方法1方法1/3：最大限度地提高你获得贷款的机会

1. 1.找到改进的地方。由于“特殊贷款”是针对没有任何承诺买家的建设项目的贷款，因此它比许多其他建设贷款的风险更高。因此，如果你选择在不完全未开发的土地上建设，你将最大限度地提高获得贷款的机会。换句话说，土地需要“改善”与改良土地不同，未经处理的土地没有道路、路缘、水管或下水道，也没有电力连接。改良后的土地更有价值，而且更可能靠近城市空间和人口中心，所以你更有可能为你完成的建设项目找到买家。

2. 2.选择一个你可以快速完成的项目。建设贷款通常是短期贷款，期限仅与项目长度相同，资金分阶段支付，而不是一次性支付。如果你刚刚开始为特殊项目获得贷款，最好从可以快速完成的项目开始，以最大限度地降低贷款人的风险。虽然建设贷款是活跃的，但付款是基于支付金额的利息，因此一开始付款通常较低。当项目结束时，所有的钱立即到期。借款人要么立即支付贷款余额，要么获得另一笔贷款（通常是抵押贷款）以满足建筑贷款余额。

3. 3.将土地用作权益。另一种最大化获得建设贷款机会的方法是给予贷款人土地权益。事实上，一些贷款人甚至会要求你这样做。你可以使用is作为整个首付，部分首付，或两者的组合。通过将地块作为首付款，贷款是“有担保的”，这意味着在违约情况下，可以通过没收证券化财产收回贷款。贷款人通常不会把你所有的股权都作为担保。因此，如果你在这片土地上有10万美元的股权，你想用股权的价值作为建设贷款的首付款，他们可能会给你8万美元的股权贷款。

4. 4.引入合作伙伴。另一种提高获得建筑贷款批准机会的方法是让合作伙伴参与项目。合作伙伴可以做一些事情来帮助你获得贷款批准。首先，一个拥有比你更好的信用记录的合作伙伴将使公司更具信誉。合伙人也可以帮助支付首付款。最后，如果申请贷款的人的资产负债率高于主要申请人，那么合伙人可以改善他们的资产状况。当然，比主要申请人负债更多的合伙人可以使财务状况看起来更弱，而不是更强。引入合伙人也会减少你的利润。

5. 5.编写一个引人入胜的故事。特殊贷款通常被称为“故事贷款”，这是有充分理由的。由于没有买家，贷款人有可能借钱。风险要大得多。当然，你需要更加努力地向贷款人推销贷款的想法。为了吸引贷款人承担风险，你需要构建一个关于项目的故事——项目从哪里开始，你想用它做什么，以及它将在哪里结束。尽你所能将贷款视为机遇而非风险。经纪人在这方面很有帮助。项目的位置始终是房地产投资强度的主要因素。既然你相信这个地方，就让贷款人相信这个地方。解释为什么该地区的基础设施、发展模式以及你的建设项目的具体特点使这成为一次值得的冒险。例如，如果你所在地区的租赁房产短缺，而60英里外的一所大学正在与当地的大学合并，那么这两个因素——需求的增加和供应的减少——可能会使你的新公寓楼项目成为一个值得投资的项目。

方法2方法2/3：寻找贷款人

1. 1.每个人都去找经纪人。经纪人可以为你协商你的选择，因此值得与经纪人联系。这有助于简化流程，确保一切尽可能顺利地运行。
2. 2.与一家大银行交谈。最大的银行在规模经济方面具有优势。因为它们比市场上的其他参与者更大，所以它们的利润率比较小的放贷者要低。因此，它们可以提供比规模较小的贷款人更低的利率。既然钱少是最好的，这些贷款机构应该是你最先接触的。尽管如此，在建筑和开发贷款方面，规模较大的银行往往比社区银行更保守。例如，100万美元的2%利润率是2万美元。25万美元的5%利润率只有12500美元。由于几个原因，大型银行更为保守。第一，他们不像社区银行那样了解当地市场。总有一些特殊的、难以量化的因素可以使某件事成为好的或坏的风险，而这些因素更难从远处识别。第二，即使大型银行的杠杆率低于小型银行，美元的绝对价值仍然是一个因素——10亿美元的缺口几乎总是比10万美元的缺口更大。

3. 3.接近社区银行。如上所述，社区银行比国家银行对当地市场具有更大的专业知识。它们是美国各地建设项目的主要资金来源。这种专业技能可以让你在“贷款故事”中推销社区银行比向大银行推销更容易。此外，由于社区银行更难从大量较小的住房和汽车贷款中赚钱，他们必须更积极地寻找利润来源。虽然一家较老的社区银行可能会给你提供更好的利率，但新的本地银行通常会更积极地寻找盈利机会。虽然他们可能无法提供足够多的贷款，但他们可能更愿意在更成熟的贷款机构认为没有必要的情况下承担风险。

4. 4研究非监管贷款人。如果银行拒绝，非监管贷款人（通常被称为“金融集团”或“投资伙伴”）可能是很好的资金来源。当然，这些贷款人通常会在他们资助的项目中寻找股权。因此，他们不太可能强调你的财务状况，而更可能强调你完成项目的能力和已完成项目的价值。虽然这些贷款通常利息较高，但通常也是“无追索权”贷款。无追索权贷款是一种允许贷款人扣押抵押资产但不扣押其他资产的贷款。在你向这类贷款机构申请贷款之前，确保你真正了解了市场的细节。他们评估建筑商执行项目的能力的方法之一是询问有关当地市场的更详细问题，而不是传统的贷款人。特别注意正在进行或计划进行的类似类型的建设项目，该地区类似单元的售价，以及项目完工时的预期需求水平。

5. 5.看看你能做些什么来组建一个私人投资者小组。私人投资者根本不是机构，而是寻找投资机会的富有个人。因此，很难对它们做出许多概括。然而，你可以期待一些事情是理所当然的：贷款的故事和你执行项目的能力对这类贷款人可能比其他类型的贷款人更重要。私人投资者更有可能收取更高的利率和/或股本。此外，私人投资者的贷款通常不是无追索权贷款。如果你无法偿还投资者的债务，他们可以试图没收你所需的资产，以偿还债务。

方法3方法3/3：申请贷款

1. 1关于你财务状况的文件。不管贷款人对你的财务状况有多重视，他们都想知道。虽然某些贷款人可能会要求更多或更少，但您应该提供以下信息：您前两年的纳税申报单。银行对账单。资产和负债清单。你公司的损益表。

2. 2收集有关该房产的信息。虽然所有这些信息都不适用于一块未经处理或经过最低限度改良的土地上的建设项目，但您应尽可能多地提交以下内容：保护性契约、契约限制，以及如果您拥有该房产，则提交土地契约。收入和支出报表、旧租约副本、房产年限、建筑类型和单位面积。这些规定将适用于现有房产的重大翻新。建筑师、建筑商和施工经理的资质和角色。蓝图和保险单。预算和材料清单。

3. 3创建工作计划和相应的绘图计划。计划的绘图需要与项目中正在进行的工作相对应。例如，提款总额需要达到贷款总额的100%，提款金额需要与正在完成的工作类型相关。通常，第一次和最后一次绘制比中间绘制要小。第一次抽签将包括允许、关闭成本和建设的初始阶段，例如拆除和奠定基础。建筑是从地面向上，由外而内建造的，因此框架和屋顶将覆盖下一个图纸，而内部电气、管道、干墙和装饰将随后出现。