什么是共同增值抵押贷款（sam）(a shared appreciation mortgage (sam))？

共享增值抵押贷款（SAM）是指借款人或购房者与贷款人分享房屋增值的一定百分比。作为对该额外补偿的回报，贷款人同意收取低于现行市场利率的利率。

理解共享增值抵押贷款

共享增值抵押（SAM）不同于转售房产期间的常规抵押。有了标准抵押贷款，借款人向贷款人支付贷款本金加上一定年限的利息。借款人**房屋时，如果仍欠银行余额，**所得用于偿还抵押贷款。

举个例子，假设一个房主融资30万美元，在抵押贷款结束时，借款人已经还清了贷款。假设房子的价值从30万美元上升到36万美元或20%。借款人保留20%的收益和**所得。

有了SAM，借款人同意在**房屋时将房屋增值的一部分给贷款人，同时还清抵押贷款。支付给银行的增值金额称为或有利息，因为你给贷款人的是房产增值的利息。或有权益是预先商定的，在**财产时应支付给贷款人。银行通常会对萨姆提供较低的利率。

利用我们前面的例子，假设借款人与银行签订了一个共享增值抵押贷款，其中有一个25%的或有条款。如果你还记得，房子的价值从30万美元升值到36万美元，增值6万美元。根据SAM准则，房主将向银行支付价值6万美元增值额的25%或1.5万美元。

关键要点

• 共享增值抵押贷款（SAM）是指借款人或购房者与贷款人分享房屋增值的一定百分比。
• 作为对该额外补偿的回报，贷款人同意收取低于现行市场利率的利率。
• 共享增值抵押贷款可以有一个逐步淘汰条款后，一个固定的年数。

共享增值抵押贷款的变化

共享增值抵押贷款可以有各种各样的应急措施。SAM可能包括一个逐步淘汰条款，根据该条款，它可以逐步全部淘汰或随着时间的推移减少支付给贷款人的百分比。该条款鼓励业主不**房产并偿还抵押贷款。有了某些条款，或有权益可能会逐步完全消失，从而使房主在**时不欠任何债务。

逐步取消条款的另一个变体可以规定，只有在房屋在最初几年内售出时，借款人才支付一定比例的房价增值。一个典型的逐步取消条款将规定，如果借款人在五年内**，将向贷款人支付25%的增值。

对借款人来说，最理想的情况是将房子保留五年，如果有增值，在第五年后**，因为借款人将保持所有的价格升值。然而，借款人可能面临风险。如果借款人不**房屋并持有房产，直到抵押贷款结束，如果没有逐步退出条款，他们可能仍然需要向银行支付其增值部分。

另一方面，如果借款人在还清抵押贷款之前**了房产，SAMs可以帮助贷款人收回任何损失的利息。银行从抵押贷款的利息中赚钱，如果买主卖掉了房子，银行就失去了未来的利息支付。如果房产**，共同增值抵押贷款有助于抵消部分贷款利息损失。

实践中的共同增值抵押

共享增值抵押贷款有时用于房地产投资者和炒房者。翻页者是那些购买和翻新一处房产以期获利的投资者。在不断上升的房地产市场中，为翻页者准备的SAM往往最有效。不过，这类房贷往往对余额的偿还有时间限制。未在截止日期前**的房产通常按现行市场利率对剩余余额进行再融资。

共享增值抵押贷款的另一个用途是当抵押贷款超过了房屋的价值，或者是在水下。如果购房后房地产市场下滑，就可能出现水下抵押贷款。银行可能会提供贷款修改，以减少抵押贷款债务，以配合较低的市场价值的房子。作为回报，银行可以要求将贷款修改为共同增值抵押贷款。

然而，SAM可能存在各种税务问题，贷款人可能无法获得与借款人相同的增值收益税务待遇。因此，联系税务顾问或会计来帮助确定是否值得进行共同增值抵押贷款是很重要的。