什麼是共同增值抵押貸款（sam）(a shared appreciation mortgage (sam))？

共享增值抵押貸款（SAM）是指借款人或購房者與貸款人分享房屋增值的一定百分比。作為對該額外補償的回報，貸款人同意收取低於現行市場利率的利率。

理解共享增值抵押貸款

共享增值抵押（SAM）不同於轉售房產期間的常規抵押。有了標準抵押貸款，借款人向貸款人支付貸款本金加上一定年限的利息。借款人**房屋時，如果仍欠銀行餘額，**所得用於償還抵押貸款。

舉個例子，假設一個房主融資30萬美元，在抵押貸款結束時，借款人已經還清了貸款。假設房子的價值從30萬美元上升到36萬美元或20%。借款人保留20%的收益和**所得。

有了SAM，借款人同意在**房屋時將房屋增值的一部分給貸款人，同時還清抵押貸款。支付給銀行的增值金額稱為或有利息，因為你給貸款人的是房產增值的利息。或有權益是預先商定的，在**財產時應支付給貸款人。銀行通常會對薩姆提供較低的利率。

利用我們前面的例子，假設借款人與銀行簽訂了一個共享增值抵押貸款，其中有一個25%的或有條款。如果你還記得，房子的價值從30萬美元升值到36萬美元，增值6萬美元。根據SAM準則，房主將向銀行支付價值6萬美元增值額的25%或1.5萬美元。

關鍵要點

• 共享增值抵押貸款（SAM）是指借款人或購房者與貸款人分享房屋增值的一定百分比。
• 作為對該額外補償的回報，貸款人同意收取低於現行市場利率的利率。
• 共享增值抵押貸款可以有一個逐步淘汰條款後，一個固定的年數。

共享增值抵押貸款的變化

共享增值抵押貸款可以有各種各樣的應急措施。SAM可能包括一個逐步淘汰條款，根據該條款，它可以逐步全部淘汰或隨著時間的推移減少支付給貸款人的百分比。該條款鼓勵業主不**房產並償還抵押貸款。有了某些條款，或有權益可能會逐步完全消失，從而使房主在**時不欠任何債務。

逐步取消條款的另一個變體可以規定，只有在房屋在最初幾年內售出時，借款人才支付一定比例的房價增值。一個典型的逐步取消條款將規定，如果借款人在五年內**，將向貸款人支付25%的增值。

對借款人來說，最理想的情況是將房子保留五年，如果有增值，在第五年後**，因為借款人將保持所有的價格升值。然而，借款人可能面臨風險。如果借款人不**房屋並持有房產，直到抵押貸款結束，如果沒有逐步退出條款，他們可能仍然需要向銀行支付其增值部分。

另一方面，如果借款人在還清抵押貸款之前**了房產，SAMs可以幫助貸款人收回任何損失的利息。銀行從抵押貸款的利息中賺錢，如果買主賣掉了房子，銀行就失去了未來的利息支付。如果房產**，共同增值抵押貸款有助於抵消部分貸款利息損失。

實踐中的共同增值抵押

共享增值抵押貸款有時用於房地產投資者和炒房者。翻頁者是那些購買和翻新一處房產以期獲利的投資者。在不斷上升的房地產市場中，為翻頁者準備的SAM往往最有效。不過，這類房貸往往對餘額的償還有時間限制。未在截止日期前**的房產通常按現行市場利率對剩餘餘額進行再融資。

共享增值抵押貸款的另一個用途是當抵押貸款超過了房屋的價值，或者是在水下。如果購房後房地產市場下滑，就可能出現水下抵押貸款。銀行可能會提供貸款修改，以減少抵押貸款債務，以配合較低的市場價值的房子。作為回報，銀行可以要求將貸款修改為共同增值抵押貸款。

然而，SAM可能存在各種稅務問題，貸款人可能無法獲得與借款人相同的增值收益稅務待遇。因此，聯絡稅務顧問或會計來幫助確定是否值得進行共同增值抵押貸款是很重要的。