第1部分第1部分，共4部分：寻找公寓综合体

1. 1选择要购买的综合体类型。你可能想买一套只有公寓楼的公寓楼。然而，你也应该考虑购买一个“混合使用”的综合体。这类综合体还包括可以出租的商业地产。目前未混合使用的综合体可以进行转换。然而，分区必须考虑到这一点。同时想想你希望你的公寓楼有什么设施。例如，它可能有健身设施、游泳池或公共区域来举行私人活动。
2. 2考虑聘请房地产经纪人。你会想在一个没有衰退的地区购买一个综合体，经纪人可以帮你确定这些地区。与其他公寓综合楼业主讨论他们是否与经纪人合作，以及他们是否会推荐他们。理想情况下，你应该找一个全职代理。兼职者可能不了解市场的内部和外部。当然，你可以自己研究公寓楼。上网查看，与其他投资者交谈，开车在社区里转转。然而，一个在公寓楼有经验的经纪人可以帮你节省时间。
3. 3参观公寓楼。在决定购买之前，一定要亲自参观一个综合体。你应该穿过建筑群上的所有建筑，并查看任何公共区域。做笔记，问问题。购买一套综合公寓是一项巨大的投资，除非你对建筑的状况感到满意，否则你不应该继续前进。不要只穿过综合体上的一栋建筑。如果你这样做了，那么你可能会假设其他建筑物处于同等状态。如果卖家的代理人拒绝向你展示综合体中的所有建筑，请持怀疑态度。记得晚上去看看，这样你就可以查看公寓大楼的安全设施了。走道应照明良好，门应锁好，任何人不得在房屋周围闲逛。
4. 4.联系当前所有者。你可以通过与目前的公寓业主会面获得很多有价值的信息。准备好提出相关问题。例如，询问以下问题：租了多少套公寓？为正在出租的公寓楼融资会更容易。房客在那里住了多久了？拥有长期租户的综合体可能更稳定。老板为什么要卖？退休或转换投资是合理的理由。然而，因为亏损而出售的所有者是一个危险信号。请记住，所有者出售的原因可能是保密的。
5. 5询问当前租户的信息。你会想知道他们租约的细节。询问“租金登记簿”，其中应包含以下信息：租户及其单元的清单。每个单元的尺寸。租赁条款。租金和押金。每个单元的卧室和浴室数量。

第2部分第2部分，共4部分：盈利能力分析

1. 1估计你可以收取多少租金。除非你能负担得起，否则你不应该买一套综合公寓。分析当前房东是否以太低的价格出租公寓，或者租金是否符合市场价格。在网上找到类似的公寓大楼。看看他们为自己的单位做了多少广告。想要找到一个可以帮助你了解附近租金的好资源，请访问https://padmapper.com/.你也可以问不同的物业管理公司你所在地区的市场价格是多少。如果这个建筑群有商业空间，那么房地产经纪人也可以帮你计算出要收费多少。
2. 2.估计你的开支。公寓楼需要持续维护，所以你需要分析维护费用。从当前所有者处获取损益表。然而，不要百分之百地相信它。业主可能会捏造一些数字，以使公寓楼更具吸引力。仔细检查费用信息：从县评估员处获取综合体的税务信息。通过联系物业管理公司估算物业管理成本。问问他们收多少钱。通常，他们的费用基于预期租金的百分比。计算所需的维护量。如果你以前从未经营过公寓大楼，那就和现在的业主谈谈。询问他们每年花多少钱修理每个单元或场地。理想情况下，你应该把你收入的40%左右花在运营费用上。
3. 3.数一数。贷款人不会给你钱去买一套公寓，除非你能证明它是有利可图的。与会计密切合作，计算数字，并创建必要的财务文件，以向贷款人展示。你可以通过联系你所在州的公共会计师协会找到一名会计师。计算你的净营业收入，即总收入减去支出。创建现金流分析。展示你的收入与你将要花费的金额的比较。当你刚起步，或者在租赁市场不景气的时期，你可能没有任何现金流。请记住，放款人也将运行自己的数字，以及评估综合体的评估师。

第3部分第3部分，共4部分：获得融资

1. 1检查你的信用报告。您每年有权获得一份免费信用报告。你的贷方会查看你的个人信用记录，所以你应该提取它并检查错误。争论任何错误。例如，可能列出了不是您的帐户，或者某个帐户可能被错误地列为默认或集合。此外，信用额度可能是错误的。早点开始。整个争议过程可能需要长达60天才能完成，在与贷款人接洽之前，你需要一份干净的信用报告。
2. 2了解商业贷款。商业房地产贷款与你购买自己住房的贷款不同。一般来说，贷款期限可以是30年，也可以是5年或7年。利率也可能是可变的或固定的。如果你能获得无追索权贷款，那么这栋建筑将为贷款提供担保。然而，并非所有借款人都能获得无追索权贷款，该建筑通常必须至少价值250万美元。有追索权的贷款，你仍需对贷款承担个人责任。如果发生违约，你可能会被起诉，你可能会失去个人资产。追索权贷款的风险更大，但这可能是作为新房东你能得到的唯一一种贷款。商业贷款还需要支付购买价格30%左右的首付款。如果你在获得一份商业贷款合同时遇到了麻烦，那就考虑一下。房地产合同需要大笔首付，但获得批准的难度较小。首期付款可能低于银行的要求，这取决于卖家想要多少。
3. 3.向业主提出报价。与你的房地产经纪人讨论什么是合理的报价，这将取决于当地市场的状况。如果市场很热，你可能需要支付要价，甚至更多。无论市场多么火爆，都要坚持90天的托管期。你至少需要60天来接受检查。这样你就有30天的时间在结案前审查文件。如果你正在使用贷款机构，询问他们需要多长时间来处理你的贷款。取决于你的贷款方，你可能需要向房主要求更多的时间来把一切都安排好。
4. 4.检查大楼。尽快聘请一名具有商业地产经验的检查员，以防以后出现任何复杂情况或延误。通过从房地产经纪人处获得推荐，或与另一位公寓楼业主交谈，找到一位检查员。提前检查将要检查的内容。询问是否需要聘请专业检查员检查游泳池或网球场。如果检查员发现问题，请向卖方申请信用证，这将减少您支付的金额。或者，卖方可以在交割前进行修理。
5. 5收集贷款申请所需的信息。申请时，你必须向贷款人提供有关公寓楼的信息，因此在联系贷款人之前，请收集以下信息：公寓楼的照片周围区域的平面图房产描述（例如，单元数量、建造年份等）预期升级报告信息购买价格房地产经纪人、律师的姓名，以及参与交易的产权公司
6. 6申请贷款。与多家贷款机构联系，以便比较他们的报价。申请并提交证明文件。如果贷款专员需要更多信息，请尽快提供。
7. 7比较贷款。在批准您之后，贷款人将向您发送意向书或条款清单。仔细分析。它将指定你可以借的金额和其他条款。选择最适合你的贷款。为您选择的贷款人签署条款清单或意向书。此时，您可能需要支付押金。贷款人应跟进（最终）贷款承诺。

第四部分第四部分共四部分：公寓大楼的关闭

1. 1请律师。你需要签署许多法律文件才能购买这套公寓。不要试图自己做每件事。相反，你应该雇佣一位经验丰富的律师来起草和审查所有文件。律师可以做以下工作：起草、谈判和审查采购协议。向业主寻求信贷以进行必要的维修。确保标题清晰。建立代管。
2. 2创建一家有限责任公司，拥有该公寓楼。如果有人在公寓大楼受伤，他们可能会起诉你，因为你在保养上粗心大意。如果你输了官司，那么受伤的人可以追讨你的个人财产，比如你自己的房子。通过有限责任公司拥有综合体，你的个人资产得到了保护。以有限责任公司的身份拥有这栋大楼并不能保护你免受所有诉讼。例如，如果你拖欠追索权贷款，你的贷款人可以起诉你。尽管如此，以有限责任公司的身份拥有这座公寓大楼将提供重大的人身伤害和其他诉讼保护。通过向州务卿提交适当文件并获得必要的许可证或执照，成立有限责任公司。你的律师也可能会帮助你，因为这可能会很耗时。
3. 3审查合同和披露。你必须和你的律师一起进行重要的尽职调查，以完成一份房地产合同。例如，您需要执行以下操作：完成适当的标题调查。一般来说，抵押贷款计划是不够的。相反，你需要一个ALTA标题调查。审查有关该房产的任何披露。例如，所有者可能会透露财产有问题，但检查员没有发现。查看租户租约和转让文件。考虑分区限制对公寓综合体的影响。如果你想把一个复杂的用途转换成混合用途，那么这是一个关键的步骤。查看公寓综合楼的服务合同。获得维修所需的许可证。
4. 4.参加闭幕式。您的律师应与您的有限责任公司（如果您成立了有限责任公司）的代表一起出席交割。在交割时，您应该会收到各种文件，包括认股权证、转让租约和合同。
5. 5.请人管理公寓大楼。根据居住区的大小，自行管理可能不可行。相反，你应该雇佣一家物业管理公司。他们将通过收取租金和安排维修来管理物业。检查一下费用。一般来说，物业管理公司收取租金的5-10%。与其他房东交谈以获得推荐。或者，你可以向当地的公寓协会咨询。比较物业管理公司所依据的不仅仅是价格。还要看看他们提供的服务。