按揭買房是我們大多數人將要進行的最大的金融交易。通常情況下，銀行或抵押貸款機構會為房屋價格的80%提供資金，你同意在特定期限內還清利息。當你比較貸款人，抵押貸款利率和貸款選擇，它有助於瞭解如何抵押貸款工作，哪種可能是最適合你。

關鍵要點

• 抵押貸款可能是大多數人做過的最大的金融交易。
• 抵押貸款的兩種基本型別是固定利率貸款和可調利率貸款。
• 你的抵押貸款利率將取決於貸款型別和貸款期限（如20年或30年）等因素。

如何計算按揭付款

在大多數抵押貸款中，你每月償還一部分借款（本金）加上利息。您的貸款人將使用分期償還公式來建立一個付款計劃，該計劃將每筆付款分解為本金和利息。

如果您按照貸款的分期償還時間表付款，貸款將在規定期限（如30年）結束前全部付清。如果抵押貸款是固定利率貸款，則每次支付的金額將相等。如果抵押貸款是可調利率貸款，付款將隨著貸款利率的變化而定期變化。

你的貸款期限也決定了你每個月要付多少錢。期限越長，你的月供通常越少。權衡的結果是，你償還抵押貸款的時間越長，你的房子的總購買成本就越高，因為你要支付更長的利息。

固定利率與可調利率抵押貸款

銀行和貸款人主要提供兩種基本型別的貸款：

• 固定利率： 利率不變。
• 可調比率： 利率將在規定的條件下變化（也稱為 可變利率 或 混合的 貸款）。

以下是這兩種型別的工作原理。

固定利率抵押貸款

在這種型別的抵押貸款中，利率在貸款期限內是固定不變的。月供在貸款期內也保持不變。貸款的還款期限通常為30年，儘管10年、15年或20年的較短期限也很普遍。貸款越短，月供越大，但總利息成本越低。

例如：年利率為4.5%的20萬美元30年固定利率抵押貸款（360個月付款），每月付款約為1013美元（房地產稅、私人抵押貸款保險、，而房主保險是額外的，不包括在這個數字中。）4.5%的年利率換算成0.375%的月利率（4.5%除以12）。所以每個月你要為你的未償貸款餘額支付0.375%的利息。

當你第一次支付1013美元時，銀行將把750美元用於貸款利息，263美元用於本金。第二次月供，由於本金少一點，利息會少一點，所以還清的本金會多一點。透過支付359，幾乎所有的月供都將用於本金。

可調利率抵押貸款（arms）

因為可調利率抵押貸款的利率不是永久鎖定的，所以在整個貸款期內，月供會發生變化。大多數機構對利率的波動幅度、變動頻率和升幅都有限制或上限。當利率上升或下降時，貸款人會重新計算你的月供，直到下一次利率調整發生時，月供才會保持穩定。

與固定利率抵押貸款一樣，當貸款人收到你每月的還款時，它會將一部分用於利息，另一部分用於本金。

貸款機構通常會在貸款的頭幾年提供較低的利率，有時也被稱為“戲謔利率”，但之後利率可能會發生變化——通常一年一次。ARM的初始利率往往明顯低於固定利率抵押貸款的初始利率。因此，如果你打算在家裡獃幾年的話，手臂是很有吸引力的。

如果你正在考慮一隻手臂，找出它的利率是如何決定的；很多人對某個指數感到厭倦，比如一年期美國國債的利率，再加上一定的額外百分比，或保證金。還要問利率多久調整一次。例如，一個五到一年的分支機構有一個五年的固定利率。之後，貸款期剩餘部分的利率將每年調整一次。

例如：20萬美元的5至1年期可調利率抵押貸款，期限為30年（每月360次付款），開始時5年的年利率為4%，之後利率每年最多允許變化0.25%。第1至60個月的付款額為每月955美元。如果屆時上漲0.25%，則第61至72個月的付款額為980美元，第73至84個月的付款額為1005美元（同樣，這些數字不包括稅收和保險）

無息貸款

第三種更為罕見的選擇通常是留給富有的購房者或那些收入不正常的人，那就是隻付利息的抵押貸款。顧名思義，這種型別的貸款讓你可以選擇只支付前幾年的利息，從而降低每月付款。如果你希望在相對較短的時間內擁有這套房子，並打算在更大的月供開始前**，這可能是一個合理的選擇。然而，你不會建立任何股票在家裡，如果你的房子價值下降，你可能會結束欠債超過它的價值。

巨額抵押貸款

大額抵押貸款通常是指超過合格貸款限額的金額，目前除了夏威夷和阿拉斯加以外的所有州都是548250美元，後者更高。 在某些聯邦**指定的高價房市場，比如紐約市和舊金山，這一限制也更高。目前符合規定的最高貸款限額為822375美元。

大額貸款可以是固定的，也可以是可調整的。它們的利率往往略高於同型別小額貸款的利率。

只有利息的巨額貸款也可以提供，雖然通常是非常富有的人。它們的結構類似於ARM，僅利息期長達10年。在那之後，利率每年調整一次，支付的款項將用於還清本金。屆時，付款額可能會大幅上升。

即使有固定利率的抵押貸款，你每月的付款可以改變，如果它還包括稅或保險。

別忘了稅、保險和其他費用

如果你要買房，你還需要考慮一些其他專案，可以大大增加你每月的按揭付款，即使你設法得到一個偉大的貸款利率本身。例如，您的貸款人可能會要求您支付您的房地產稅和保險作為您的按揭付款的一部分。這筆錢將進入一個代管帳戶，你的貸款人將支付到期的賬單。這些成本不是固定的，而且會隨著時間的推移而上升。您的貸款人將列明任何額外費用作為您的抵押協議的一部分，並定期重新計算。