房地產與眾籌：投資者的新路徑

兩個投資心態——一個舊的和一個新的——能在不讓對方發瘋的情況下相處嗎？這是眾籌在房地產市場上提出的關鍵問題，而且答案大多是積極的。眾籌和房地產這對奇怪的組合似乎很好地結合在一起，為投資者在全球房地產市場上利用投資提供了一種新的方式。...

兩個投資心態——一個舊的和一個新的——能在不讓對方發瘋的情況下相處嗎？這是眾籌在房地產市場上提出的關鍵問題，而且答案大多是積極的。眾籌和房地產這對奇怪的組合似乎很好地結合在一起，為投資者在全球房地產市場上利用投資提供了一種新的方式。

關鍵要點

房地產眾籌使開發商能夠在技術平臺上利用這些社交網路，吸引大量潛在投資者。
2012年《就業法案》（JOBS Act）對法規進行了新的修改，為房地產眾籌提供了更大的渠道，使個人能夠更廣泛地進入美國房地產市場。
投資房地產眾籌的最大優勢之一是，投資者可以向任何一處房產投入少得多的資金，有時甚至低至500美元或1000美元。
眾籌投資的一個缺點是，對於這些專案中的大多數，你必須是一個合格的投資者。

主要面向更富有的投資者（目前）

事實上，房地產眾籌網站iFunding估計，這一市場的總規模超過11萬億美元！最近在紐約市召開的一次行業會議上，Flaster/Greenberg PC的律師兼會議主持人Markley Roderick說，解決了與2012年《Jumpstart-Our Business Startups（JOBS）Act》相關的新法規。這些法規允許大多數富裕投資者（凈值在100萬美元或以上）透過眾籌或點對點貸款（以及其他投資市場）直接進入房地產市場。

雖然美國證券交易委員會（SEC）正在探索各種方法，讓所有收入水平的投資者都能線上訪問房地產市場，但羅德里克表示，較富裕的投資者已經開始投資於眾籌網站，如iFunding、Realty Mogul、CrowdStreet和Fundrise。”羅德里克解釋說：“如果只有一小部分人將他們的資產中的一小部分投資於房地產，那麼房地產市場將達到數萬億美元。”。

房地產眾籌

眾籌利用社交網路，如透過Facebook、Twitter和LinkedIn等社交媒體網站連結的朋友、家人和同事，宣傳一項新業務，吸引眾多個人投資者。眾籌有可能極大地擴大潛在投資者的群體，從這些投資者那裡籌集資金，超越傳統的圈內人、所有者、親屬和風險資本家。最近對法律的修改，圍繞著誰能以這種方式投資房地產，以及如何投資，為更多的眾籌開啟了大門。

房地產業集團已經開始登上眾籌大潮，標榜進入美國房地產市場的風險相對較低。”房地產眾籌並不是一個全新的現象，”商業房地產開發協會在201年秋季的一份宣告中提醒我們許多運動員已經進場。儘管每個平臺都有自己的定位和戰略，最低投資水平也各不相同，但所有平臺都面向符合凈值和/或年收入特定要求的合格投資者。相比之下，《就業法案》下的眾籌將為更多的小投資者開啟這一領域。”

眾籌對投資者有什麼利弊？一句話，歸根結底是雙方的風險；具體來說，投資者希望在網上吸收多少資訊。根據報告，房地產開發商和投資者都可以透過眾籌獲得可觀的財務回報，而且都能夠分散風險。

優點和優點；房地產眾籌的弊端

贊成的意見

Investors get access to the real estate market with **all amounts of money.
Get to work directly with real estate developers & management and have a voice in the process.
Can choose in which real estate projects they want to invest their money.
Access to myriad projects, so choice isn't a problem.
Lower investment sizes in any single project.

欺騙

You must be a U.S. accredited investor at this time.
The risk of investment default (from real estate developers) is higher for crowdfunding compared to peer-to-peer and direct real estate investment funding.
A lack of liquidity, as the absence of a secondary market, restricts easy access to selling opportunities for investors.
The investment risks are the same as for any real estate investor. If the market goes south, an investor will likely lose money.

如何開始

房地產大亨執行長吉利恩•赫爾曼（jilliennehelman）建議，從房地產領域的眾籌開始，與一家將存在一段時間的公司合作。

她說：“首先，與一家能夠生存的眾籌公司合作。”這意味著資本充足。讓我害怕的是，有那麼多的眾籌公司是由兩個剛大學畢業的學生領導的，他們自己也沒有資本化。”

CrowdStreet.com的聯合創始人達倫•波德利（darrenpowderly）表示，就與眾籌公司合作而言，盡職調查對房地產比其他投資更為重要從投資者的角度來看，應該註意研究他們正在尋找投資機會的平臺並非所有的平臺都是平等的，為了利用這一新興趨勢，多個商業計劃正在接受測試。”

Powderly特別建議投資者調查眾籌平臺或公司的創始人和高階管理人員，以確保他們擁有基於以往商業經驗的良好聲譽。”他補充道：“金融、房地產和技術領域的關鍵行業專業知識對於運營一個可信和可靠的平臺至關重要。”投資者應該傾向於提供優質****的平臺——不僅是在融資過程中，而且是在交易完全融資並完成之後。儘管在某些運營模式下有50多個平臺，但在太空中出現的領導者只有6個左右。投資者應該研究多個平臺，根據自己的投資目標和首選的使用者體驗，選擇他們的前三名。”

一旦你決定以這種方式投資房地產，一個主要的優勢就是你可以為你的眾籌投資分配一個較低的資本額。你可以找到一些不同的專案，可能只需要500美元或1000美元，使多樣化容易。走這條路的另一個好處是，一般來說沒有投資費用，不像傳統的房地產投資，如關閉成本或房地產經紀人佣金，你會預期支付額外的成本。

透明度至關重要

Powderly建議尋找眾籌平臺和贊助者，這些平臺和贊助者承認風險，同時提供基於教育的風險管理方法。”如今，大多數房地產眾籌平臺只允許證交會定義的合格投資者進行投資考慮到他們的整體投資組合，建議合格投資者投資他們滿意的金額。”

另一個小貼士：只投資於你信任的贊助商的產品，你有信心的人會在好的時候和壞的時候照顧你的最大利益。

“如果投資者不瞭解他們的資金是如何使用的，投資的風險因素，以及什麼因素影響他們的投資回報率，那麼他們應該尋求他們信任的投資顧問的建議，或者把投資轉嫁出去，”Powderly補充道會有很多其他的投資機會可供選擇，所以不要急於做出不知情的投資決定。”

一個專業的房地產眾籌平臺應該為投資者提供充分的機會來溝通發行事宜，包括直接向特定房地產上市的保薦人做介紹。

新的監管環境

2012年透過的《就業法案》是啟動房地產投資眾籌以及其他型別商業企業的催化劑。直到最近，房地產投資的廣告和招徠投資者的能力一直受到限制。《就業法》（第二篇）透過修改現有的D條例，特別是那些有關公司如何在不必向美國證券交易委員會（SEC）註冊的情況下提供和**其證券的規則，極大地改變了投資資本的籌集方式。

在過去，條例D第506條對籌資活動作出了限制，特別是將籌資活動限製為僅限於已有的關係，並防止發起人或其他當事方公開徵求或宣傳這些私人投資機會。新規則506（c）允許發行人、保薦人、銀團以及其他從私人投資者籌集資金的人在特定條件下向合格投資者宣傳這些私人投資機會。這一規定於2013年9月23日生效。新的聯邦立法對為房地產收購或開發籌集資金的發起人來說是一個巨大的變化。從本質上講，第二章給眾籌公司開了綠燈，透過社交媒體和網際網路將市場引導給大量潛在投資者。這也為投資者創造了一個新的載體，使他們更容易獲得直接的房地產投資機會。

正如Powderly所指出的那樣，投資者第一次可以直接獲得精選的私人房地產產品，他們可以在網上瀏覽、研究並做出明智的投資決策。