公平市场价值与投资价值：综述

投资价值和公平市场价值是评估资产或实体价值时可以使用的两个术语。这两个术语在财务分析中经常使用，根据使用它们的场景可能有不同的含义。

投资价值通常是指由各种不同的估价方法产生的更广泛的价值范围。公允市场价值中的“公允”一词经常引起从事会计准则工作的金融专业人士的共鸣。在美国财务会计准则委员会（FASB）的原则和国际财务报告准则（IFRS）中，有各种各样的会计准则详细说明了公允价值的定义。公平市场价值在房地产中也很重要，因为它是计算房产税的基础。

关键要点

• 投资价值和公平市场价值是评估资产或实体价值时可以使用的两个术语。
• 投资价值通常指的是由于各种不同的估值方法而产生的更广泛的价值。
• 公允市场价值是以资产或实体的市场价值为基础，根据对市场交易情况的分析，有调整的余地。
• 公允市场价值通常与通过会计准则确定的定义相联系。

公平市价

在某些情况下，公平市场价值和市场价值之间可能存在差异，但通常情况下，它们可能非常相似。美国财务会计准则委员会、国际财务报告准则和其他会计准则一般将公允市场价值定义为公司在公开市场上预期获得的资产价值，考虑到对买家的个别评估以及他们通常可以获得的价格范围。公允市场价值与市场价值密切相关，但不一定反映每日市场价值，因为公允市场价值通常在不同时间点进行计量，而不是每日计量。

公允市场价值使财务和会计专业人员有一定的灵活性来确定它，以市场价值作为计算的基础。这就是公平市场价值的独特之处。在适用的情况下，分析师有权根据他们对各自市场环境的预期来调整市场价值。一般来说，分析师根据其预期合作的高学历买家和卖家的市场来确定公平市场价值。请记住，公平市场价值通常也考虑标准销售条款，而不是立即需要清算资产，这可能会对卖方的公平市场价值产生负面影响。

公允市场价值的使用

公允市场价值的使用因企业的会计不同而有所不同。一般来说，短期资产，如有价证券，是根据其公平市场价值入账的，因为这些证券没有一个无关的市场，每个在市场上交易的人都得到相同的价格。除了交易所买卖的证券外，企业会计准则还将为其提供指导，指导其是否以及何时能够以公允市场价值在财务报表中报告资产。大多数类型的资产都是按账面价值入账的，直到全部折旧为止。

个别而言，资产所有者可根据预计的公平市场价值对资产进行核算。在计算个人净资产时，资产通常按其公允市场价值确定。

房地产资产可以提供另一个突出的例子。房地产的公允市场价值通常由估价师确定。估价师的标准可以由几个组织制定，包括美国估价师协会和美国国税局。在房地产评估中，一处房产的价值将按照与附近其他房产相对的基准水平来计算，因此房产所在的街区会对房产的公平市场价值产生很大影响。评估人员出于各种原因（包括税收）确定公平市场价值。房地产的年纳税额将以估价师的公平市场价值为基础。

投资价值

投资价值根据独立的估价方法来衡量资产的价值。这在本质上更具假设性，通常取决于买方或卖方寻求进行的投资。投资价值通常取决于各种假设，包括现金流估计、税率、融资能力、业务优势、无形资产价值、预期回报、协同效应等。

有一系列方法可用于确定投资价值。确定投资价值最常用的两种方法是净现值法和折现现金流法。使用这些方法和其他方法，投资价值的范围可以广泛地取决于分析。投资价值的范围也可能很大，这取决于计算投资价值的各方。所有使用投资价值的各方都将寻求获得最高的回报率。

投资价值用途

根据所分析的基础资产和交易市场的不同，投资价值分析可能会有很大差异。股票分析通常采用现金流量折现法来确定股票的内在价值。股票的内在价值构成了股票市场买卖建议的基础。内在价值通常是基本面分析的一种形式，与市场价值不同。

公司可能从不同的角度看待投资价值。公司在很多情况下都使用投资价值。另一方面，他们可能在寻求销售车辆或机械。或者，在分析合并或收购时可以使用投资价值。未在公开交易所交易的单一资产的投资价值通常涉及对公司现有投资、资产账面价值以及公司可能寻求获得的任何潜在利润的分析。相比之下，收购的投资价值将包含广泛的变量和假设。

特别注意事项：其他类型的价值

在管理或分析各种资产时，可能需要注意几个值。

账面价值：账面价值也可以称为账面价值。账面价值是指在计提折旧后的资产价值。

市场价值：纯市场价值是指资产在公开市场上任何一天所持有的价值。在公开市场交易所进行的证券交易具有易于识别的每日市场价值。市场价值通常可以通过一个活跃的报价市场来获得，该市场受到买卖双方日常交易的影响。对于任何可能选择买卖特定资产的人来说，市场价值价格通常是相同的。在具有标准化交易或估价格式的市场中，市场价值和公平市场价值通常是相同的。

企业价值：债务、股权和现金的综合价值。