抵押贷款危机。信贷危机。银行倒闭。**救助。像这样的短语经常出现在整个2008年秋季的头条新闻中，在这个时期，主要的金融市场损失了超过30%的价值。这一时期也是美国金融市场历史上最可怕的时期之一。那些经历过这些事件的人可能永远不会忘记这场动荡。

到底发生了什么，为什么？请继续阅读，以了解始于1999年的次级抵押贷款市场的爆炸性增长，在为即将在9年后的2008年股市和房地产市场双双崩溃的动荡埋下伏笔的过程中发挥了重要作用。

关键要点

• 2008年的股市和房地产崩盘起源于1999年开始的次贷市场的空前增长。
• 美国**资助的抵押贷款机构房利美和房地美向信用评分较低、贷款违约风险较高的借款人发放住房贷款。
• 这些借款人被称为“次贷借款人”，并获准办理可调整利率的抵押贷款，这将从低月供开始，几年后将变得更大。
• 金融公司将这些次级贷款以抵押贷款支持证券（MBS）的形式**给大型商业投资者。
• 到2008年秋天，大量借款人拖欠次级抵押贷款，导致金融市场动荡、股市崩溃，以及随之而来的全球经济大衰退。

前所未有的增长和消费者债务

次级抵押贷款是针对信用不完善、储蓄不足的借款人的抵押贷款。次贷的增加始于1999年，当时联邦国家抵押贷款协会（广泛称为房利美）开始齐心协力，使那些信贷和储蓄低于贷款人通常要求的水平的人更容易获得住房贷款。

这个想法是为了帮助每个人实现拥有住房的美国梦。由于这些借款人被认为是高风险的，他们的抵押贷款有非常规条款，反映了这种风险，如更高的利率和可变付款。当许多人看到次级抵押贷款市场开始爆发时，他们看到了巨大的繁荣，其他人则开始看到经济的危险信号和潜在危险。

罗伯特R。Elliott Wave International创始人小普雷希特（Prechter Jr.）一直认为，失控的抵押贷款市场对美国经济构成威胁，因为整个行业都依赖不断增长的房地产价值。截至2002年，**资助的抵押贷款机构房利美和房地美已经发放了价值超过3万亿美元的抵押贷款。普雷希特在2002年出版的《征服崩溃》一书中说：“信心是支撑这座巨大纸牌屋的唯一力量。”

房利美和房地美的角色是从发起抵押贷款的贷款人那里回购抵押贷款，并在支付抵押贷款票据时赚钱。因此，不断上升的抵押贷款违约率导致这两家公司的收入严重下降。

可调整利率抵押贷款

向次级借款人提供的抵押贷款中，最具潜在杀伤力的是纯利息抵押贷款和支付选择抵押贷款，两者都是可调利率抵押贷款（ARMs）。这两种类型的抵押贷款都使借款人的初始付款额远远低于固定利率抵押贷款的到期付款额。经过一段时间，往往只有两三年，这些武器重置。然后，支付额每月波动一次，经常比最初的支付额大得多。

在1999年至2005年的上升趋势市场中，这些抵押贷款几乎没有风险。尽管借款人支付的抵押贷款较低，但他们最终可能获得正资产，因为自购买之日起，他们的房屋价值增加了。如果他们在抵押贷款利率重新调整后无力支付更高的还款，他们可以卖掉房子赚取利润。然而，许多人认为，这些创造性的抵押贷款是一场灾难，在房地产市场低迷的情况下等待发生，这将使业主处于负资产状况，使其无法**。

消费者债务增加

为了增加潜在的抵押贷款风险，总的来说，消费者债务继续以惊人的速度增长。2004年，消费者债务首次达到2万亿美元。霍华德S。非盈利债务管理组织C***olidated Credit C***ulting Services Inc.总裁兼创始人德沃金当时对《*****》表示，“这是一个巨大的问题。你不可能成为世界上最富有的国家，让你所有的同胞都负债累累。”

抵押贷款相关投资产品的兴起

在房价上涨期间，抵押贷款支持证券（MBS）市场受到了商业投资者的欢迎。抵押贷款证券化是一组抵押贷款组合成一个单一的证券。投资者受益于证券所包含的个人抵押贷款的溢价和利息支付。

只要房价继续上涨，房主继续支付抵押贷款，这个市场就非常有利可图。然而，随着房价开始暴跌，房主开始大量拖欠抵押贷款，风险变得非常真实。当时，很少有人意识到二级抵押贷款市场已经变得多么动荡和复杂。

在此期间，另一种流行的投资工具是信用衍生工具，称为信用违约掉期（CDS）。信用违约掉期被设计成一种对冲公司信用的方法，类似于保险。但与保险市场不同的是，CDS市场是不受监管的，这意味着CDS合约的发行人不需要在其储备中保留足够的资金，以便在最坏的情况下（如经济衰退）进行支付。2008年初，美国国际集团（AIG）宣布其承销CDS合约投资组合出现巨额亏损，无力偿还，当时的情况正是如此。

1500亿美元

数量

市场开始下跌

到2007年3月，贝尔斯登因承销许多与次级抵押贷款市场有关的投资工具而蒙受巨大损失而破产，整个次级抵押贷款市场显然陷入困境。房主违约率居高不下，因为次级抵押贷款的所有创造性变化都重新调整为更高的支付，而房价却在下降。

房主们被颠倒了他们所欠的抵押贷款超过了他们的房子的价值，如果他们不能支付新的更高的还款，他们就不能再从他们的房子里翻腾出来。相反，他们失去了房屋止赎权，并往往申请破产的过程中。次贷危机开始给房主和房地产市场带来损失。

尽管出现了这种明显的混乱，但金融市场在2007年10月继续走高，道琼斯工业平均指数（DJIA）在2007年10月9日达到收盘高点14164点。动荡最终卷土重来，到2007年12月，美国已陷入衰退。到2008年7月初，道琼斯工业平均指数将在两年多来首次跌破11000点。这不会是衰退的结束。

雷曼兄弟倒闭

2008年9月6日，随着金融市场从2007年10月的峰值下跌了近20%，**宣布接管房利美和房地美，这是由于次级抵押贷款市场崩溃造成的巨大损失。一周后的9月14日，大型投资公司雷曼兄弟（Lehman Brothers）因自身过度暴露于次级抵押贷款市场，宣布了当时美国历史上最大规模的破产申请。第二天，市场暴跌，道琼斯指数收于10917点，下跌499点。

2008年9月16日，雷曼兄弟倒闭，导致储备一级基金（Reserve Primary Fund）的资产净值跌至每股1美元以下。随后，投资者被告知，每投资1美元，他们只能得到97美分。这一损失是由于持有雷曼兄弟发行的商业票据造成的，这只是货币市场基金股票价值历史上第二次“跌破美元”

货币市场基金业恐慌接踵而至，导致大量赎回请求。同一天，美国银行（bankofamerica）宣布收购美国最大的经纪公司美林（merrilllynch）。此外，美国领先的金融公司之一美国国际集团（AIG）的信用评级也被下调，原因是该集团承销的信用衍生品合同超过了其支付能力。

**开始救助

2008年9月18日，关于**救助的讨论开始，道琼斯指数上涨410点。第二天，美国财长保尔森（henrypaulson）提议，将提供高达1万亿美元的问题资产救助计划（TARP），用于购买有毒债务，以避免金融全面崩溃。

同样在这一天，美国证券交易委员会（SEC）启动了一项临时禁令，禁止卖空金融公司的股票，认为这将稳定市场。 受此消息影响，市场大涨，投资者推高道指456点至11483点的盘中高点，最终收于11388点的361点。这些高点将被证明具有历史意义，因为金融市场即将经历三周的全面动荡。

金融风暴升级

道指将从2008年9月19日的11483点盘中高点暴跌3600点，至2008年10月10日的7882点盘中低点。以下是这段历史性的三周期间美国发生的重大事件的概述。

2008年9月21日

高盛（goldmansachs）和摩根士丹利（morganstanley）这两大投行中的最后两家仍在存续，它们将投资银行转变为银行控股公司，以便在获得救助资金方面获得更大的灵活性。

2008年9月25日

在长达10天的银行挤兑之后，联邦存款保险公司（FDIC）接管了当时美国最大的储蓄和贷款机构华盛顿互助银行（Washington Mutual），该银行曾严重面临次级抵押贷款债务。其资产转让给摩根大通（JPM）。

2008年9月28日

TARP救助计划在国会搁浅。

2008年9月29日

道指下跌774点（6.98%），创下历史最大跌幅。此外，花旗集团（Citigroup）还收购了当时美国第四大银行美联银行（Wachovia）。

2008年10月3日

重新修订的7000亿美元TARP计划，更名为2008年紧急经济稳定法案，在国会通过了两党表决。 (**的财政援助可以追溯到1792年的恐慌时期，当时联邦**救助了13个背负着革命战争债务的美国。）

2008年10月6日

道指自2004年以来首次收于10000点以下。

2008年10月22日

布什总统宣布他将于2008年11月15日主持一次国际金融领袖会议。

底线

2008年秋天的事件是一个教训，告诉我们当理性思考让位于非理性时，最终会发生什么。尽管良好的意愿可能是1999年决定扩大次级抵押贷款市场的催化剂，但在这一过程中，美国失去了理智。

房价越高，放贷机构就越有创意，试图让房价继续走高，但似乎完全无视潜在的后果。当我们考虑到次级抵押贷款市场的非理性增长，以及从中创造性地衍生出来的投资工具，再加上消费者债务的激增，或许2008年的金融动荡和随之而来的大萧条并不像许多人想象的那样难以预测。