為什麼我的大部分抵押貸款都是從利息開始的？

按揭付款的金額是由利息和本金償還的組合組成的。在抵押貸款的有效期內，利息與本金的比例將發生變化。...

按揭付款的金額是由利息和本金償還的組合組成的。在抵押貸款的有效期內，利息與本金的比例將發生變化。

最初，房主的付款將主要是利息，包括少量本金。隨著抵押貸款到期，本金部分將增加，利息部分將減少。這是因為收取的利息是根據抵押貸款的當前未償餘額計算的，隨著償還本金的增加，未償餘額減少。抵押貸款本金越小，收取的利息就越少。

例如，以10萬美元的簡單抵押貸款為例，年利率為4%，到期時間為24年。每年的按揭付款是6558.68美元。第一筆付款將包括4000美元（100000 x 4%）的利息和2558.68美元（6558.68-4000美元）的本金還款。本次還款後的未償抵押貸款餘額為97441.32加元（100000-2558.68加元）。

下一筆付款將相當於第一筆6558.68美元，但現在利息與本金的比例將有所不同。第二次付款的利息費用為3897.65加元（97441.32 x 4%），而本金預付款為2661.03加元（6558.68-3897.65加元）。

第二筆付款的本金部分比第一筆多100美元左右。發生這種情況的原因是房主支付了本金，減少了本金，新的利息支付是按較低的本金計算的。在抵押貸款到期時，還款將主要是本金償還。

這是使用傳統普通貸款的一個基本示例。有了異國情調的抵押貸款，房主可以選擇每月支付抵押貸款。

抵押貸款如何攤銷

雖然利息部分每個月都在減少，但按揭付款本身並不會隨著時間的推移而減少。更多的錢流向本金餘額，本金餘額在貸款期限內完全攤銷。因此，隨著時間的推移，更多的房主的付款流向本金，加快了房主建立股權的速度，減少了欠款。在30年期固定抵押貸款的第30年，房主每次支付的房款都比第一年和第二年支付的房款增加更多的股本。

減少支付

不過，在某些特定情況下，按揭付款可能會減少。

可調利率抵押貸款（ARM）可能會隨著時間的推移而減少付款。在這種型別的抵押貸款中，利率根據反映貸款人在信貸市場借貸成本的指數波動。如果貸款的基準利率在貸款過程中降低，則ARM的付款可能會減少。然而，ARM具有同等的支付增長潛力，有時會大幅增長。貸款檔案規定了利率每年可以提高多少，以及在整個貸款期限內可以提高的最高利率。

在貸款的最初幾年必須支付抵押貸款保險的借款人可能會看到他們的抵押貸款付款隨著時間的推移而減少。大多數抵押貸款公司將貸款上限定為購房價格或房屋價值的80%，以較低者為準，預計借款人會拿出另外20%作為首付。

這種貸款價值比（LTV）的設計是為了在房屋價值下降，借款人所欠債務超過房屋價值時保護貸款人。在某些情況下，貸款人確實允許房主借款超過購買價格的80%，但貸款人將要求抵押貸款保險作為交易的一部分。這種保險保護貸款人，如果它必須取消抵押品贖回權的財產價值低於貸款餘額。借款人支付保險費作為每月按揭付款的一部分。

一旦借款人的貸款餘額下降到房屋價值的一定百分比（通常為78%），借款人可以請求貸款人放棄抵押貸款保險。假設借款人是成功的，按揭付款將減少剩餘的貸款，因為它不再包括按揭保險費。

發表於 2021-06-13 11:47
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分類：金融

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