什么是联合贷款(a combination loan)？

组合贷款由同一贷款人向同一借款人提供的两项独立抵押贷款组成。一种组合贷款为建造新住房提供资金，然后在建造完成后提供常规抵押贷款。另一种类型的组合贷款提供两个同时贷款购买现有住房。当购房者不能支付20%的首付，但又想避免购买私人抵押贷款保险（PMI）时，通常会使用这种方法。

组合贷款的工作原理

在新房子的情况下，组合贷款通常包括一个可调利率抵押贷款融资建设，其次是第二次贷款，通常是30年期抵押贷款，一旦房子建成。一般来说，第二笔贷款将用于偿还第一笔贷款，留给借款人的只有一笔贷款。

对于购买现有住房的人来说，组合贷款可以采取背负贷款或80-10-10抵押贷款的形式。一个80-10-10按揭贷款包括两个贷款和一个首付款。第一笔贷款占购房款的80%，第二笔贷款占购房款的10%，购房者支付10%的现金首付。

由于一级贷款的贷款价值比为80%，购房者通常可以避免购买私人抵押贷款保险（PMI），而当购房者首付低于20%时，通常需要购买私人抵押贷款保险。采购经理人指数不是一次性费用，但必须每年支付，直到业主权益达到20%。一般来说，借款人每年的成本相当于其贷款价值的0.5%至1%。

第二笔贷款占了剩下的20%的首付。它通常以房屋净值信贷额度（HELOC）的形式出现。HELOC的功能很像信用卡，但由于房屋的资产支持，利率较低。因此，只有当借款人使用它时，它才会产生利息。

组合贷款可以帮助购房者避免私人抵押贷款保险的额外成本。

组合贷款的利弊

在活跃的房地产市场中，使用组合贷款购买现有住房往往是最常见的。随着房价攀升，住房价格变得越来越低，背负式抵押贷款可以让购房者借到比首付还多的钱。只要买家不承担超出他们应付能力的债务，一旦出现问题，这可能是一个优势。

对于那些想买新房但还没有卖掉现房的人来说，组合贷款也是一种选择。在这种情况下，买家可以使用HELOC支付新房的一部分首付，然后在旧房**时付清HELOC。

与组合贷款相比，正在建造新房的买家可能有更简单或更便宜的选择。例如，建筑商可能会为建筑提供资金。然后，当房屋竣工后，买方可以安排定期抵押贷款，并向建筑商付款。或者，房主可以使用一个独立的建设贷款，然后商店的永久抵押贷款。

然而，由于其一次性关闭成本，组合贷款可能比来自不同贷款人的两项单独贷款具有优势。