什麼是營業費用率(operating expense ratio (oer))？

在房地產中，運營費用比率（OER）是衡量一處房產的運營成本與房產帶來的收入之比。它的計算方法是用物業的營業費用（減去折舊）除以總營業收入。

OER用於比較類似物業的費用。投資者應該尋找危險訊號，比如更高的維護費用、營業收入或公用事業費用，這些都可能阻止他購買特定的房產。

理想的OER在60%到80%之間（雖然越低越好）。

關鍵要點

• 在房地產中，運營費用比率（OER）是衡量一處房產的運營成本與房產帶來的收入之比。
• 營業費用比率（OER）的計算方法是將所有營業費用減去折舊後除以營業收入。
• 較低的運營費用比率（OER）對投資者來說更為理想，因為這意味著相對於收入而言，費用最小化。

瞭解運營費用比率（oer）

營業費用率公式

OER=總運營費用−折舊總收入=\frac{\text{營業總費用}-\text{折舊}}{\text{營業總收入}}OER=營業總收入−折舊​

1:23

營業費用率

為了計算物業的OER，你需要知道運營費用。這些費用包括作為正常業務成本而產生的所有費用和成本。您還需要計算物業的折舊費用，這將因所採用的特定會計方法而異。

計算若干年的OER可能有助於投資者註意到物業運營費用的趨勢。如果一處房產的成本每年以高於收入的速度增加，那麼OER也會每年增加。因此，投資者持有房產的時間越長，損失的錢就越多。

當擁有一棟公寓樓時，投資者應該用有效租金收入，或者潛在租金收入減去空置率和信用損失，而不是潛在租金收入來計算空置率。因為管理空缺包括在有效的物業管理中，包括OER中的空缺可以更準確地反映運營費用，並顯示哪些地方可以改進。例如，管理不善的物業很可能會有較高的空置率，這將反映在OER中。

物業管理費、水電費、垃圾清理費、維護費、保險費、修理費、物業稅和其他費用包含在OER中。投資者應計入OER的額外運營費用包括物業管理費、綠化費、律師費、房東保險和基本財產保險。這些費用有助於物業的日常運營。因此，貸款支付、資本改良和個人財產不包括在營業費用中。

較低的OER通常意味著房地產得到了有效的管理，對投資者來說更有利可圖，而房地產的收入中用於支付運營和維護成本的部分較少。如果業務是可擴充套件的，業主可以在不大幅增加運營費用的情況下增加每個單元的租金。此外，OER可以顯示潛在問題可能發生的地方，例如水電費大幅增加，因此投資者可以更快地解決問題並保護其利潤水平。

營業費用比率（oer）示例

舉一個假設的例子，投資者a擁有一棟多戶公寓樓，每月租金為65000美元。投資者還需支付5萬美元的運營費用，包括每月的抵押貸款、稅金、水電費等。預計今年該樓盤還將貶值8.5萬元。

因此，年度OER可計算為：

[($50,000×12)−85,000](65,000×12） =66%\frac{[（\$50000\times 12）-85000]}{（65000\times 12）}=66\%（65000）×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

這意味著，營業費用消耗了該物業約三分之二的收入。

營業費用比率（oer）與資本化率

資本化率在商業房地產領域被用來表示房地產投資性房地產的預期收益率。通常被稱為“資本化率”，這一衡量標準是根據房地產預期產生的凈收入來計算的。它用於估計投資者在房地產市場的潛在投資回報。

資本化率僅僅代表一年內房產的收益率（假設房產是用現金購買的，而不是貸款購買的）。其定義如下：

資本化率=凈營業收入÷當前市值\text{Cap rate}=\text{net operating income}\div\text{current market value}Cap rate=凈營業收入÷當前市場價值

雖然資本化率在衡量投資性房地產的盈利能力方面與OER相似，但它與OER的不同之處在於它使用總收入而不是凈收入，並將其作為分母。OER也不考慮房產的市場價值。

營業費用定額的侷限性

對於房地產投資者來說，OER有兩個缺點。首先，因為它不包括一個財產的市場價值，它沒有告知投資者一個財產在購買或**時的相對價值。它只說明瞭正在進行的行動的效率。因此，在評估房地產投資時，OER應與資本化率等指標結合使用。

第二，因為折舊可以用幾種不同的方法計算，所以OER可以用一種更有利的方法來計算折舊。