15年期抵押貸款：概述

15年期抵押貸款是一種用於購買住房的貸款，在整個貸款期限內，利率和月供是固定的。一些借款人選擇15年期抵押貸款，而不是更傳統的30年期抵押貸款，因為從長期來看，這可以為他們節省大量資金。

目前市場上有幾種型別的抵押貸款產品。與30年期抵押貸款相比，15年期抵押貸款有一些優點和缺點。然而，這兩種產品都有相似之處，比如利率會受到借款人信用歷史和信用評分的影響。

信用評分是借款人償還欠款的可能性的數字表示。及時付款、信用記錄的長短以及開立了多少信用賬戶都是影響信用評分的因素。當然，15年期和30年期的貸款也需要足夠的月收入來支付潛在的抵押貸款和其他債務。

關鍵要點

• 一個15年的抵押貸款，就像一個30年的抵押貸款，是一個住房貸款的利率和每月付款不改變整個生命的抵押貸款。
• 決定一個固定的15年或30年的抵押貸款取決於你的財務狀況和目標。
• 一個15年的按揭可以節省購房者大量的錢在整個貸款期限內，因為利息支付少於30年的按揭。
• 如果你已經完成了30年期抵押貸款的一半，再融資到15年期抵押貸款可能會降低你的利息支付，同時仍然在預期的時間內還清貸款。
• 由於15年期貸款的還款額要高得多，如果購房者不能及時還款，他們就有可能拖欠貸款。

15年抵押貸款的優點

以下是15年期抵押貸款相對於30年期抵押貸款的優勢。兩者都有固定利率和固定付款期限。

總利息減少

從長遠來看，15年期的抵押貸款成本較低，因為利息總額低於30年期的抵押貸款。抵押貸款的成本是根據年利率來計算的，由於你的借款期限是年利率的一半，因此所支付的總利息很可能是你30年內所支付利息的一半。

低利率

由於與長期貸款相比，短期貸款風險較小，銀行融資成本也較低，因此15年期抵押貸款的利率通常較低。利率可以比30年期抵押貸款低四分之一點到一整點。

房利美

如果你的抵押貸款是由一家**資助的公司購買的，比如房利美，你很可能會減少15年期貸款的費用。房利美和其他**支援的企業收取他們所稱的貸款水平價格調整，通常只適用於或高於30年期抵押貸款。

這些費用通常適用於信用評分較低、首付較少的借款人。聯邦住房管理局（FHA）向15年期借款人收取較低的抵押貸款保險費。當你支付的首付款低於房屋價值的20%時，貸款人就需要購買私人抵押貸款保險（PMI）。 採購經理人指數保護貸款人的情況下，你不能支付。採購經理人指數是作為每月的費用加在抵押貸款支付，但它是暫時的，這意味著它不再存在，一旦你還清20%的抵押貸款。

強制儲蓄

由於15年期抵押貸款的月供更高，理財師認為這是一種強制儲蓄。換言之，你不會把30年期的月儲蓄投資在貨幣市場賬戶或股票市場上，而是把它投資在你的房子上，從長遠來看，房子也可能升值。

15年抵押貸款的缺點

儘管15年期抵押貸款節省了利息，但借款人在決定貸款期限之前應該考慮一些考慮因素和不利因素。

月供增加

15年期抵押貸款的月供比30年期高，因為貸款需要在一半時間內還清。例如，一筆25萬美元的15年期貸款，按4%的利息計算，月供為1849美元，而30年期為1194美元。換言之，15年期的月供比30年期的月供高出55%。

大多數借款人將有較低的預付費與**贊助的產品，他們可能會支付這些費用的一部分，更高的利率。

負擔能力下降

更高的付款可能會限制買家購買一套比30年期貸款更普通的房子。使用我們上面的例子，假設抵押貸款貸款人只批准每月1500美元的最高限額。借款人需要買一套更便宜的房子——20萬美元的抵押貸款，利率為4%，貸款期限為15年，最終支付1479美元。

另一方面，30年期貸款（25萬美元）將導致每月1194美元的還款遠低於1500美元的最高限額，或者30年期貸款可能讓借款人購買更大的房子或承擔更大的抵押貸款。例如，30萬美元住房的30年期抵押貸款每月的成本為1432美元。30年期的貸款使支付額低於1500美元的上限，並允許借款人承擔更大的貸款，可能獲得更大的房子或更好的位置。

減少儲蓄

更高的支付要求更高的現金儲備，相當於一年的流動儲蓄收入。此外，月供增加意味著借款人可能會放棄積累存款或為孩子上大學或退休等目標存錢的機會。

大學儲蓄和退休賬戶都是遞延稅款，而401k退休賬戶有僱主供款。此外，一個精明而有紀律的投資者將失去將15年期和30年期付款差額投資於高收益證券的機會。

贊成的意見

• A 15-year mortgage costs less in total interest versus a 30-year

• A 15-year usually has a more favorable interest rate

• A 15-year is a forced savings since the extra money paid is invested in the home instead of spent

欺騙

• 15-year loans have higher monthly payments

• Less affordability with 15-year mortgages

• Less money going to savings or retirement

• Financial hardship might result if the borrower can't pay the higher 15-year loan amount

15年抵押貸款示例

按4%的利率計算，30年內抵押貸款金額為25萬元，到貸款結束時，本金和利息共需支付429674元，30年借款的總利息為179674元。

同樣的貸款金額和利率超過15年將花費332860美元的期限結束。借款15年的總利息為82860美元。如果利率為4%，你只需支付15年期總利息的46%，而不是30年期貸款的利息。利率越高，兩筆房貸之間的差距就越大。

15年期抵押貸款常見問題

為什麼我要得到一個15年的固定利率抵押貸款，而不是30年？

如果你能負擔得起15年固定抵押貸款帶來的更大的月供，它可以幫助你付清你的房子，騰出退休的資金。與30年期抵押貸款相比，你在貸款期限內的利息支出會更少，通常，15年期固定抵押貸款意味著更好的利率。

什麼是15年期和30年期抵押貸款的區別(the differences between 15-year and 30-year mortgages)？

15年期抵押貸款的月供要比30年期抵押貸款高，通常要高得多。30年期的抵押貸款允許借款人延長還款期限，並保留更多的月收入。30年期抵押貸款的利率比15年期抵押貸款高，而且30年期抵押貸款的利息要比本金多。

我如何在15年內還清30年的抵押貸款？

有幾種方法可以在15年內償還30年期的抵押貸款。首先，你可以考慮把你現在的抵押貸款轉為15年期的固定抵押貸款。另一種方法是對本金進行額外支付，或者每兩周平均支付一次，每年額外支付一次抵押貸款。這可能不會讓你達到15年大關，但本金數額肯定會下降。

底線

15年的按揭，從長遠來看無疑可以為你省下不少錢。然而，諮詢財務規劃師討論你可以處理每月付款的問題是很重要的。雖然15年可以更快地還清抵押貸款，如果你失業或收入發生變化，那麼每月支付的高額與30年期貸款相比，可能會使你陷入財務困境。