什麼是自願止贖(voluntary foreclosure)？

自願止贖是一種止贖程式，是由借款人誰是無法繼續支付貸款的財產，試圖避免進一步的付款，防止非自願止贖和驅逐。如果借款人的抵押貸款嚴重不足，他們可能會選擇這一選擇。

這與非自願止贖不同，非自願止贖是由貸款機構發起的，目的是佔有財產以彌補貸款人的損失，通常是無法償還貸款的借款人的最後選擇。借款人可以向銀行或其他貸款機構尋求對住宅和商業物業的自願止贖。

有幾個類似的術語可用於自願止贖，包括戰略違約，走開，叮噹聲郵件，和友好的止贖。

關鍵要點

• 自願止贖是由借款人誰不能再支付貸款的財產，並試圖避免由貸款人止贖。
• 自願取消抵押品贖回權可能對借款人的信用評級有害，但通常不會像非自願取消抵押品贖回權那樣造成財務損失。
• 21世紀末的次貸危機導致自願喪失抵押品贖回權的數量大幅上升，當時許多抵押貸款處於水底。

理解自願止贖

自願取消抵押品贖回權對借款人的信用評級極為有害，可能會使其難以出租或購買房屋，併在隨後數年內獲得貸款批准，但它並不像非自願取消抵押品贖回權那樣對財務造成損害。因此，對於一些借款人來說，這可能是一個成本效益高的選擇，他們不是每個月都在努力還款，而是得出無法繼續還款的結論。

許多債務人計劃在信用評級下降之前，透過開設新的信用卡、辦理新車貸款和抵押貸款，自願取消抵押品贖回權。貸款人通常會同意借款人的自願止贖請求，因為這可以使收回財產和收回債務的過程比非自願止贖更快、更具成本效益。

自願喪失抵押品贖回權的原因包括突然和意外的失業（例如在冠狀病毒大流行期間），意識到自己生活入不敷出，住房市場的變化以及可變利率（例如，如果借款人有可調利率抵押貸款或ARM）。

代替止贖的契約是自願止贖最常用的型別之一。自願取消抵押品贖回權的規則、法律和處罰因貸款機構和州而異。

自願止贖的利弊

如果你正在考慮啟動自願止贖，重要的是要仔細考慮採取這樣一個步驟的優點和缺點。你需要權衡它對你的信用的影響，你的房子的損失，它給你多少經濟救濟，以及你可能還有的任何選擇。例如，如果您無法獲得貸款修改或進行賣空，那麼代替止贖的契約對您的信用報告的影響可能小於非自願止贖。

減少你的損失

一個優勢，特別是如果你的家是明顯的水下，是你可以減少你的損失，當你停止付款。然而，有些州允許放貸人追查借款人的“不足”部分，即你仍欠貸款的金額與透過不足判斷確定的止贖銷售價格之間的差額。確保你知道你所在州在這方面的法律。

降低你的信用

如果你取消抵押品贖回權，你的信用評分會受到很大影響。其後果是：很可能很難獲得新的信貸，比如說汽車貸款或新的信用卡，而且利率會更高。

尋找新住房

你需要另找一個地方住，房東可能會拒絕給你租房，或者每月收取更高的費用。如果你想買，你可能在幾年內無法獲得抵押貸款。例如，房利美（Fannie-Mae）在以契約代替止贖之後，在發放新的抵押貸款之前，會申請四年的等待期。

贊成的意見

• It's a faster, less complicated release from debt than an involuntary foreclosure and an opportunity to cut your losses.

• A deed in lieu of foreclosure may have less impact on your credit scores than an involuntary foreclosure.

• There's less social stigma attached than with an involuntary foreclosure.

欺騙

• You still may be subject to a deficiency judgment.

• Your credit score will take a hit and getting new credit (a car loan, a credit card) may be harder and come with higher interest rates.

• Although there's less stigma, employers may still deem you ineligible for certain jobs.

例如：自願喪失抵押品贖回權和2007-2009年的住房危機

在21世紀末美國房地產泡沫和次貸危機之前，自願取消抵押品贖回權對於難以支付房產貸款的借款人來說是一個很少使用的選擇；然而，近年來它的應用越來越廣泛。2007年和2008年，房價暴跌，經常出現兩位數的下跌。

2010年初，大約25%的抵押貸款處於水下，這意味著抵押貸款所欠的金額超過了房屋的價值。根據一些報告，從2007年到2008年，自願止贖增加了一倍多，佔2009年所有違約的25%以上。自願止贖在過去十年中仍然很常見，因為房屋價值的增長還不足以讓許多借款人擺脫負資產的負擔。