什么是买断(a buy-up)？

买断是一种与住房抵押贷款相关的回扣。它涉及到贷款人向借款人提供预付现金奖励，以换取接受更高的贷款利率。

一般来说，如果借款人希望在短时间内转售购买的财产，则购买对借款人更有好处。重要的是，现金激励不能超过与贷款相关的结算成本。

关键要点

• 买断是一种回扣，在这种回扣中，抵押贷款的借款人接受更高的利率，以换取先期现金奖励。
• 现金奖励的规模和利息增加额之间的关系由贷款人和借款人协商确定。然而，一个典型的公式是，现金奖励的每一个百分比都会导致利率上升0.25%。
• 有时还向抵押贷款经纪人和银行贷款官员支付收购款。因此，借款人必须谨慎确定所报利率是否受到任何此类安排的影响。

了解购买

买断贷款通常用于那些希望降低自付贷款结算成本的抵押贷款借款人。由于收购导致贷款利率上升，借款人实际上是在以更高的利率借钱，并用它来支付部分或全部结算费用。

因为较高的利率适用于抵押贷款的全部余额，所以只有在借款人不打算长期持有抵押贷款的情况下，选择买断通常才是经济的。在这些情况下，考虑到这些利息成本只会在有限的时间内承担，预付现金激励可以抵消增加的利息成本。

另一个需要注意的问题是，收购有时也会支付给抵押贷款经纪人。在这种情况下，经纪人可以有效地受到激励，鼓励借款人接受高于市场的抵押贷款利率，这也被称为收益率差价溢价（ysp）。如果这些收购安排没有明确披露给买方，就可能在双方之间产生利益冲突。

在2010年之前，抵押贷款经纪人的买断回扣往往在他们**的抵押贷款的贷款条款中模糊不清，这使得借款人很难察觉他们何时在为抵押贷款支付YSP。从那时起，新贷款估算的联邦指导方针的变化要求抵押贷款经纪人的YSP明确地向买方披露。

然而，尽管有这些改进，潜在冲突的风险仍然存在。具体而言，买回回扣等此类奖励有时也会给予贷款机构内部的贷款官员本人。在这种情况下，借款人可能没有实际能力检测其支付的利率是否受到这些激励的影响。作为一种预防措施，借款人应向贷款官员提出谨慎和直接的问题，如果有，哪些激励计划已经在他们的贷款方面实施。

收购的真实例子

举例来说，考虑一个买家谁希望获得10万美元的抵押贷款。银行提供的标准利率是4.50%。但是，买方希望使用相当于贷款价值2.50%的买断回扣。在这种情况下，买方将获得2500美元的现金奖励，以换取接受高于正常水平的利率。

虽然新利率的确切水平有待商谈，但典型的计算公式是，退税的每一个百分比将使按揭利率提高0.25%。因此，在上述示例中，2.50%的现金奖励将导致0.625%的利率增长。因此，新的利率为5.125%。