使用贴现现金流（DCF）进行分析是房地产投资评估中非常常用的一种方法。诚然，贴现率的确定——贴现现金流分析的一个关键部分——涉及到许多可能难以准确预测的变量。尽管困难重重，DCF仍然是设定房地产投资价值的最佳工具之一，如房地产投资信托基金（REITs）。

关键要点

• 贴现现金流（DCF）是一种基于未来现金流来估计投资价值的估价方法，常用于房地产投资的评估。
• 初始成本、年度成本、估计收入和财产持有期是DCF分析中使用的一些变量。
• 虽然房地产的折现率很难确定，但现金流量折现率仍然是评估房地产投资的最佳工具之一。

什么是贴现现金流(discounted cash flow)？

折现现金流分析是一种估值方法，旨在通过检查投资的预计未来收入或预计投资现金流，然后对现金流进行折现，得出投资的估计现值，从而确定投资的盈利能力，甚至仅仅是生存能力。这种估计的现值通常被称为净现值，或NPV。

换言之，现金流量表分析试图根据对一家公司或一项资产未来将产生多少资金的预测，计算出该公司或资产目前的价值。折现率用于推导预期未来现金流的净现值。对于房地产投资的评估，折现率通常是房地产期望或预期的年收益率。根据未来的发展程度，DCF的公式为：

DCF分析的最终目的是估计投资者将从投资中获得的资金，并根据实际情况进行调整

计算房地产贴现现金流

对于房地产投资，计算时需要考虑以下因素：

• 初始成本-购买价格或对物业支付的首付款。
• 融资成本任何初始或预期融资的利率成本。
• 房地产投资的持有期，虽然投资者和特定投资的持有期不同，但持有期一般计算为5年至15年。
• 逐年增加的费用，包括预计的维护和修理费用；财产税；以及除融资成本以外的任何其他成本。
• 预计现金流——对拥有物业所获得的任何租金收入的逐年预测。
• 销售利润业主预期在预计持有期结束时**物业时实现的预计利润额。

在DCF计算中必须估计若干变量；这些可能很难精确确定，包括维修和维护成本、预计租金增长和物业价值增长等。这些项目通常是通过对该地区类似地产的调查来估算的。虽然确定预测未来成本和现金流的准确数字可能具有挑战性，但一旦确定了这些预测和折现率，净现值的计算就相当简单，而且可以自由地进行计算机计算。

dcf在房地产投资中的应用实例

投资者可以将其DCF贴现率设定为他们从类似风险的另类投资中预期的回报。例如，假设你可以投资50万美元购买一套新房子，预计10年后可以以75万美元的价格**，或者，你可以将50万美元投资于一个房地产投资信托基金（REIT），预计未来10年的年回报率为10%。

为了简单起见，我们假设你不包括两项投资之间的租金或税收效应的替代成本；我们将坚持10年内房价的单一现金流。所以，DCF分析只需要贴现率（10%）和未来房屋销售的现金流（75万美元）。

在这个例子中，DCF的分析显示，房子的未来现金流今天只值289157.47美元。所以你不应该投资于它；房地产投资信托基金（REIT）的价值更高，在未来十年将获得50万美元的回报。一旦将税收影响、租金和其他因素考虑在内，您可能会发现DCF稍微接近房屋的当前价值。