第1部分第1部分（共6部分）：评估你的能力

1. 1评估你的时间承诺。翻动房产通常不是兼职工作。寻找、翻新和出售房产需要在工作周内进行大量的安排和工作才能完成。如果你不能把跳槽变成一份全职工作，你可能还没有做好准备。

2. 2评估自己的装修技能。最好的脚蹼能够自己完成基本的翻新任务，比如修补墙上的洞或更换厕所。不用等别人帮你完成这些任务，你会省下很多钱。此外，在某些情况下，需要立即解决问题，因此不必等待其他人可能是一项宝贵的资产。用这种方式省钱只会对你的底线有所帮助。在某些情况下，这可能意味着销售和等待另一位买家之间的区别。在决定财产翻转是否适合你之前，先考虑一下自己执行这些任务的能力。

3. 3评估你的融资能力。翻转房地产需要你先购买房产，然后自己支付装修费用，所以你需要资金。银行通常不愿意为此目的提供无担保贷款，所以你需要储蓄、抵押品，或者两者兼而有之来支付每个项目。如果你有足够的储蓄，就利用它，但如果没有，你就需要使用抵押贷款，比如二次抵押贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）。另一种方法是使用硬通货或过渡性贷款，这些类型的贷款是为房地产投资者提供的，而且更容易获得，因为它们有房地产本身的支持。硬通货贷款不是由当地银行提供的，你需要在你所在地区找到一家私人贷款公司。记住，除了房产的售价之外，你还需要钱来翻修和保留房产直到出售。如果你拖欠贷款，heloc和二次抵押贷款有失去房子的风险。

4. 4确保你有房地产市场知识。你需要非常了解房地产市场才能成为一名成功的翻转者。你不仅需要识别廉价房地产的技能，还需要知道何时买卖、在何处买卖，以便在最短的时间内获得最大的回报。否则，你将因出售或持有房产时间过长而蒙受损失。通过研究当地房地产上市、在该行业工作或咨询当地房地产专家，深入了解您所在地区的房地产市场。

第2部分第2/6部分：购买固定鞋面

1. 1找到便宜的房地产。你可以在当地报纸上，通过网上房源，或通过网上搜索拖欠的抵押贷款，寻找廉价的房地产。翻转房地产的关键是以足够低的价格找到一套像样的、可修复的房子，值得你花费时间、精力和金钱。廉价房地产的常见来源包括HUD止赎、定期止赎销售和空头销售。你也可以尝试搜索死亡通知和离婚协议，因为这些往往先于快速房屋销售。

2. 2.重新搜索社区。除了可以确定该地区住宅平均市场价值的社区研究外，了解该地区本身也很重要。你需要考虑社区因素，比如该地区学校的质量、公共交通的使用（如果与你所在社区相关），以及其他方面，这些因素将决定该房产是否会吸引（比如）一个有孩子的年轻家庭，而不是一对想安顿下来的退休夫妇。这个社区有助于为你的潜在住房建立市场，你会想知道这个地区的房价是否已经在上涨，是否处于过渡阶段，或者价格是否相对较低。你可以通过询问当地人或与熟悉该社区的房地产经纪人交谈来确定这一点。

3. 3.占有房产。在你完成购买之前，你需要四处看看，并请一位承包商和/或建筑检查员陪同。一个承包商可以给你一个关于维修和翻新费用的估计。一位建筑检查员会知道是否需要昂贵的修理工作，比如修理地基，因为这些修理费用会非常昂贵，而且很容易使你超过预算。拍卖会上列出的许多房产都以“看不见”的形式出售，这意味着你将无法参观该房产。这些投资可能具有极高的风险，因此您可能希望避免无法亲自评估房产的情况。通过在线搜索找到承包商和检查员，或与房地产从业人员交谈。他们可能认识一个可靠的承包商或检查员，他工作出色，会给你一个诚实的评价。向检查员询问财产的主要系统（电气系统、管道系统、基础和屋顶状况等）的状态。这些可能是维修成本最高的部件，因此最好提前了解这些主要系统是否处于良好状态。询问承包商总投资情况。这将帮助你了解如果你购买了那套房子，你需要什么样的维修。

4. 4评估成本和价值。在你购买任何房产之前，了解你的预算和预期成本是很重要的。要做到这一点，你需要评估物业，以评估维修的范围。然后反向比较该房产的维修后价值（ARV）与您需要投入的估计成本和维修。在网上搜索或与当地房地产经纪人交谈，了解你想购买的社区中其他房屋的市场价值。这将让你了解ARV，这将帮助你决定你的投资是否会有回报。你可以使用在线计算器，比如http://www.remodelingcalculator.org/.这个工具会询问你一些基本信息，比如房子的尺寸和你愿意进行的翻修程度，然后给你一个非常粗略的估计。

5. 5.运输成本因素。除了设备、劳动力成本，当然还有房产本身的成本，在你决定房产时，还有许多其他成本需要考虑。与拥有尚未出售的房产相关的成本通常被称为账面成本。这些费用可能包括财产税、共管公寓或协会费用、保险以及电力、天然气和水服务等公用事业。你还需要为房地产经纪人的服务支付费用，平均约为该房产销售价格的5%至10%。记住，你持有一块房产的时间越长，而没有成功地翻转它，你的账面成本就越高。并不是所有的房子都能马上卖出去。即使是在炎热地区有吸引力的房子也可能会在市场上出售一段时间，这会很快增加成本。你可能想要一个备用计划，包括租房子或自己住在那里，以防销售失败。一些房地产专家建议，只有当你愿意/能够持有房屋并在其中居住或租出至少五年，才能完成购买，以防出售不按计划进行。

6. 6.计算你购买房子的最高报价。这可以从购买和改造后的预期零售价开始计算。然后，加上所有结算成本。通过取这个金额，然后减去改建成本、贷款利息和期望利润，找到你的最高报价。这个数字代表了你愿意为房产支付的最高金额，可以用于谈判。

7. 7.完成购买。除了购买、修复和出售房屋的所有其他费用外，你还必须考虑融资成本。你需要贷款来完成购买吗？如果是这样的话，你将不得不四处寻找最佳利率的住房贷款。如果你找到了一个好的贷款条件，或者有足够的资金进行购买，如果其他一切都符合你的预算，那么你就准备好向该房产的房地产经纪人出价了。

第3部分第3部分，共6部分：改造厨房

1. 1评估效益。你的第一步应该是确定改造后的厨房会给售价增加多少。如果改造成本超过效益，则不应进行翻修。通过研究该地区其他类似住宅，无论是否改造厨房，以及它们最近的销售价格，可以推断出它们将增加多少价值。

2. 2.利用现有资源。如果你仔细计划并使用你购买的厨房，你可以彻底改造厨房而不会破产。最大化厨房效率（并节省预算）的最简单方法是在不改变管道和煤气管道位置的情况下进行改造。这样，你就可以在不彻底改变布局的情况下改变厨房的外观和感觉。

3. 3让开。宽阔的走道让厨房感觉方便，易于操作。如果你打算对厨房进行全面改造，那么就要规划布局，为住户提供步行空间和烹饪空间。贯穿厨房主体的路径至少应为36英寸宽。通过炉子和柜台的路径应为42英寸宽，以容纳一名厨师，或48英寸宽，以容纳两名厨师。

4. 4.保持角落畅通。角落里的电器和橱柜可能很棘手。你必须留出空间，让门可以打开和关闭，这会让厨房的角落感到凌乱和忙碌。为了打造一个平滑、开放的厨房，需要留出足够的空间来打开橱柜门，并让电器完全远离角落。确保角落一侧的柜门不会撞到角落另一侧的柜门。通常可以通过确保柜门朝同一方向打开并适当隔开（取决于每个柜门的尺寸和间隙）来避免这种情况。

5. 5安装后挡板瓷砖。瓷砖在柜台空间和炉顶上方/后方的墙壁上形成了一个巨大的后挡板表面。你可以用颜色、图案甚至材料定制你的瓷砖。瓷砖很容易清洁，可以承受潮湿和高温，但它们往往比其他瓷砖更昂贵。地铁瓷砖往往很容易与任何厨房风格相匹配，而且通常比其他瓷砖更便宜。不锈钢是一种优雅的后挡板材料，非常容易清洁。它使任何厨房看起来都很时髦，但可能非常昂贵。你还应该研究翻修和房屋出版物，以确定目前流行的后挡板材料。这可以帮助你做出正确的选择，让你的厨房看起来“时髦”

6. 6考虑包括一个岛屿。岛屿让厨房感觉更加开放和实用。一个岛可以容纳一个炉子、柜台、储藏空间、就餐空间，或上述任何组合。确保岛与厨房的尺寸一致。例如，如果厨房又长又窄，那么一个又长又窄的岛最适合房间。如果安装多用途孤岛，请查找具有多个级别/层的孤岛。这样，你的用餐空间就与准备或储存食物的地方分开了。岛式柜台下方的橱柜是一个绝佳的存储空间。你可以轻松地把锅碗瓢盆甚至干货塞到岛下，以腾出柜台空间。如果你在做自己的工作，并且没有丰富的建筑经验，你可以从建筑用品商店购买一个预制的厨房岛，或者找到一个旧的、坚固的木柜，并对其进行表面修整。刮去旧油漆，用木料或油漆方案定制橱柜，使其与厨房的其他部分相匹配。或者选择一种新的、大胆的颜色，让新岛屿脱颖而出。

7. 7.确保电器达到标准。如果厨房里现有的电器陈旧，你可能想考虑更换它们。购房者希望家电质量与家庭质量相称。看看该地区最近出售的价格类似的房屋。他们有新电器吗？如果是这样，没有他们，你可能很难卖掉房子。电器可能包括冰箱、炉顶、烤箱和微波炉。

第4部分第4部分，共6部分：更新浴室

1. 1翻新前计算潜在回报。与厨房翻新一样，浴室翻新可以显著提升房屋价值。然而，如果改造成本更高，这一提升将被抵消。研究附近出售的类似房屋，评估其翻新浴室所获得的收益。然后，估算你自己的装修成本。如果成本大于收益，减少装修或放弃浴室改造。

2. 2.选择全白色设计。白色的墙壁、柜台和瓷砖可以让浴室感觉更宽敞、更干净。它还可以让原本朴素的房间看起来更优雅、更吸引人，也更中性——这一点很重要，因为你希望潜在买家能够看到自己住在那里。

3. 3最大限度地利用自然光。如果浴室至少有一扇窗户，你可以通过细微的改变使光线最大化，让房间感觉更明亮、更诱人。试着挂上一面镜子，反射窗户的自然光，让梳妆更容易。

4. 4.选择瓷砖材料。瓷砖比大理石等更昂贵的材料便宜得多，但可以购买类似大理石的图案。你可以选择以白色为主的人造大理石瓷砖，打造干净优雅的外观。然而，你需要了解买家的期望，才能对材料做出正确的决定。价格更高的房屋将有更多挑剔的买家，他们将需要大理石或石砖。

5. 5.使用优雅的淋浴瓷砖。你可以选择成本较低的瓷砖铺在地板上，但在重新铺设淋浴或浴室地砖时，你可能会选择更优雅的瓷砖。大理石虽然更贵，但可以彻底改变任何淋浴间，营造一种水疗般的氛围。你还需要考虑是否分开浴缸和淋浴或消除其中的另一个。这同样取决于买家的期望。

第5部分第5部分，共6部分：进行其他修改

1. 1用中性色重新油漆。当你粉刷房子时，使用中性颜色很重要。过于大胆、太暗或太淡的色彩可能适用于一个独立的房间，但总体而言，大多数房间应该是在光谱中间的颜色。试着用奶油色、棕褐色或卡其色的油漆，使房子对眼睛保持中性。

2. 2.装饰内饰。除了厨房和浴室，你可能还需要对房子的其他部分进行一些维修。修补所有孔洞，重新粉刷每个房间（无论房间的状况如何），更换旧的或磨损的地毯，更换灯具和橱柜硬件。我们的目标是让房子看起来尽可能接近新的，同时仍然在你的预算之内。你可能想把家具放在外面，但你仍然需要用一些东西来吸引观众的注意力。试着把一棵大植物（比如丝绸、人造树或灌木）放在房间最显眼的角落。考虑“分期”（用家具和装饰品创造一个有生气的样子），让家更具吸引力。在缺乏自然光线的房间里，考虑把一盏独立的灯放在角落里照亮空间。通过放置色彩鲜艳的配饰，与房间的中性色形成对比，增加少量色彩。试着在房子周围摆放红色或勃艮第手巾，在显眼的地方放一个有红色花朵的花瓶。考虑在图片之前和之后展示，以强调房子的转变是多么的激进。

3. 3保持院子整洁。一个凌乱或凌乱的庭院可能会让买家在参观房屋内部之前就感到厌烦。重要的是保持院子整洁和浇水，并保持房子的外观。修补掉的油漆。保持院子整洁。你希望整个房产都有吸引力，而不仅仅是内部。如果外观看起来凌乱，许多潜在买家甚至不想看到内部。考虑专业景观美化，最大限度地遏制吸引力。

第六部分第六部分共六部分：出售房屋

1. 别着急。重要的是不要持有一块房产太长时间，因为你将承担税收和账面成本。但是，如果你急于在市场上出售一栋翻转的房子，你就有可能无法充分发挥它的潜力。你需要决定什么适合你和你的预算，但关键在于平衡成本和装修，使房子尽可能在你的预算范围内吸引人。

2. 2.找一位合格的抵押贷款经纪人。如果你没有得到抵押贷款经纪人的服务，你就有可能把大量时间浪费在不合格的买家身上。雇佣抵押贷款经纪人可以让你知道，任何追求房产的人都将通过资格预审，这将有助于缩短你的房产上市时间。抵押贷款经纪人充当中间人，帮助促进交易。它们决定了潜在买家的贷款资格，还可以帮助买家找到贷款，尽管抵押贷款经纪人自己并不直接借钱。在线搜索抵押贷款经纪人。在你选择经纪人之前，你可以比较价格，找到一个在你预算范围内工作的经纪人。

3. 3.与房地产经纪人合作。经纪人会帮你为你的房产获得合理的成本，并能为所有销售细节提供便利。选择合适的代理商将有助于确保您的销售顺利、快速地进行。即使你必须为代理人的服务付费，但如果你把房子保留一段时间，你可能会得到回报，从而减少搬运成本和税收。从至少三个代理那里获取列表演示。这可以帮助你为你的房产设定最佳价格，并比较多个代理的销售能力。如果一位经纪人建议他或她可以给你一个非常高的价格，这可能是一个危险信号。极高的销售价格可能会让潜在买家在看到房产之前就失去兴趣。寻找一名全职在房地产行业工作的经纪人。这样你就知道经纪人可以在一天中的任何时间展示房产，这可以帮助你最大限度地提高快速销售的机会。寻找合理的佣金。大多数房地产经纪人的销售佣金在销售价格的5%到7%之间，销售价格由你的销售代理人和买方代理人分摊。但极低的佣金可能会让潜在买家望而却步，因为佣金可能不值得买家代理展示房产。选择一个公平的佣金，以确保你的房产吸引潜在买家的代理人。

4. 4预测销售成本。卖房子可能很贵。除了维修和雇佣房地产经纪人的费用，你还需要支付交割费用和资本利得税。说到底，与出售房屋相关的总成本加起来可能高达房产销售价格的10%。确保将销售成本纳入预算。你所有的开销都会很快累积起来，所以在翻阅房子的过程中，一定要注意每一步的开销。

• 阅读并学习所有你能学习的关于在几乎没有钱的情况下甩卖房屋和购买公寓的课程。在尝试翻盖房屋之前，您可能需要先对规模较小的租赁物业（公寓或公寓）进行重新装修。