15年期抵押贷款：概述

15年期抵押贷款是一种用于购买住房的贷款，在整个贷款期限内，利率和月供是固定的。一些借款人选择15年期抵押贷款，而不是更传统的30年期抵押贷款，因为从长期来看，这可以为他们节省大量资金。

目前市场上有几种类型的抵押贷款产品。与30年期抵押贷款相比，15年期抵押贷款有一些优点和缺点。然而，这两种产品都有相似之处，比如利率会受到借款人信用历史和信用评分的影响。

信用评分是借款人偿还欠款的可能性的数字表示。及时付款、信用记录的长短以及开立了多少信用账户都是影响信用评分的因素。当然，15年期和30年期的贷款也需要足够的月收入来支付潜在的抵押贷款和其他债务。

关键要点

• 一个15年的抵押贷款，就像一个30年的抵押贷款，是一个住房贷款的利率和每月付款不改变整个生命的抵押贷款。
• 决定一个固定的15年或30年的抵押贷款取决于你的财务状况和目标。
• 一个15年的按揭可以节省购房者大量的钱在整个贷款期限内，因为利息支付少于30年的按揭。
• 如果你已经完成了30年期抵押贷款的一半，再融资到15年期抵押贷款可能会降低你的利息支付，同时仍然在预期的时间内还清贷款。
• 由于15年期贷款的还款额要高得多，如果购房者不能及时还款，他们就有可能拖欠贷款。

15年抵押贷款的优点

以下是15年期抵押贷款相对于30年期抵押贷款的优势。两者都有固定利率和固定付款期限。

总利息减少

从长远来看，15年期的抵押贷款成本较低，因为利息总额低于30年期的抵押贷款。抵押贷款的成本是根据年利率来计算的，由于你的借款期限是年利率的一半，因此所支付的总利息很可能是你30年内所支付利息的一半。

低利率

由于与长期贷款相比，短期贷款风险较小，银行融资成本也较低，因此15年期抵押贷款的利率通常较低。利率可以比30年期抵押贷款低四分之一点到一整点。

房利美

如果你的抵押贷款是由一家**资助的公司购买的，比如房利美，你很可能会减少15年期贷款的费用。房利美和其他**支持的企业收取他们所称的贷款水平价格调整，通常只适用于或高于30年期抵押贷款。

这些费用通常适用于信用评分较低、首付较少的借款人。联邦住房管理局（FHA）向15年期借款人收取较低的抵押贷款保险费。当你支付的首付款低于房屋价值的20%时，贷款人就需要购买私人抵押贷款保险（PMI）。 采购经理人指数保护贷款人的情况下，你不能支付。采购经理人指数是作为每月的费用加在抵押贷款支付，但它是暂时的，这意味着它不再存在，一旦你还清20%的抵押贷款。

强制储蓄

由于15年期抵押贷款的月供更高，理财师认为这是一种强制储蓄。换言之，你不会把30年期的月储蓄投资在货币市场账户或股票市场上，而是把它投资在你的房子上，从长远来看，房子也可能升值。

15年抵押贷款的缺点

尽管15年期抵押贷款节省了利息，但借款人在决定贷款期限之前应该考虑一些考虑因素和不利因素。

月供增加

15年期抵押贷款的月供比30年期高，因为贷款需要在一半时间内还清。例如，一笔25万美元的15年期贷款，按4%的利息计算，月供为1849美元，而30年期为1194美元。换言之，15年期的月供比30年期的月供高出55%。

大多数借款人将有较低的预付费与**赞助的产品，他们可能会支付这些费用的一部分，更高的利率。

负担能力下降

更高的付款可能会限制买家购买一套比30年期贷款更普通的房子。使用我们上面的例子，假设抵押贷款贷款人只批准每月1500美元的最高限额。借款人需要买一套更便宜的房子——20万美元的抵押贷款，利率为4%，贷款期限为15年，最终支付1479美元。

另一方面，30年期贷款（25万美元）将导致每月1194美元的还款远低于1500美元的最高限额，或者30年期贷款可能让借款人购买更大的房子或承担更大的抵押贷款。例如，30万美元住房的30年期抵押贷款每月的成本为1432美元。30年期的贷款使支付额低于1500美元的上限，并允许借款人承担更大的贷款，可能获得更大的房子或更好的位置。

减少储蓄

更高的支付要求更高的现金储备，相当于一年的流动储蓄收入。此外，月供增加意味着借款人可能会放弃积累存款或为孩子上大学或退休等目标存钱的机会。

大学储蓄和退休账户都是递延税款，而401k退休账户有雇主供款。此外，一个精明而有纪律的投资者将失去将15年期和30年期付款差额投资于高收益证券的机会。

赞成的意见

• A 15-year mortgage costs less in total interest versus a 30-year

• A 15-year usually has a more favorable interest rate

• A 15-year is a forced savings since the extra money paid is invested in the home instead of spent

欺骗

• 15-year loans have higher monthly payments

• Less affordability with 15-year mortgages

• Less money going to savings or retirement

• Financial hardship might result if the borrower can't pay the higher 15-year loan amount

15年抵押贷款示例

按4%的利率计算，30年内抵押贷款金额为25万元，到贷款结束时，本金和利息共需支付429674元，30年借款的总利息为179674元。

同样的贷款金额和利率超过15年将花费332860美元的期限结束。借款15年的总利息为82860美元。如果利率为4%，你只需支付15年期总利息的46%，而不是30年期贷款的利息。利率越高，两笔房贷之间的差距就越大。

15年期抵押贷款常见问题

为什么我要得到一个15年的固定利率抵押贷款，而不是30年？

如果你能负担得起15年固定抵押贷款带来的更大的月供，它可以帮助你付清你的房子，腾出退休的资金。与30年期抵押贷款相比，你在贷款期限内的利息支出会更少，通常，15年期固定抵押贷款意味着更好的利率。

什么是15年期和30年期抵押贷款的区别(the differences between 15-year and 30-year mortgages)？

15年期抵押贷款的月供要比30年期抵押贷款高，通常要高得多。30年期的抵押贷款允许借款人延长还款期限，并保留更多的月收入。30年期抵押贷款的利率比15年期抵押贷款高，而且30年期抵押贷款的利息要比本金多。

我如何在15年内还清30年的抵押贷款？

有几种方法可以在15年内偿还30年期的抵押贷款。首先，你可以考虑把你现在的抵押贷款转为15年期的固定抵押贷款。另一种方法是对本金进行额外支付，或者每两周平均支付一次，每年额外支付一次抵押贷款。这可能不会让你达到15年大关，但本金数额肯定会下降。

底线

15年的按揭，从长远来看无疑可以为你省下不少钱。然而，咨询财务规划师讨论你可以处理每月付款的问题是很重要的。虽然15年可以更快地还清抵押贷款，如果你失业或收入发生变化，那么每月支付的高额与30年期贷款相比，可能会使你陷入财务困境。