什麼是房地產抵押投資渠道（remic）(a real estate mortgage investment conduit (remic))？

房地產抵押貸款投資渠道（REMIC）一詞是指一種特殊目的工具（SPV）或債務工具，將抵押貸款集中在一起，併發行抵押貸款支援證券（mbs）。

不動產是為發行人和投資者帶來收入的複雜投資。抵押貸款池一般分為若干部分，重新包裝，並作為個別證券向投資者**。 REMICs可以採取幾種不同的形式，通常被視為傳遞實體。因此，他們免徵直接稅。

關鍵要點

• 房地產抵押貸款投資渠道是 用於彙集抵押貸款和發行抵押擔保證券的特殊目的工具。
• REMICs最初是由1986年稅收改革法案的頒佈授權的。
• 房地產抵押貸款投資渠道可以作為合夥企業、信託、公司或協會組織，並免徵聯邦稅。

瞭解房地產抵押貸款投資渠道（remic）

房地產抵押貸款投資渠道（REMICs）最早由1986年稅收改革法案的頒佈授權，它們以信託形式持有商業和住宅抵押貸款，並向投資者發行這些證券化抵押貸款的權益。對於厭惡風險的投資者來說，它們被認為是一種安全的選擇。

REMICs將個人抵押貸款組合成基於風險和到期日的池，就像抵押貸款抵押債券（CMOs）一樣。然後將它們分成債券或其他證券，然後**給投資者。 這些證券隨後在二級抵押貸款市場上交易。

房地產抵押貸款投資渠道的一些行業最著名的發行人包括房利美和房地美。 這些公司得到聯邦**的支援。儘管他們實際上並不發放抵押貸款，但他們確實為二級市場上其他貸款人發放的住房貸款提供擔保。其他REMIC發行人包括抵押貸款機構和保險公司，以及儲蓄機構。

房利美和房地美是房地產經紀公司中一些比較著名的發行人。

REMICs可以合夥、信託、公司或協會的形式組織，是聯邦免稅實體。不過，持有這些證券的投資者仍需繳納個人所得稅。 稅法禁止REMICs修改抵押貸款。因此，如果該實體池中的一筆貸款被換成另一筆貸款，該實體可能會失去免稅地位。這是因為聯邦法規要求特定資金池中的貸款必須保持不變。換言之，這些貸款不能進行重大修改或以新的條款交換不同的貸款。

特別註意事項

為了保護REMICs的結構和免稅地位，提出或做出了一些修改。

房地產抵押投資渠道改善法

美國國會在2009年出臺了《房地產抵押貸款投資渠道改善法案》，以放寬對房地產證券化商業房地產貸款的限制。擁有商業貸款的問題房產的所有者無法對其資產進行調整，因為他們的計劃將改變為貸款提供擔保的抵押品的價值。

擬議中的法律將允許持有房地產證券化商業貸款的業主進行改進和增強，使其房地產對市場更具吸引力。這項立法包括一項宣告，即根據這些條款修改財產將不被視為國稅局概述的禁止交易。

REMIC中的利息將繼續被視為常規利息，並且透過修改房地產產生的收益將被視為透過合格抵押獲得的收益。

該法案已提交給銀行、住房和城市事務委員會，但沒有進一步的進展。

covid-19大流行

聯邦**為那些因COVID-19流感而遭受困難的商業和住宅貸款的人提供了一些救濟。無法支付房款的房主獲得了延期，首先是根據前總統特朗普在2020年簽署的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全（CARES）法案》，然後是拜登**延長條款的時候。

因為減免最終會改變這些貸款的結構，它也會對不動產的結構產生影響。這就是為什麼美國國稅局確保，如果借款人利用這些緊急措施，這些投資及其發行人將不會受到任何稅收影響。

房地產抵押投資渠道（remic）與抵押擔保債務（cmo）

業界通常認為REMICs是CMOS。這是一系列的抵押貸款捆綁在一起，作為投資**給投資者。但兩者之間有一些區別。

儘管出於稅收和法律目的，CMO是一個獨立的法律實體，但仍存在於REMICs中。另一方面，REMIC免徵聯邦稅。但這隻取決於投資者從公司層面的基礎抵押貸款中獲得的收入。任何產生並支付給投資者的收入都應納稅，在提交REMIC時使用表格1066。

房地產抵押投資渠道（remic）與房地產投資信託（reit）

房地產投資信託和房地產投資信託（REITs）都以某種形式投資房地產，但它們是不同的。儘管房地產投資信託基金將抵押貸款集中起來，並將其作為投資**給投資者，但房地產投資信託基金卻是一個完全不同的遊戲。

房地產投資信託基金（REITs）是指擁有和經營一系列創收房地產的公司，如辦公和零售場所、公寓和混合用途房地產。投資者可以像購買股票一樣購買在交易所交易的房地產投資信託基金的股票。公司租賃或出租他們的財產，然後這些收入作為股息支付給投資者。

不過，就像REMICs一樣，REITs不徵稅。但投資者必須在年度納稅申報表上申報這些投資的任何收益，這意味著他們要按自己的稅率納稅。