什么是营业费用率(operating expense ratio (oer))？

在房地产中，运营费用比率（OER）是衡量一处房产的运营成本与房产带来的收入之比。它的计算方法是用物业的营业费用（减去折旧）除以总营业收入。

OER用于比较类似物业的费用。投资者应该寻找危险信号，比如更高的维护费用、营业收入或公用事业费用，这些都可能阻止他购买特定的房产。

理想的OER在60%到80%之间（虽然越低越好）。

关键要点

• 在房地产中，运营费用比率（OER）是衡量一处房产的运营成本与房产带来的收入之比。
• 营业费用比率（OER）的计算方法是将所有营业费用减去折旧后除以营业收入。
• 较低的运营费用比率（OER）对投资者来说更为理想，因为这意味着相对于收入而言，费用最小化。

了解运营费用比率（oer）

营业费用率公式

OER=总运营费用−折旧总收入=\frac{\text{营业总费用}-\text{折旧}}{\text{营业总收入}}OER=营业总收入−折旧​

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营业费用率

为了计算物业的OER，你需要知道运营费用。这些费用包括作为正常业务成本而产生的所有费用和成本。您还需要计算物业的折旧费用，这将因所采用的特定会计方法而异。

计算若干年的OER可能有助于投资者注意到物业运营费用的趋势。如果一处房产的成本每年以高于收入的速度增加，那么OER也会每年增加。因此，投资者持有房产的时间越长，损失的钱就越多。

当拥有一栋公寓楼时，投资者应该用有效租金收入，或者潜在租金收入减去空置率和信用损失，而不是潜在租金收入来计算空置率。因为管理空缺包括在有效的物业管理中，包括OER中的空缺可以更准确地反映运营费用，并显示哪些地方可以改进。例如，管理不善的物业很可能会有较高的空置率，这将反映在OER中。

物业管理费、水电费、垃圾清理费、维护费、保险费、修理费、物业税和其他费用包含在OER中。投资者应计入OER的额外运营费用包括物业管理费、绿化费、律师费、房东保险和基本财产保险。这些费用有助于物业的日常运营。因此，贷款支付、资本改良和个人财产不包括在营业费用中。

较低的OER通常意味着房地产得到了有效的管理，对投资者来说更有利可图，而房地产的收入中用于支付运营和维护成本的部分较少。如果业务是可扩展的，业主可以在不大幅增加运营费用的情况下增加每个单元的租金。此外，OER可以显示潜在问题可能发生的地方，例如水电费大幅增加，因此投资者可以更快地解决问题并保护其利润水平。

营业费用比率（oer）示例

举一个假设的例子，投资者a拥有一栋多户公寓楼，每月租金为65000美元。投资者还需支付5万美元的运营费用，包括每月的抵押贷款、税金、水电费等。预计今年该楼盘还将贬值8.5万元。

因此，年度OER可计算为：

[($50,000×12)−85,000](65,000×12） =66%\frac{[（\$50000\times 12）-85000]}{（65000\times 12）}=66\%（65000）×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

这意味着，营业费用消耗了该物业约三分之二的收入。

营业费用比率（oer）与资本化率

资本化率在商业房地产领域被用来表示房地产投资性房地产的预期收益率。通常被称为“资本化率”，这一衡量标准是根据房地产预期产生的净收入来计算的。它用于估计投资者在房地产市场的潜在投资回报。

资本化率仅仅代表一年内房产的收益率（假设房产是用现金购买的，而不是贷款购买的）。其定义如下：

资本化率=净营业收入÷当前市值\text{Cap rate}=\text{net operating income}\div\text{current market value}Cap rate=净营业收入÷当前市场价值

虽然资本化率在衡量投资性房地产的盈利能力方面与OER相似，但它与OER的不同之处在于它使用总收入而不是净收入，并将其作为分母。OER也不考虑房产的市场价值。

营业费用定额的局限性

对于房地产投资者来说，OER有两个缺点。首先，因为它不包括一个财产的市场价值，它没有告知投资者一个财产在购买或**时的相对价值。它只说明了正在进行的行动的效率。因此，在评估房地产投资时，OER应与资本化率等指标结合使用。

第二，因为折旧可以用几种不同的方法计算，所以OER可以用一种更有利的方法来计算折旧。