dcf在房地產估價中的應用
使用貼現現金流（DCF）進行分析是房地產投資評估中非常常用的一種方法。誠然，貼現率的確定——貼現現金流分析的一個關鍵部分——涉及到許多可能難以準確預測的變數。儘管困難重重，DCF仍然是設定房地產投資價值的最佳工具之一，如房地產投資信託基金（REITs）。
關鍵要點
- 貼現現金流（DCF）是一種基於未來現金流來估計投資價值的估價方法，常用於房地產投資的評估。
- 初始成本、年度成本、估計收入和財產持有期是DCF分析中使用的一些變數。
- 雖然房地產的折現率很難確定，但現金流量折現率仍然是評估房地產投資的最佳工具之一。
什麼是貼現現金流(discounted cash flow)？
折現現金流分析是一種估值方法，旨在透過檢查投資的預計未來收入或預計投資現金流，然後對現金流進行折現，得出投資的估計現值，從而確定投資的盈利能力，甚至僅僅是生存能力。這種估計的現值通常被稱為凈現值，或NPV。
換言之，現金流量表分析試圖根據對一家公司或一項資產未來將產生多少資金的預測，計算出該公司或資產目前的價值。折現率用於推導預期未來現金流的凈現值。對於房地產投資的評估，折現率通常是房地產期望或預期的年收益率。根據未來的發展程度，DCF的公式為：
DCF分析的最終目的是估計投資者將從投資中獲得的資金，並根據實際情況進行調整
計算房地產貼現現金流
對於房地產投資，計算時需要考慮以下因素：
- 初始成本-購買價格或對物業支付的首付款。
- 融資成本任何初始或預期融資的利率成本。
- 房地產投資的持有期，雖然投資者和特定投資的持有期不同，但持有期一般計算為5年至15年。
- 逐年增加的費用，包括預計的維護和修理費用；財產稅；以及除融資成本以外的任何其他成本。
- 預計現金流——對擁有物業所獲得的任何租金收入的逐年預測。
- 銷售利潤業主預期在預計持有期結束時**物業時實現的預計利潤額。
在DCF計算中必須估計若干變數；這些可能很難精確確定，包括維修和維護成本、預計租金增長和物業價值增長等。這些專案通常是透過對該地區類似地產的調查來估算的。雖然確定預測未來成本和現金流的準確數字可能具有挑戰性，但一旦確定了這些預測和折現率，凈現值的計算就相當簡單，而且可以自由地進行計算機計算。
dcf在房地產投資中的應用例項
投資者可以將其DCF貼現率設定為他們從類似風險的另類投資中預期的回報。例如，假設你可以投資50萬美元購買一套新房子，預計10年後可以以75萬美元的價格**，或者，你可以將50萬美元投資於一個房地產投資信託基金（REIT），預計未來10年的年回報率為10%。
為了簡單起見，我們假設你不包括兩項投資之間的租金或稅收效應的替代成本；我們將堅持10年內房價的單一現金流。所以，DCF分析只需要貼現率（10%）和未來房屋銷售的現金流（75萬美元）。
在這個例子中，DCF的分析顯示，房子的未來現金流今天只值289157.47美元。所以你不應該投資於它；房地產投資信託基金（REIT）的價值更高，在未來十年將獲得50萬美元的回報。一旦將稅收影響、租金和其他因素考慮在內，您可能會發現DCF稍微接近房屋的當前價值。
- 發表於 2021-06-13 11:34
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- 分類：金融
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