什么是房屋委员会债券(housing authority bonds)？

住房管理局债券，或住房债券，是由一个国家或地方**机构，以帮助融资建设或修复负担得起的租赁住房。在某些项目下，这些债券的收益也可以用来帮助低收入者购买住房。投资者在住房管理局债券上赚取的利息免征联邦税，也可以免征州和地方所得税。

与大多数市政债券一样，房管局债券历来被视为非常安全的投资。在这种情况下，这些债券得到了联邦**的支持，联邦**将其视为鼓励低收入者建设住房的一种手段。

关键要点

• 住房管理局债券，或住房债券，是由一个国家或地方**机构，以帮助融资建设或修复负担得起的租赁住房。 
• 州和地方**发行住房债券，为建造或修复经济适用的租赁住房提供资金。除偿还债券本金外，国家或地方还必须为其借款支付利息。
• 与大多数市政债券一样，房管局债券历来被视为非常安全的投资。

房屋委员会债券的基础

市政当局可以以债券的形式发行债务，为项目筹集资金。市政债券分为一般债务债券和收益债券。一般债务（GO）债券的利息支付和本金偿还由国家或地方**的财政金库提供资金。这些债券得到了市**的充分信任和信用的支持，市**可能有权增加税收，以履行其在GO债券上的支付义务。另一方面，收入区间的付款义务由发行债券的项目的预计收入流支持。收入债券的一种形式是住房债券。

州和地方**发行住房债券，为建造或修复经济适用的租赁住房提供资金。除偿还债券本金外，国家或地方还必须为其借款支付利息。作为私人活动债券（PABs），住房债券可以代表合格的盈利和非盈利开发商发行，为低收入多户和高级住房项目融资。此外，还可以发行住房债券，为低收入家庭或个人提供低成本抵押贷款融资，以便他们能够购买住房。通过住房债券提供的抵押贷款仅限于收入不超过该地区收入中值的首次购房者。此外，用住房债券抵押贷款购买的住房价格限制在平均面积购买价格的90%。

特别注意事项

住房债券通常具有低利率，可以作为固定或可变利率需求债券（VRDO）发行。向债券持有人支付的本金和利息来自抵押贷款还款和投资收益——借款人对抵押贷款的还款由住房债券受托人收取，该受托人将资金投资于短期投资，直至预定时间向债券持有人支付利息。实际上，住房债券的支付是由借款人及时和一致地支付基础抵押贷款的利息和本金来支持的。

住房债券对国家和私人投资者都有利。一方面，**获得了大量廉价融资。另一方面，住房债券所提供的税收优惠对那些处于较高税率等级的人具有很大的吸引力。对投资者来说，住房债券支付的利息免征联邦所得税，有时也免征州所得税。边际税率越高，住房收入债券的免税额就越有价值。尽管受替代最低税（AMT）约束的投资者可能要纳税，但免税意味着高联邦税率等级的投资者受益于收益债券和其他市政债券。这项免税政策有助于补偿债券的低利率。

联邦低收入住房税收抵免是另一种资金来源，可以用来代替住房债券，或作为住房债券的补充，为经济适用住房项目提供资金。抵免是不可退还的联邦所得税抵免部分按揭利息，合格的购房者每年支付。

房屋委员会债券范例

由于这些债券涉及**债务，**房屋委员会债券有时需要获得当地选民的批准。例如，2018年，加州选民批准了一项投票措施，**40亿美元的房管局债券，为低收入居民、退伍军人和农场工人的项目提供资金。