什么是升级租约(a step-up lease)？

递增租赁是一种合同，它规定承租人在合同有效期内的固定时间内未来的价格上涨。逐步租赁是为了保护业主免受通货膨胀或市场上涨带来的长期租赁风险。例如，这种租赁可以规定每18个月将基本租赁费率提高3%。

关键要点

• 递增租赁包括在租赁协议签订时商定的租金支付的预定增加额。
• 这样一来，房东就可以预见到未来可能出现的成本上升或通货膨胀的影响。
• 这类准备金最常见于多年商业租赁，在住宅房地产中很少遇到。

了解升级租赁

逐步租赁通常用于跨几年的长期租赁。在这些情况下，出租人（即房东）通过锁定租赁费率承担了很大的风险。如果该地区的租金或财产价值在租赁期内显著增加，则签订租赁合同的价格可能没有意义。此外，商业租赁可能会给出租人带来意外增加的责任，例如由于劳动力价格上涨而增加的建筑维护成本。

升级租赁几乎只用于商业地产。在住宅房地产中，无论是房屋、公寓还是公寓，出租人都可以通过租赁协议的短期重点来缓解通货膨胀和定价风险。标准的住宅租赁协议期限一般为一年，但有些协议期限可能较短或长达两年。  然而，在商业和工业房地产领域，公司需要长期租赁，因为建立业务所涉及的成本、建立知名地点的价值以及需要可预测的逐年成本。条款因房地产市场而异。例如，在得克萨斯州的奥斯汀，商业房地产公司Aquila说，“由于奥斯汀是美国竞争最激烈、增长最快的市场之一，房东目前要求的租赁期限为3至10年。”

虽然租赁协议往往是标准的，但商业租赁几乎总是需要详细的谈判。为了建立一个逐步增加的租赁，双方必须就增加的时间和比率达成一致。一些逐步增加的租赁与一个参考数据相联系，例如一个独立来源引用的该地区的平均工业租金，甚至是消费者物价指数（CPI）衡量的总体通胀率。这些也被称为“指数租赁”

在商业递增租赁中，承租人和出租人有不同的激励机制。前者希望稳定和低成本，而后者则希望在租赁期内尽可能接近市场利率。

合同中的附加条款可能会影响提速率，例如每年最高提速上限或最低提速要求。通过谈判，双方最终可以达成一个既不会不公平地致富，也不会讨价还价的升级租赁协议。

特殊考虑：升压设备租赁

升级租赁也用于设备租赁。虽然该定义类似于租赁费率的周期性增长，但逐步提高设备租赁的目的是让承租人有时间拥有设备并赚取收入，以便支付较高的租赁费率。升级设备租赁旨在通过将全部租赁成本推迟到未来，帮助资金紧张的企业扩张。当然，通常有一个溢价超过标准的租赁费率，以补偿出租人的收入损失早期合同。