如何起草经纪人上市协议(draft a broker listing agreement)
第1部分第1部分，共6部分：上市协议的开始
- 1查找样本。房地产是一个受到严格监管的行业。如果你属于房地产经纪人协会，那么可能有一个表格可以使用。您的协会可能还要求在您的经纪人上市协议中包含某些信息，因此请确保遵守所有规则。经纪人也受国家监管，您所在的州法律可能要求在上市协议中包含某些信息。请务必联系你所在州的房地产委员会进行检查。他们还可能有一个表格，您可以将其用作指南。
- 2格式化文档。打开一个空白的文字处理文档，将字体设置为合适的字体。您希望您的上市协议清晰易读，这样客户就不会声称您使用了tiny字体隐藏了信息。泰晤士报新罗马12点对大多数人都适用，不过你可以选择同样清晰的东西。
- 3插入标题。您可以将您的协议命名为“上市协议独家出售权”或“上市合同独家出售房地产权”
- 4确定各方。在合同的顶部，你应该列出经纪机构的名称、地址和电话号码。还包括许可经纪人的姓名和联系信息（电话、传真、电子邮件）。你还应该说出卖家的名字，并说明他们的邮寄地址、电话号码和电子邮件地址。
- 5确定要出售的财产。您应该通过地址和邮政编码来标识该物业。您还可以提供以下附加信息：学区分区区域当前使用标识，例如地块号、税号或契据的位置（书本、页码和记录日期）
第2部分第2部分（共6部分）：解释关系的术语
- 1说明上市价格。您应该说明客户希望该物业的价格。你也可以声明你可以以卖家可以接受的价格出售房子。例如，您可以这样写：“卖方授予经纪人在本清单条款范围内，以350000美元的价格和此处规定的条款，或以卖方可接受的其他价格和条款，出售该物业的独家权利。”
- 2陈述关系的长度。确保包括关系开始和结束的时间。示例语言可以是：“本协议于2016年7月1日开始，于2017年6月30日午夜终止。”
- 3解释经纪人费用的计算方法。您可以按销售价格的百分比或固定金额计算费用。卖方也可以选择同时支付：固定费用和销售额的百分比。示例语言可以是：“卖方同意在以下任何情况下，支付相当于房产总售价的【插入百分比】和1000美元的佣金，作为经纪人的赔偿……”
- 4说明卖方何时支付经纪人费用。您必须说明哪些事件将触发经纪费的支付。例如，如果卖方在经纪人上市协议期间找到买家并完成销售，则卖方必须向经纪人付款。然而，在其他情况下，经纪人可能有权收取费用：在协议有效期内出售或交换财产，无论是由经纪人、卖方还是第三方购买。如果买方是经纪人在协议有效期内与之协商或向其出示房产的人，则该房产将在上市协议终止后的特定天数内出售，前提是卖方不会向其他持照房地产经纪人重新挂牌该房产。经纪人发现买方准备好、愿意并能够按照卖方设定的价格和条款进行购买。这涵盖了有买家但卖家因为临阵退缩而退出的情况。该物业出售给在协议期限内出租或租赁该物业的人。
第3部分第3部分，共6部分：给予经纪人某些授权
- 1赋予经纪人广告和销售的权力。经纪人可能需要做很多不同的事情来出售房产。卖方应明确授权经纪人采取某些行动出售财产。例如：经纪人可以在房产上放置“待售”标志，并移除所有其他类似标志。经纪人可以在互联网上发布有关房产的信息，并使用适当的手段和方法（如拍摄彩色照片）为房产做广告。经纪人可以获得有关当前抵押的信息。经纪人可以获得房产的钥匙，并根据需要向其他人提供钥匙，以展示房产。经纪人应有权在合理的时间访问该房产，以便向潜在买家展示该房产。
- 2说明代理是否可以使用多个列表。多重挂牌服务（MLS）允许经纪人与其他经纪人共享有关房产的信息。您应该包括一项规定，说明经纪人是否可以使用MLS。
- 3授权使用锁箱。如果代理用MLS列出该属性，那么代理可能希望在该属性上放置一个带有钥匙的“锁盒”，以便其他代理可以访问该属性。如果代理想要使用锁盒，那么您应该包括一个条款，其中卖方授权代理安装锁盒。示例条文如下：“为了便于展示房产，卖方允许经纪人在其房产上放置一个“锁盒”，其中包含一把钥匙，当经纪人不在场时，可以随时进入房产。此外，卖方承认经纪人已建议将所有贵重物品从房产中移走以备保管。已告知卖方，经纪人、MLS，或经纪人所属的任何协会，将对卖方因进入或使用存放在“锁箱”中的钥匙而遭受的任何损失，对任何其他人的行为承担任何责任卖方承担损失风险。"
第4部分第4部分，共6部分：概述卖方的职责
- 1列出卖方应向买方提供的内容。卖方需要向潜在买方提供某些文件，经纪人上市协议可以识别这些文件。例如，卖方可能需要提供以下内容：经认证的所有权摘要，显示可销售的所有权抵押检验证书统一商业代码搜索证书
- 2要求卖方纳税。税款可能会根据房产出售日期按比例分摊。你应该包括一个条款，解释什么税将按比例分摊，哪些税必须支付。
- 3要求卖方支付交割费用。如果买方拥有FHA或VA贷款，卖方可能需要支付交割成本。贵方应包括一项规定，说明卖方将支付买方贷款未涵盖的任何超额交割成本。示例条款可以是：“如果该物业是单户、公寓或多户，那么卖方应支付超出FHA或VA允许买方支付的结算成本和费用。”
- 4要求卖方支付感染报告的费用。如果买方的资金来自退伍军人事务部，则买方需要支付HUD批准的感染报告。在经纪人上市协议中列出这一要求。例如，您可以这样写：“如果购买物业是VA资助的交易，卖方将支付HUD批准的由持照灭绝公司执行的感染报告的费用。”
- 5要求卖方完成某些披露。州和联邦法律可能要求卖方向潜在买家披露许多不同的信息。您应该包括一项规定，列出卖方必须进行的披露。例如，如果该物业建于1978年之前，卖方必须披露并确认含铅油漆。与你的房地产委员会核实，看看卖方还必须做出哪些其他披露。
第5部分第5部分，共6部分：概述经纪人的职责
- 1声明经纪人将持有定金。你可以决定让经纪人接受定金并将其存入托管或信托账户。如果是这样的话，那么你应该包括一条赋予经纪人这种权力的条款。你可以这样写：“除非合同中另有规定，经纪人应接受并持有经纪人信托或托管账户中的所有保证金。”
- 2要求经纪人处理所有报价。这是拥有经纪人的一个主要部分：该人接受所有出价和还盘。简而言之，他或她站在卖方和买方之间，帮助促进销售。您应规定经纪人的职责：接收所有书面要约和还盘应交易任何一方的要求将这些要约或还盘减少为书面形式及时提交这些书面要约
- 3要求经纪人说明所有款项。示例语言可以是：“经纪人应及时说明经纪人收到的所有金钱和财产。”
- 4识别机密信息。买卖房子需要谈判，而成功的谈判往往需要人们掩饰自己的真实动机。然而，他们可能需要向经纪人披露这些动机。因此，经纪人上市协议可能要求经纪人对某些信息保密，除非授权披露。保密信息可能包括：一方愿意接受比所提供的更少或更多的信息。一方愿意同意不同于所提供的融资条款。当事人出售或购买物业的动机。一方声明的任何信息均为机密信息。
- 5声明经纪人将尽最大努力。该条款有助于让客户放心，经纪人将尽最大努力出售房产。例如，您可以这样写：“经纪人应尽最大努力在协议期限内出售物业。”
- 6要求经纪人遵守所有规则。经纪人上市协议还应要求经纪人遵守所有规则。这些规则包括州房地产许可证代码和任何州披露法案。
第6部分第6部分，共6部分：最终确定协议
- 1说明没收的保证金将如何分配。买方可能在签署买卖协议后退出销售。在这种情况下，买方通常无权要求退还其定金。你的经纪人上市协议应该解释卖方和经纪人如何分配保证金。例如，您可以这样写：“没收的保证金应在卖方和经纪人之间平均分配。但是，经纪人的份额不得超过约定的佣金。”
- 2声明这是整个协议。你不想让一方声称之前有口头协议，而这应该胜过书面经纪人上市协议。因此，您应该包括一项规定，说明这是卖方和经纪人之间的完整协议。示例语言可以是：“本协议是卖方和经纪人之间的完整协议。之前的任何口头或书面协议都不是本协议的一部分。对本协议的所有更改必须以卖方和经纪人双方签署的书面形式进行。”
- 3限制卖方的责任。您可能希望加入一项条款，说明卖方和买方均不对经纪人的行为或言论负责。例如，您可以这样写：“买方和卖方都不对经纪人或与经纪人公司有关联的被许可人的行为或言论负责。”
- 4插入签名块。卖方和经纪人应在协议上签字并注明日期。如果有多个卖方，则所有卖方应签署协议。
- 5把汇票交给律师看。本文描述了一个适用于房地产的基本经纪人上市协议。有许多不同种类的经纪人上市协议。为了充分了解协议中可能需要的其他内容，您应该与合格的律师会面。您可以通过联系当地或州律师协会并请求转介来找到律师。
- 发表于 2022-06-04 15:00
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- 分类：综合
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