第一部分 3的第一部分：找到合适的建筑

1. 1与房地产经纪人合作。代理人可以帮助你在值得投资的地区找到合适的房产。你可以通过上网查询和与该地区的其他投资者交谈，自己做很多这方面的研究。但中介可以为你节省时间和金钱。询问其他房东他们使用的中介，以及他们是否会推荐这个人。问问他们喜欢他或她什么。找一个全职做房地产工作的经纪人。兼职工作的人可能不会密切关注市场情况。还要确保该代理人有购买公寓楼的经验。

2. 2确定你想要的建筑类型。你可以购买不同类型的公寓楼。你应该与房地产经纪人讨论你的喜好。例如，一栋大楼可能是混合使用的。这意味着它有公寓和商业地产，你可以把它们租出去。一个有人居住的建筑将更容易融资，所以要检查以确保有多少单位有租户。还要考虑大楼的规模。为一到四个单元的公寓楼提供的贷款与购买房屋的贷款没有什么区别。然而，如果大楼有五个单元，那么贷款人就会认为这是一栋公寓楼。

3. 3参观建筑物。你想亲自看看建筑，所以跟着你的房地产经纪人一起去看。当你走过这些建筑时要做笔记。除非你想翻转一栋楼，否则你可能想避免任何过于破旧的公寓楼。检查有多少单元被出租，租户在那里住了多长时间，等等。也许业主想转换投资方向，或者社区正在走下坡路，他们正在赔钱。他们出售的原因可能会影响你是否购买该建筑。不要做一个情绪化的决定。相反，试着把每栋楼作为一项投资来分析。

4. 4要求卖家提供租金卷。为了正确评估该建筑，你应该要求卖方提供某些信息。例如，确保获得租金清单，其中应包括以下内容：完整的单元清单，租户名称，每份租约的期限，每月租金，单元的大小，每个单元的卧室和浴室的数量。

5. 5分析一下你可以收取多少租金。目前的房东可能少收了租金。你应该研究该地区的市场价格是多少，并据此计算出可能的租金。查看padmapper.com等网站，看看该地区的租金是怎样的。然而，你应该亲自去看看这些房产，以检查它们是否与你所看的大楼里的单位相当。你也可以打电话给物业管理公司，问他们认为你的单位可以收取多少钱。

6. 6计算可能的开支。你应该向目前的业主索取大楼的损益表（称为 "P & L"）。然而，你应该认真研究它。卖方有动机去歪曲事实。你可以通过以下方式仔细检查一些信息。估计一下必要的维护费用。较新的单位每年可能需要500美元左右。通过致电县评估员办公室获得税务信息。从为商业地产投保的公司获得保险报价。他们通常收取你的预期总租金的一个百分比。

7. 7确定你能花多少钱。你需要了解作为一个房东的财务状况。贷款人希望在贷款前看到你的房产是有利可图的。你也要在自己的脑海中确认你能够支付贷款。考虑以下几点：大多数贷款人可能希望有25-30%的首付款。检查你是否有这个数额的资金。你需要计算净营业收入。这是你赚的钱减去开支的数额。分析你的现金流。这是相对于你的支出金额而言的进账金额。如果你不知道如何分析财务，那么请联系注册会计师，他可以帮助你。

8. 8提出报价。你的报价将取决于你想借多少钱，以及你认为该公寓楼的价值。与你的房地产经纪人讨论什么是现实的报价。在火热的房地产市场上，你可能不希望咄咄逼人，因为买家可能正在抢购大楼。相反，你可以期望支付接近卖家要求的价格。协商至少90天的托管期。这将使你有60天的时间进行检查，然后再有30天的时间来完成交易。

9. 9聘请检查员。在进行购买之前，你应该对建筑进行检查。确保检查员有处理商业地产的经验。你可以通过询问你的房地产经纪人找到检查员。在雇用之前，询问检查员他们将检查什么。标准的检查会检查电线和建筑的结构。如果你想要更多的检查，那么请向检查员说明。如果建筑物有问题，那么你可以让你的律师与卖家接触，并要求提供贷款。这个信用将减少你的购买价格。

第二部分 3的第二部分：寻找融资

1. 1审查你的信用记录。贷款人会调出你的信用记录，以决定你是否是一个良好的信用风险。出于这个原因，在申请贷款之前，你应该审查你的信用记录。你可以通过访问www.annualcreditreport.com 或致电1-877-322-8228，每年从每个信用报告局获得一份免费的信用报告。研究报告中的错误。例如，你的报告中可能包含了不属于你的信息。相反，它可能属于其他名字或社会安全号码相近的人。此外，信用报告有时会列出不正确的账户付款状态，或不包括已补救的问题，如全额付款的账户。如果你发现错误，那么请与报告中含有错误的信用报告局提出异议。完成争议程序可能需要60天，所以要做好相应的计划。

2. 2了解商业贷款。有两种类型的贷款可用于购买公寓楼。无追索权贷款是以建筑物本身为抵押。如果大楼的价值为250万美元，某些买家就可以获得这些贷款。另一种类型是有追索权的贷款。有了这种贷款，你将对贷款承担个人责任。这意味着，如果你违约，贷款人可以来找你的个人资产，如你的房子。贷款可以是长期的（长达30年）或短期的（5年、7年和10年）。利率可以是固定的，也可以是可变的。如果你选择可变利率，那么利率将随着贷款的到期而变化。

3. 收集所需文件。当你申请贷款时，你需要向贷款人提交相当多的文件。你可能需要提交以下文件，所以要提前收集：房产描述，包括建筑年份和单位数量房产照片显示房产位置和竞争对手的公寓楼的地图升级计划租金信息平面图复印件购买价格和成交费用参与交易的其他人的名字（如律师、房地产经纪人和产权公司）。

4. 4申请贷款。你可以向许多不同的贷款人申请贷款，并选择一个提供最佳条款的贷款人。与他们分享你的证明文件，然后完成所需的申请。在你提交申请后，一位贷款官员将审查你的申请。他们可能会联系你以获取更多信息。然后，你会从你申请的所有贷款人那里收到一份条款表或意向书。这份文件将确定所有各方、担保类型、融资金额和其他关键条款。目的是确保每个人都明白贷款的条款。你签署意向书或最有吸引力的贷款的条款表。把它提交给贷款人。这时你可能需要支付定金或提交支持性文件，如评估书。

第三部分 第三部分：结束销售

1. 1.聘请一名律师。你应该避免尝试自己起草法律文件。相反，聘请一名房地产律师，这样做是正确的。除了撰写购买协议外，你的律师还可以处理其他任务：如果需要在成交前进行维修，可以与卖家进行谈判。

2. 2创建一个企业来拥有该建筑。许多业主通过一个企业，如有限责任公司（LLC）持有公寓楼。如果你通过有限责任公司拥有它，那么你个人将被屏蔽在与大楼有关的任何责任之外。例如，如果有人滑倒，他们可能会起诉业主疏忽维护。如果你通过有限责任公司拥有大楼，那么起诉你的人就不能得到你的个人资产。但是，如果银行要求你在贷款上签署个人担保书，那么银行就可以来要你的个人资产。另外，你可以让你的律师为你创建。你还需要获得州和地方政府要求的任何必要的执照和许可证。你可以到你所在州的州务卿网站查询更多信息。

3. 3进行成交前的调查。商业房地产的成交通常比简单的住宅成交要复杂。因此，你需要做更多的勤勉工作。与你的律师讨论以下问题，他应该指导你完成这一过程。做一个ALTA产权调查。一个典型的抵押贷款平面图对商业房地产来说是不够的。寻找一个托管代理人。审查租户租约。分析分区限制。审查租户租约的转让和承担。考虑转让任何服务合同给该建筑物。

4. 4参加收房。如果你是以有限责任公司的名义购买大楼，那么请记住，你的企业代表必须出席收房仪式。收盘文件应包括以下文件：退房契据产权宣誓书其他宣誓书租赁合同转让合同转让

5. 5雇佣一家物业管理公司。你必须决定你是否想住在现场并管理该房产。如果不是，那么你就需要聘请一家物业管理公司。该公司将处理房产的日常管理问题。例如，他们会确保租金按时支付，也会协调进行维修。你可以通过与其他房东交谈或联系你最近的公寓协会来找到物业管理公司。你也可以在网上寻找。一定要采访潜在的候选人，了解他们的业务经验和他们提供的服务。一般来说，物业管理公司会收取你所收租金的5-10%。