅率徵稅（對於應納稅所得額在80000美元和441450美元之間的納稅人，如果單身，或496600美元，如果已婚共同申報）或25%的稅率徵稅（對於高於這些起徵點的納稅人）。 哈爾問他的稅務顧問，是否有什麼辦法可以減少他這一年的應稅收入。

顧問只知道要使用的工具：分期付款銷售協議。

分期付款銷售的目的

分期付款銷售是指在銷售的納稅年度之後才支付至少一筆款項的財產銷售。如“537號出版物”所述，美國國稅局（IRS）允許納稅人透過分期付款銷售協議推遲部分投資性房地產的銷售收益。這種安排允許賣方在幾年內按比例申報其資本收益的一部分。但是，賣方在報損時不允許使用分期付款銷售法。此外，賣方也可以選擇退出分期付款銷售方法時，報告收益。

分期付款銷售法的工作原理

在分期付款銷售中申報收益理論上很簡單。分期付款銷售的稅收反映了年金的稅收，在年金中，每筆付款按比例分配的部分被視為本金回報。唯一的規定是，**的財產不能是公開交易的證券或公司常規存貨的一部分，納稅人不能是**財產的交易商（但某些分時交易商根據分期付款**法選擇收取特別利息的除外）。

讓我們看看哈爾，從上面的故事，可以結構他的分期付款銷售，如果他想推遲到未來一年他的資本利得稅。哈爾收到了40萬美元的租房報價。他以30萬美元買下了這處房產。多年來，他扣除了10萬美元的折舊，調整後的基數為20萬美元。因此，哈爾有20萬美元（40萬至20萬美元）的應稅收益需要申報。

哈爾的顧問建議他將銷售收入分成8期，每期5萬美元，而不是一年40萬美元。只要分期付款是建設性地收到每年，這種方法將允許哈爾記錄利潤，因此按比例分配的部分收益，在八年。

報告分期付款銷售收入

分期付款銷售收入可以分為三個獨立的類別：收益、本金（或者，您在物業中的調整基數）和利息。在1040表格中，每一個類別都有不同的處理方式。毛利潤百分比用於計算給定納稅年度的分期付款銷售收入。

資本收益

在上述示例中，Hal必須宣佈每年的收益為長期收益還是短期收益，這取決於截至銷售年度的收益是長期收益還是短期收益。長期收益按較低的稅率徵稅，而短期收益按普通收入徵稅。 因為哈爾擁有這座房子五年，所以在這種情況下，收益將是長期的。

如果收益是短期的，哈爾仍然可以對分期付款的收入徵稅，稅率低於他申報一次性收益時的稅率。這是因為短期收益按納稅人的最高邊際稅率作為普通收入徵稅。 如果按比例分配的收益不能將他推上下一個稅率等級，那麼這個稅率有可能更低。分期付款銷售的收益在IRS表格6252中報告，然後結轉至表格1040的附表D。

興趣

有分期付款銷售收入的納稅人還必須向買方報告收取的利息，利息按普通收入率徵稅。銷售合同中規定的利息稱為明示利息。如果規定的利息不足（或為零），則必須將銷售的部分本金重新定性為“未規定利息”

主要的

美國國稅局認為，每筆分期付款銷售的一部分是免稅的本金返還。此金額可透過填寫537號出版物上的工作表A來確定。分期付款銷售的本金（調整後的基礎）是您在物業中的實際調整基礎加上任何銷售費用和折舊回收的總和。

在這個例子中，哈爾家裡有20萬美元作為調整基數。為了計算分期付款銷售的調整基數，他必須加回10萬美元的折舊回籠和1萬美元的銷售費用。這個數字是31萬美元。

毛利率

要計算毛利百分比，您必須從銷售價格中減去分期付款銷售的調整基數（本例中為310000美元），以計算總收益。這裡的總收益是90000美元（400000-310000美元）。接下來將總收益除以銷售價格，在本例中為22.5%（90000美元/400000美元），即為毛利百分比。最後，為了計算每年的應納稅所得額，將這個百分比乘以分期付款的金額。因此，Hal每年的應納稅所得額為11250美元（50000 x 22.5%）。

分期付款銷售有許多規章制度，必須認真遵守。

抵押和合同價格

如果財產的買方在購買時承擔了抵押或其他本票，則財產的成本基礎必須減去抵押/本票的金額。例如，如果Hal以40萬美元**的租賃房產抵押貸款為10萬美元，那麼合同價格將降至30萬美元（40萬至10萬美元）。

如果抵押貸款的金額超過了房產的總調整基數，則差額必須在第一年作為付款報告，合同價格將增加該金額。例如，假設Hal的房產有250000美元的抵押貸款，在這種情況下，除了分期付款外，Hal在第一年還必須報告50000美元的超額付款。

底線

分期付款銷售有許多規章制度，必須認真遵守。有關諸如銷售價格變化、收到的付款可能採取的不同形式等副標題的更多資訊，以及當放棄分期付款協議而採取一次性付款可能更好時，請訪問IRS網站。一如既往，一定要諮詢您的稅務顧問，討論您的具體稅務情況。