房地產是風險投資嗎？蓋洛普在2020年4月初進行的年度經濟和個人金融調查顯示，自2013年以來，房地產一直是大多數美國人（35%）的首選投資物件。 這使得房地產超過股票和共同基金（21%）、儲蓄賬戶（17%）、黃金（16%）和債券（8%）成為最受歡迎的投資。

它可能是首選的投資選擇，但房地產投資安全嗎？就像任何投資一樣，房地產投資也有風險。這裡有七個房地產投資風險要註意，當你在考慮購買投資性房地產。

關鍵要點

• 房地產投資是有利可圖的，但瞭解風險很重要。
• 主要風險包括位置不好、現金流為負、空置率高和問題租戶。
• 其他需要考慮的風險包括流動性不足、隱藏的結構性問題以及房地產市場的不可預測性。

1.房地產市場變幻莫測

在2008年經濟大蕭條之前，許多投資者（錯誤地）認為房地產市場只能朝一個方向上漲。基本的假設是，如果你今天買了一處房產，你以後可以以更高的價格賣掉它。

雖然房地產價值確實會隨著時間的推移而上升，但房地產市場是不可預測的，你的投資可能會貶值。供求、經濟、人口統計、利率、**政策和不可預見的事件都會影響房地產趨勢，包括價格和租金。你可以透過仔細研究、盡職調查和監控你的房地產持有量來降低陷入錯誤趨勢的風險。

房地產不是一項一勞永逸的投資。你應該監控你的投資，並根據需要調整你的進入和退出策略。

2.選擇不好的地點

在購買投資性房地產時，位置應始終是您的首要考慮因素。畢竟，你不能把房子搬到一個更理想的社群，也不能把一個零售大樓從一個廢棄的購物中心搬出來。

地理位置最終決定了你盈利能力的因素——對租賃物業的需求、需求量最大的物業型別、租戶池、租賃率和升值潛力。一般來說，最好的地點是能產生最高投資回報的地方。然而，你必須做一些研究來找到最好的地點。

3.負現金流

房地產投資的現金流是指在支付所有費用、稅款和抵押貸款後剩下的錢。當流入的錢少於流出的錢時，就會出現負現金流，這意味著你在賠錢。

按揭貸款歧視是非法的。

負現金流的主要原因包括：

• 空置率高
• 保養太多
• 融資成本高
• 租金不夠
• 沒有使用最佳租賃策略

降低負現金流風險的最好方法是在購買前做好功課。花點時間準確地（現實地）計算你的預期收入和支出，並盡你的職責，以確保財產處於一個良好的位置。

4.空置率高

無論你是擁有一棟獨棟住宅還是一棟辦公樓，你都需要在這些單元中安置租戶，以產生租金收入。不幸的是，房地產投資總是存在著高空置率的風險。如果你指望租金收入來支付房產的抵押貸款、保險、房產稅、維修費等，那麼空置率高的風險尤其大。

避免高空置率風險的主要方法是在（你猜到的）好位置購買需求量大的投資性房地產。如果您滿足以下條件，您還可以降低空缺風險：

• 在該地區的市場範圍內為您的租金定價
• 為您的物業做廣告、營銷和促銷，註意您的目標租戶可能在哪裡尋找物業資訊（例如，傳統方法？線上？）
• 一旦現有房客通知他們要搬走，就開始尋找新房客
• 確保你的房子乾凈、整潔、維護良好
• 提供激勵和獎勵，讓租戶滿意
• 向房地產專業人士列出你的房產
• 建立良好的聲譽和租賃優質物業（想想：Airbnb評論）

5.問題租戶

為了避免空置風險，你想讓你的投資物業充滿租戶。但這會帶來另一個風險：問題房客。一個糟糕的房客最終會比沒有房客更讓人頭疼。租戶的常見問題包括：

• 不按時付款，或根本不付款（這可能導致漫長/昂貴的驅逐過程）
• 把房子弄得亂七八糟
• 不要報告維修問題，直到為時已晚
• 寄宿額外的室友（人或動物）
• 忽視承租人的責任

雖然不可能消除有問題租戶的風險，但您可以透過實施徹底的租戶篩選流程來保護自己。一定要對每個申請人進行信用調查和犯罪背景調查。另外，聯絡每個申請人以前的房東，尋找諸如逾期付款、財產損失和驅逐等危險訊號。

確保您和您的投資性房地產有足夠的損失和責任保險。

還建議您調查潛在租戶的工作歷史。確保他們有穩定的工資，能夠合理支付房租和生活費。關註零散的工作歷史也是個好主意。從一個工作跳槽到另一個工作的申請人可能難以支付租金，而且更有可能在租賃期間重新安置。

6.結構性隱患

一個肯定會在投資上賠錢的方法就是低估維修和維護的成本。例如，對於一個典型的單親家庭來說，你可以花12000美元來修理一個基金會或者16000美元來修繕牆板。 對於商業建築來說，結構維修，或者對黴菌或石棉的修複，很容易就要花費數萬美元。

謝天謝地，你可以降低這種風險，如果你徹底檢查財產之前，你買它。不要吝嗇於**一個合格的、有信譽的財產檢查員、承包商、模具檢查員和蟲害控制專家來“深入調查”併發現任何隱藏的問題。如果發現了一個問題，找出解決這個問題要花多少錢，要麼把這個費用加到你的交易中，要麼走開，如果這會妨礙你獲得合理的利潤。

7.流動性不足

如果你持有股票，如果你需要錢或者只是想套現，很容易賣出。房地產投資通常不是這樣。由於缺乏流動性，如果你需要快速**你的房產，你可能會以低於市場價格**或虧本告終。

雖然沒有什麼辦法可以降低這種風險，但如果你需要現金的話，有一些方法可以利用你的房產資產。例如，您可以申請房屋凈值貸款（對於住宅租賃物業），進行現金再融資，或者對於商業物業，申請商業股權貸款或股權信貸額度。

底線

傳統上，房地產一直被認為是一種穩健的投資，精明的投資者可以享受被動的收入、優異的回報、稅收優勢、多樣化以及積累財富的機會。然而，正如其他型別的投資一樣，房地產投資也有風險。

你可以透過盡職調查和進行徹底的房地產市場和租賃房地產分析來限制你的風險。此外，一定要聘請專業人士檢查物業，篩選潛在的租戶，並瞭解一切有關房地產市場。

請記住，有很多方法可以投資房地產，而無需擁有、融資和經營實物物業。選擇包括房地產投資信託（REITs）、房地產股票、房地產眾籌和房地產合夥企業。

你也可以考慮透過學習一項新技能或獲得一個新的執照來投資自己。例如，許多房地產投資者成為有執照的房地產經紀人或經紀人，不一定是為了成為一名經紀人，而是為了利用這些好處，如多重上市服務（MLS）接入、聯網和佣金。