什麼是總收入乘數(a gross income multiplier)？

總收入乘數（GIM）是對投資性房地產價值的粗略衡量。它的計算方法是用房產的銷售價格除以它的年租金總收入。投資者可以使用GIM以及資本化率（資本化率）和折現現金流法等其他方法對商業地產（如購物中心和公寓）進行估值。

關鍵要點

• 總收入乘數是對投資性房地產價值的粗略衡量。
• GIM的計算方法是將房產的銷售價格除以其年租金總收入。
• 投資者不應將GIM作為唯一的估值指標，因為它沒有考慮收益性房地產的運營成本。

理解總收入乘數

對任何投資者來說，在簽訂房地產合同之前，對投資性房地產進行估價都是很重要的。但與股票等其他投資不同的是，要做到這一點並不容易。許多專業房地產投資者認為，房地產帶來的收益遠比其升值重要。

總收入乘數是房地產業中廣泛使用的一個指標。它可以被投資者和房地產專業人士用來粗略判斷一個物業的要價是否是一筆好交易，就像市盈率（P/E）可以用來評估股票市場上的公司一樣。

將GIM乘以房產的年總收入，得到房產的價值或售價。較低的總收入乘數意味著房產可能是更具吸引力的投資，因為它產生的總收入遠遠高於其市場價值。

特別註意事項

總收入乘數是一個很好的一般房地產指標。但也有侷限性，因為它沒有考慮各種因素，包括物業的運營成本，包括水電費、稅收、維修費和空置率。出於同樣的原因，投資者不應該使用GIM來比較一個潛在的投資性房地產和另一個類似的投資性房地產。為了更準確地比較兩個或多個房產，投資者應使用凈收益乘數（NIM）。NIM因素包括每項財產的收入和運營費用。

使用凈收入乘數比較兩個或多個房產。

總收入乘數法的弊端

GIM是投資者評估未來房地產投資價值的一個很好的起點。這是因為它很容易計算，並提供了一個粗略的畫面，什麼購買物業可以意味著買家。總收入乘數很難成為一個實用的估值模型，但它確實提供了一個基本的起點。但是，如上所述，當使用此數字作為投資性房地產的價值評估方法時，需要考慮一些限制和關鍵缺點。

反對乘數法的一個自然論點是因為它是一種相當粗糙的估價方法。因為利率的變化會影響貨幣時間價值計算中的貼現率，所以沒有明確考慮來源、收入和費用。

其他缺點包括：

• GIM方法假設在相似類中的屬性是一致的。從業人員從經驗中瞭解到，由於延期維修、物業年限和物業管理人員素質等因素的影響，類似物業的費用比率往往不同。
• GIM是基於總收入而不是凈營業收入（NOI）來估計價值的，而房產的購買主要基於其凈盈利能力。兩處房產完全有可能擁有相同的凈資產收益率，即使它們的總收入存在顯著差異。因此，GIM方法很容易被那些不瞭解其侷限性的人誤用。
• GIM不能說明可比財產的剩餘經濟壽命。透過忽略剩餘的經濟壽命，從業者可以將相同的價值分配給一個新的財產和一個50年的老財產，假設他們產生相同的收入。

總收入乘數計算示例

正在審查的房產的實際總收入為50000美元。可比較的銷售可獲得56000美元的實際收入和392000美元的銷售價值（實際上，我們會尋求一些可比較的方法來改進分析）。

我們的GIM是392000美元÷ $56,000 = 7.

這種可比的或是在實踐中經常被稱為comp的價格是其有效總額的七倍（7倍）。使用此乘數，我們可以看到此房地產的資本價值為350000美元。這是使用以下公式得出的：

V=GIM x EGI

7 x 50000美元=350000美元。