估計房地產的價值對於各種努力都是必要的，包括融資、銷售清單、投資分析、財產保險和稅收。但對大多數人來說，確定一塊房地產的要價或購買價是房地產估價最有用的應用。本文將介紹房地產估價的基本概念和方法，特別是與銷售有關的估價。

關鍵要點

• 估價房地產是困難的，因為每個物業都有獨特的特點，如位置，地段大小，平面圖和便利設施。
• 一般的房地產市場概念，如供應和需求在一個特定的地區，肯定會發揮到一個特定的物業的整體價值。
• 然而，為了確定公允價值，必須對個別財產進行評估，評估方法有多種。

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房地產估價：你應該知道什麼

基本估價概念

從技術上講，財產價值是指財產所有權所產生的未來收益的現值。與許多快速使用的消費品不同，不動產的好處一般是在很長一段時間內實現的。因此，對財產價值的估計必須考慮到經濟和社會趨勢，以及可能影響四個價值要素的**管制或條例和環境條件：

• 需求： 對所有權的渴望或需要，透過經濟手段來滿足這種渴望
• 實用程式： 滿足未來業主願望和需求的能力
• 稀缺： 競爭性財產的有限供給
• 可轉讓性： 所有權的易用性 轉移

價值與成本和價格

價值不一定等於成本或價格。成本是指實際支出，例如材料或勞動力。另一方面，價格是一個人為某事支付的金額。雖然成本和價格會影響價值，但它們並不決定價值。一套房子的售價可能是15萬美元，但價值可能會大大提高或降低。例如，如果一個新的業主發現房屋中的一個嚴重缺陷，例如一個有缺陷的地基，房子的價值可能低於價格。

市場價值

估價是對某一特定財產在某一特定日期的價值的意見或估計。評估報告用於企業、**機構、個人、投資者和抵押貸款公司在作出房地產交易決策時使用。評估的目的是確定房地產的市場價值，即房地產在競爭激烈的開放市場中最可能帶來的價格。

市場價格，即房產實際銷售的價格，可能並不總是代表市場價值。例如，如果一個賣家因為喪失抵押品贖回權的威脅而受到脅迫，或者如果一個私人買賣被持有，那麼這個房產可能會以低於其市場價值的價格**。

估價方法

準確的評估取決於系統地收集資料。收集和分析特定財產的詳細資訊，以及財產所在國家、地區、城市和社群的一般資料，以得出價值。估價使用三種基本方法來確定財產的價值。

方法1：銷售比較法

銷售比較法通常用於評估獨棟住宅和土地。有時也被稱為市場資料法，它是透過比較一處房產與最近售出的具有類似特徵的房產得出的價值估計。這些類似財產被稱為可比財產，為了提供有效的比較，每個財產必須：

• 與估價物件盡可能相似
• 去年在一個開放、競爭激烈的市場上銷售
• 在典型的市場條件下**

在評估過程中，至少應使用三到四個可比資料。在選擇可比房地產時，要考慮的最重要的因素是規模、可比特徵以及（也許最重要的是）位置，這些因素會對房地產的市場價值產生巨大影響。

可比性

由於沒有兩處房產完全相同，因此將對可比房產的銷售價格進行調整，以考慮不同的特徵和其他可能影響價值的因素，包括：

• 建築物的年齡和狀況
• **日期，如果可比資產**日期和評估日期之間發生經濟變化
• 銷售條款和條件，如房產的賣方受到脅迫或房產在親屬之間**（以折扣價**）
• 位置，因為相似的物業在不同的街區可能價格不同
• 物理特徵，包括地塊大小、景觀、建築型別和質量、房間數量和型別、生活空間平方英尺、硬木地板、**、廚房升級、壁爐、游泳池、中央空調等。

估價物件的市場價值估計值將在調整後的可比銷售價格形成的範圍內。由於對可比品銷售價格所作的某些調整比其他調整更具主觀性，因此通常會對調整金額最少的可比品進行加權考慮。

方法2：成本法

成本法可用於估算一棟或多棟建築物改善後的物業價值。該方法涉及建築物和土地的單獨價值估算，並考慮折舊。估計數相加，計算出整個改良房地產的價值。成本法的假設是，一個合理的買家不會為一個現有的改善型物業支付比購買一個可比地段和建造一個可比建築物更高的價格。當被評估的財產屬於不經常**且不產生收入的型別時，這種方法很有用。例如學校、教堂、醫院和**大樓。

建築成本可以用幾種方法估算，包括平方英尺法，即最近建造的可比建築的每平方英尺成本乘以主體建築的平方英尺數；就地單位法，即根據單個建築構件（包括人工和材料）的單位計量建築成本估算成本；以及數量調查法，該方法估計替換主體建築所需的原材料數量，以及材料的當前價格和相關安裝成本。

折舊

就評估而言，折舊是指對不動產改良價值產生負面影響的任何情況，並考慮到：

• 物理劣化，包括可固化的劣化，如油漆和屋頂更換，以及不可治癒的劣化，如結構問題
• 功能過時，指的是業主認為不再需要的物理或設計特徵，如過時的電器、過時的固定裝置或只有一個浴室的四居室住宅
• 經濟過時，由不動產外部因素造成，如靠近嘈雜的機場或汙染工廠。

方**

• 由於土地不能折舊，因此採用銷售比較法，將土地價值估計為空置土地，並將其用於最高和最佳用途。
• 估計建築和場地改進的當前成本。
• 估計因劣化、功能過時或經濟過時而導致的改進的折舊額。
• 從估計的建築成本中扣除折舊。
• 將土地的估計價值與建築物和場地改良的折舊成本相加，以確定總財產價值。

方法三：收益資本化法

通常簡稱為收益法，這種方法是基於投資者要求的回報率和房地產產生的凈收益之間的關係。它被用來估算產生收入的房產的價值，如公寓、辦公樓和購物中心。當標的財產預計將產生未來收入，且其費用可預測且穩定時，採用收入資本化法進行估價可以相當直接。

直接資本化

採用直接資本化法時，評估人員將執行以下步驟：

• 估計年度潛在總收入。
• 考慮空置率和租金收取損失，以確定實際總收入。
• 扣除年度營業費用，計算年度凈營業收入。
• 估計一個典型的投資者將為特定型別和類別的房地產所產生的收入支付的價格。這是透過估計回報率或資本化率來實現的。
• 將資本化率應用於房地產的年度凈營業收入，以形成對房地產價值的估計。

總收入乘數

總收入乘數（GIM）法可用於評估通常不作為收入性房地產購買，但可以出租的其他房地產，如一戶和兩戶住宅。GRM方法將房產的銷售價格與其預期租金收**繫起來(相關閱讀請參見“房地產租賃物業估價的4種方法”）

對於住宅物業，通常使用月總收入；對於商業和工業地產，將使用年總收入。總收入乘數法可計算如下：

至少有三個類似房產的近期銷售和租賃資料可用於建立準確的GIM。然後，GIM可應用於估價物件的估計公平市場租金，以確定其市場價值，其計算方法如下：

底線

準確的房地產估價對抵押貸款貸款人、投資者、保險公司和房地產買賣雙方都很重要。雖然估價通常由技術熟練的專業人員進行，但任何參與房地產交易的人都可以從對房地產估價不同方法的基本瞭解中獲益。