什麼是土地信託(a land trust)？

土地信託是在財產所有人的要求下取得財產所有權或管理權的法律實體。土地信託是生前信託，允許生前管理財產。然而，與其他型別的信託一樣，每種土地信託的條款都是獨特的，可以根據個人需要進行調整。

關鍵要點

• 土地信託是在土地所有者的要求下對財產進行合法所有權、管理或部分控制的組織。
• 所有權持有的土地信託，也被稱為伊利諾伊州的土地信託，保護土地所有者的匿名性和財產不受遺囑認證。
• 保護性土地信託的任務是管理未開發的土地，為子孫後代維護自然資源、歷史遺跡和公共娛樂區。
• 使用保育地役權將發展權轉讓予保育土地信託的土地擁有人，可因其慈善捐贈而獲扣稅。
• 由於一些欺詐事件，一些保護地役權捐贈和接受捐贈的土地信託基金受到了越來越多的審查。

土地信託如何運作

土地信託是與房地產相關的信託，通常用於房地產規劃。它是用來在您的一生中管理屬性。它們是可撤銷的信託，意味著它們可以被終止或變更。土地信託可以包括不動產（如建築物或住宅）或財產票據和抵押。它們通常用於涉及保護或野生動物目的的土地，或用於房地產開發目的。

土地信託有三個關鍵部分：授予人、受託人和受益人。設保人是設立信託和轉讓財產的人。受託人管理信託，受益人是從土地信託中受益的人。

設保人處理如何將資產轉入信託並設定信託條款。受託人處理財產的私人細節。例如，如果租賃財產由土地信託持有，受託人可能負責監督維護和收取租金。

土地信託的型別

有兩種主要型別的土地信託-所有權持有和保護性土地信託。所有權持有信託允許個人或實體匿名持有土地。與保護性土地信託的最大區別在於，所有者必須放棄一些土地使用權和開發權。

所有權持有土地信託

所有權持有信託允許財產所有人匿名維護對財產的所有權利，並指導土地信託的行為。這些信託通常也被稱為“伊利諾伊州土地信託”，因為它們最早在19世紀在芝加哥普及。當時，不允許業主在擁有土地的同一地點對城市專案進行投票。為了規避這項法律，富商和政客會利用土地信託匿名購買土地，從而保護他們的投票權。

並不是所有50個州都有一個擁有所有權的土地信託的法律結構。然而，如果沒有自己的法律，大多數州都遵從伊利諾伊州的土地信託法，這意味著任何個人都可以在適當的法律指導下在任何州成立“伊利諾伊式”土地信託。

保育土地信託

保護性土地信託要求業主放棄一些土地使用權和開發權。保護性土地信託的目標是保護野生動物、歷史或文化遺址以及自然資源免受商業開發或其他可能導致破壞或汙染的活動的影響。

所有權持有土地信託的要求

在擁有所有權的土地信託中，土地所有人簽署一份稱為信託契約的檔案，該檔案轉讓了財產的合法所有權。在設立信託時，土地所有人（既是信託授予人又是受益人）可以指定如何管理土地，誰對土地擁有控制權，以及如何分配土地產生的收入。這意味著，雖然信託是紙面上的所有權持有人，但土地所有人對財產擁有完全的控制權。

所有權持有信託被用來作為財產所有者保持匿名的一種方式，並將有價值的資產排除在遺囑認證之外。他們還可以提供其他一些遺產規劃的好處，並保護資產免受判決或留置權。這對於非常富有的人、名人和大公司來說尤其有用，因為他們可能希望對發展計劃保密。

保護性土地信託的要求

在保護性土地信託中，除非財產全部捐贈，否則信託不一定接管土地所有權。相反，土地所有者可以簽訂一份具有法律約束力的協議，稱為保護地役權，從而將其開發權“捐贈”給信託基金。信託的任務是確保地役權得到執行，在某些情況下，還負責管理財產。

保護地役權可以調整，以便土地所有者保留所有權和使用權，如繼續耕作或飼養牲畜的權利，同時仍然確保土地永久未開發。保護地役權“跟隨土地”，這意味著即使土地**或轉讓給繼承人，地役權的條款仍然有效。

5600萬

美國1300多個私人保護性土地信託基金管理的未開發土地的總英畝數。

土地信託的例子

持有所有權的土地信託的一個例子是佛羅裡達州的迪士尼度假區。位於佛羅裡達州奧蘭多的沃爾特迪斯尼世界度假村最初是在1965年透過一個所有權持有的土地信託基金購買的。度假勝地所在地佛羅裡達沼澤地的原主人並不知道迪士尼（當時已經家喻戶曉）是幕後推手。如果他們知道買家的身份，他們很可能會提高要價。

同時，在美國有很多保護性土地信託的例子，比如Ozark土地信託，它覆蓋了整個Ozark地區28000英畝的幾十個專案。信託基金是一個非盈利組織，幫助土地所有者保護奧扎克地區的土地，並保護其不受城市發展的影響。奧扎克土地信託基金透過自然保護區和保護地役權幫助實現這一目標。

土地信託的利弊

土地信託的主要優勢在於它提供了責任和隱私保護。它允許房地產投資者將財產與個人財務分開。使用土地信託有助於保持資產凈值的隱私。房地產投資者通常使用土地信託將房地產與其他資產分開。

然而，房地產信託也有缺點。首先，如果你購買了土地信託財產，任何贖回權都將喪失。也就是說，在取消抵押品贖回權之前（或之後）收回房產的權利。其次，大部分土地信託都會自動取消二級市場貸款資格。

現在，土地信託的另一個問題是，它們給人一種錯覺，認為沒有責任。即使在伊利諾伊州，土地信託仍然負有責任。不動產所有人，而不僅僅是信託或受託人，可以被髮現對事物負有責任。此外，隱私也得不到保障，**的命令可能會刺破隱私的面紗。

贊成的意見

• • Separate personal finances from real estate
• • Privacy—anonymous property ownership 
• • Certain liability protecti*** 
• • Ease of probate process 

欺騙

• • Lose redemption rights
• • May not qualify for secondary market loans 
• • No full-proof liability protecti***
• • Privacy veil can be pierced

特別註意事項

所有權持有和保護性土地信託還有一個重要的區別：向後者捐贈可以為你贏得一個很大的稅收減免。

如果土地所有人將其開發權捐贈給保護信託，他們可以獲得相當於抵押土地價值（有地役權）與為“最高和最佳用途”開發土地價值之間差額的稅收減免。在某些情況下，這種減免可能價值數百萬美元。

通常，土地所有者要麼是世代擁有土地的農民和牧場主，要麼是非常富有的個人、家庭或企業，他們有能力直接購買土地。然而，最近，一個新的投資利基已經開發出來，旨在向更大一部分人口開放保護的稅收優惠。

投資保護地役權

這些投資公司透過多成員合夥企業（或“辛迪加”），允許多個經認可的投資者集資購買保護用地。透過保護地役權將房地產開發權捐贈給土地信託後，合夥企業的成員按比例分攤稅款扣除額。在某種程度上，得益於這些保護夥伴關係，據估計，2005年至2015年間，土地保護增加了175%。

保護地役權爭議

當然，任何時候只要有盈利的可能，就會有人濫用這個系統。曾經有一些引人註目的案例，人們因為捐贈高爾夫球場、住宅開發專案和其他實際上沒有多少生態或文化價值的房產的地役權而獲得非常大的扣除額。

作為回應，人們強烈反對銀團投資，特別是接受他們地役權捐贈的土地信託。然而，這種單一的關註點可能無法描繪出正在發揮作用的問題的完整圖景。無論是由農民、億萬富翁還是財團投資者捐贈，保護地役權捐贈法顯然需要仔細研究，以確保在不消除保護動機的情況下，將濫用風險降至最低。

土地信託定義常見問題

土地信託如何運作？

土地信託與其他信託一樣，允許授予人設定符合其需求的獨特條款和條件。土地信託有三個關鍵部分：授予人、受託人和受益人。設保人設立信託並將財產轉入信託，受託人管理信託，受益人從信託中受益。

什麼是土地信託的目的(the purpose of a land trust)？

土地信託旨在為土地所有者創造責任和隱私保護。房地產投資者、個人和實體使用土地信託來幫助建立個人財務和財產的分離。

誰在土地信託中購買土地？

土地通常由個人或企業購買，然後將財產轉入土地信託。土地信託的授予人是設立信託並轉讓財產的個人或實體。

土地信託持續多久？

土地信託一般會持續一段時間，比如20年。當信託期限屆滿時，受益人有權延長信託期限，如果他們不這樣做，那麼財產就被**了。

底線

土地信託與其他信託類似，但僅適用於房地產。註：他們還可以持有其他與房地產相關的資產，如抵押貸款和票據。任何土地都可以用於土地信託，然而，它主要用於土地保護或開發財產。