人生中最大的財務決策之一就是買房。擁有住房允許一個人建立房屋凈值和扣除抵押貸款利息從他們的稅。 隨著時間的推移，房子的價值可能會增加，而且還有一些無形的好處，比如可以更好地控制裝修。當個人買房時，每月的開銷通常會增加。儘管如此，如果你從一開始就做出正確的決定，擁有你的房子是值得的。

關鍵要點

• 在你開始購買抵押貸款之前，確保你的信用評級是最好的
• 留意貸款人的費用。有些是不可避免的，有些是可以商量的。
• 你可能要承擔採購經理人指數的費用。如果是這樣的話，儘快處理掉。

第一步：提高你的信用評級

準備是獲得抵押貸款的一半。第一步是獲得你的信用報告，並找出你的FICO分數，這意味著你是否將被視為信譽。你的分數在300到850之間。

自2010年以來，聯邦住房管理局（FHA）要求信用評分為580分或以上，才有資格獲得首付3.5%的FHA貸款。那些信用評分在500到579之間的人必須降低10%，而評分低於500的借款人則不符合條件。 房利美（Fannie Mae）等其他專案為抵押貸款申請人設定了620至640英鎊的更高最低限額。

怎麼辦

如果你的分數很低，努力償還任何高息債務。按時付帳。不要再申請一張信用卡。不過，不要關閉任何未使用的信用卡。有信用可供你使用，但不使用它實際上提高了你的信用評分提高你的信用利用率。 同時，檢查你的信用報告上是否有任何錯誤或不符之處，並堅持糾正。

第二步：購買貸款

一旦你的信用評分是你需要的，商店的貸款人。假設你是一個好的前景，讓三個或四個貸款人競爭你的業務。不要給每個貸款人批准訪問您的信用報告。獲得貸款評估（以前稱為誠信評估）並分析每項費用。 只有當你選擇了一個貸款人，你應該讓他們檢查你的信用。

按揭積分是一種預付利息。盡可能避免。

貸款人向借款人收取的費用可能具有高度的創造性和可協商性。貸款發放、手續費和承銷費等費用通常可以協商降低至少50%，甚至可以由貸款人免除，如果他們想要您的業務。

拒絕支付積分

儘量避免得分。當你支付點，你支付利息一次付清預付款，以獲得較低的利率固定利率抵押貸款。1分等於1%。這基本上增加了你的首付金額。積分是貸款人不必要的額外費用。拒絕支付他們，或者把你的生意轉移到別處。

在某些情況下，聘請房地產律師來確定不必要的費用可能是值得的。一個知識淵博的房地產經紀人可以告訴你哪些成本是習慣性的，哪些是可以消除的。例如，佛羅裡達州一些縣的產權保險費用由買方負責（除非賣方同意收取費用）。 如果你在那裡購買，這些成本應該出現在你的貸款估計。在任何情況下，當你在收盤前得到收盤披露時，你都不希望有任何大的驚喜。

第三步：關於pmi

大多數貸款人收取私人抵押貸款保險（PMI）如果你做了一個不到20%的首付你的房子。這項保險保護貸款人，而不是你，在你的貸款違約的情況下。如果你不能達到20%的門檻，PMI可能是不可避免的。如果你申請20萬美元的貸款，首付10%，你可以預期每月至少支付100美元的採購經理人指數付款。採購經理人指數（PMI）每月付款在150美元至200美元之間並不罕見。

放下它

然而，你應該知道，當你在你的家裡達到一定的股權比例，通常是20%，你可以取消採購經理人指數。你會想的。在30年內，每月150美元的採購經理人指數（PMI）付款加起來可能超過54000美元。貸款人不會提醒你可以取消額外付款。

避免pmi

假設你在看一套20萬美元的房子，你有1萬美元的首付。如果你不支付至少4萬美元的首付（不包括貸款費用），大多數貸款機構都會要求支付採購經理人指數（PMI）。對於許多首次購房者來說，首付4萬元是不可能的。

然而，你可以嘗試“背馱”你的貸款，使兩個貸款人參與貸款。這可能類似於一個80-15-5型別的計劃：你融資80%的主要抵押貸款，15%的第二抵押貸款或房屋凈值貸款，5%作為你的首付款。透過使用房屋凈值貸款加上你的首付，你可以利用這一數額對你的房子購買價格和覆蓋20%的首付要求，從而避免採購經理人指數。

房屋凈值或第二次貸款將很可能有一個可變利率或利率高於你的主要抵押貸款，所以你需要保持對這項貸款的眼睛，並試圖償還第一。如果房屋凈值貸款用於購買、建造或實質性改善納稅人的住房，則其利息也可從聯邦稅中扣除。然而，一對已婚夫婦僅限於扣除總計75萬美元抵押貸款債務的利息。

貸款種類

30年期固定利率貸款仍然是最常見的抵押貸款。大多數房主更喜歡這種型別的貸款，因為他們的月供將在未來幾年保持穩定。

15年期的固定貸款正變得越來越流行，因為它縮短了貸款的期限，從而減少了貸款期限內支付的利息。這些短期貸款通常有較高的利率，因為貸款人正在放棄賺錢的機會，特別是如果利率上升。

可調利率抵押貸款（ARM）在一段時間內提供低利率。利率可以每年調整一次，也可以列為“3-1”、“5-1”或“7-1”。對於“7-1”可調利率貸款，貸款金額將在前7年固定，然後從第8年開始根據當前市場情況進行調整。這些通常基於一年期國債指數。

武器的工作原理

最初，ARMs的利率可能比傳統的固定抵押貸款低1到3個百分點。手臂是否適合你通常取決於你打算在家獃多久。以“7-1”為例，如果你只打算在家裡住7年，這可能是你最理想的貸款。然而，如果你打算在家裡獃更長的時間，利率開始上升，你的每月成本可能會大幅上升。

底線

這是值得付出額外的努力，審查你的關閉披露和比較貸款估計關閉日期之前，你的新家。 如果數字被誇大或你看到新的收費，聯絡貸款人，讓他們解釋或糾正錯誤。買房是一項長期的承諾，所以你要充分瞭解貸款的所有條款，不要忽視任何隱藏的費用。