什么是不符合条件的抵押(a nonconforming mortgage)？

不合格抵押是指不符合房利美和房地美等**支持企业（GSE）准则的抵押，因此不能**给它们。GSE指南包括最高贷款金额、合适的房产、首付要求和信贷要求等因素。

不符合条件的抵押可以与符合条件的抵押相比较。

关键要点

• 不合格抵押贷款是指不符合**资助企业（GSE）指导方针的住房贷款，因此不能转售给房利美或房地美等机构。
• 这些贷款的利率往往高于合格抵押贷款。
• 超过合格贷款限额的抵押贷款被归类为不合格抵押贷款，被称为大额抵押贷款。
• 除贷款规模外，根据借款人的贷款价值比（首付规模）、债务收入比、信用评分和历史记录以及文件要求，抵押贷款可能会变得不合格。

理解不合格抵押

不合格的抵押贷款不是不良贷款，因为它们具有风险或过于复杂。金融机构不喜欢它们，因为它们不符合GSE准则，因此更难**。出于这个原因，银行通常会对不合格贷款要求更高的利率。

尽管私人银行最初写的抵押贷款最多，但最终往往是房利美和房地美的投资组合。这两家GSE从银行购买贷款，然后将其打包成抵押贷款支持证券（MBS），在二级市场上**。MBS是一种资产支持证券（ABS），由来自受监管和授权金融机构的一系列抵押贷款提供担保。虽然有私人金融公司会购买、打包和转售住房抵押贷款证券，但房利美和房地美是最大的两个买家。

银行利用**抵押贷款所得的资金，按现行利率投资提供新贷款。但房利美和房地美不能只购买任何抵押贷款产品。这两家gse对购买被认为相对无风险的贷款有联邦规定的限制。这些贷款是合格的抵押贷款，银行喜欢它们正是因为它们随时可以**。

相比之下，房利美和房地美无法购买的抵押贷款，对银行而言，其风险本来就更高。这些难以**的贷款要么留在银行的投资组合中，要么**给专门从事二级市场不合格贷款的实体。

不合格抵押的类型

房利美和房地美认为不符合规定的借款人情况和贷款类型多种多样。

最常见的不合格抵押贷款通常被称为巨额抵押贷款，其金额比房利美和房地美的限额还要大。2021年，美国大多数郡的最高限额为548250美元，但在一些高成本地区，如纽约市或旧金山，最高限额可达822375美元。

抵押贷款不一定是巨大的不合格。低首付也会引发不合格状态。门槛有所不同，但可能是10%的传统抵押贷款或低至3%的联邦住房管理局（FHA）贷款。

此外，一个因素是买方的债务收入比（DTI），通常需要低于42%才能符合贷款条件。信用评分高于630-650通常也是必需的。

财产的类型也可以决定抵押是否不符合规定。例如，公寓的买家在得知他们梦想中的度假单元不合格时，往往会被绊倒，因为这套公寓被认为是不可担保的。这包括公寓协会，其中一个实体，如开发商，拥有超过10%的单位。其他的陷阱包括如果大部分的单位不是业主自用的，如果超过25%的平方英尺是商业的，或者如果业主协会（HOA）正在诉讼中。