許多興奮的房地產投資者認為，他們可以透過使用銀行貸款購買和升級本地修鞋鞋幫致富。雖然投資房地產可能比投資股市要好——因為當地小型房地產市場的存在會造成投資者可以利用的低效率——但要想在住宅房地產上賺錢，你需要更高階的理解水平。要從勤雜工變成房地產大亨，你必須瞭解市場，以及房地產強勁增長的三個關鍵因素。

尋找一個健康的全國市場

雖然有經驗和精明的房地產投資者可能能夠在全國房地產市場疲軟的環境中賺到一些錢，但可能性不大；在這樣的市場中，新投資者成功的幾率更大。不斷上升的利率會給原本炙手可熱的房地產市場潑上一盆冷水，因為那些用可調利率抵押貸款購買房地產的人必須多付些錢才能保住，並不是每個人都能買得起。這導致對房地產的需求減少，價格也相應下降。

因此，當你開始建立你的房地產投資組合，理想的時間是在一個不斷下降的利率環境。一般來說，不僅你的貸款會比較便宜，而且，除非出現短暫的信貸緊縮，需求可能會更高，這可以透過良好的資本管理來承受。

另一個可取的特徵是健康的國內生產總值（GDP），因為這一數字真正說明瞭支撐房地產市場的經濟體系的整體健康狀況。在健康的GDP時代，比如年增長率超過3%，房地產市場很少出現明顯的疲軟。

最後，失業率資料往往是市場疲軟的主要指標。如果人們在他們居住的地方看不到什麼收入前景，他們就會搬家。反過來，這又大大降低了房價的升值（HPA）。

選擇特定位置

如果你發現國內市場利率與下降持平，GDP增長良好，失業率可觀，你可以開始尋找一個理想的本地市場。尋找一個相對其他市場具有較強升值潛力的區域。從Case-Shiller房價指數、勞工統計局或其他來源獲得的大量公佈的失業資料是頂級房地產市場未來健康狀況的極好指標。

當地的失業資料往往是住房資料的重要指標。聰明的投資者希望投資於一個顯示出健康的失業趨勢和相對強勁的HPA資料的城市。希望，這是一個你居住的城市，因此對當地市場的變幻莫測有很強的把握，因此可以很容易地管理物業。然而，有了健全的管理控制，就有可能在其他有質量管理合作夥伴的地方成功投資。

尋找城市蔓延拐點

一旦你找到了理想的投資城市，尋找城市蔓延熱點。如果你看到城市在擴張，並且能夠承受一些風險，那麼就投資周邊的房地產。然而，如果市場看起來不祥或模糊，堅持內環，以便有一個緩衝區，防止城市蔓延的逆轉。

警告標誌告訴你遠離周邊地區，包括當地的實質性失業變化和/或經濟增長放緩。你也可以看看該地區主要僱主的基本商業健康狀況。如果經濟疲弱，可能會出現裁員，這可能會開始抑制房地產價值，因為勞動力供應的邊際損耗。如果該地區主要僱主的商業健康狀況良好，則情況正好相反。

在一個大都市地區，房地產的價值變化很大。例如，如果一個城市的平均HPA為5%，那麼市區的HPA可能為2%，郊區一環的HPA為6%，郊區二環的HPA為10%。第三環可能是具有適度HPA潛力的農田。請註意這裡的現象：你最不穩定的房地產增值將發生在外環毗鄰農田，因為這是城市的外尖。透過在增長型市場擁有優勢，這種區位優勢是可以利用的。按理說，在低迷的市場中，你會希望處於核心地位。這是可能發生最小貶值的地方，因為全面的房地產市場使這裡成為最不可能破壞供需平衡的地方。

瞭解城市不同地區的投資風險與瞭解金融工具的一般行為非常相似。把一個城市的市區想象成投資級債券，把第一個郊區環想象成股票，把外環想象成衍生品。瞭解城市蔓延拐點發生在一個城市的什麼地方，可以提高收益，或者保護投資。

為了好玩，讓我們把洋蔥再剝一層，找出最熱的地方。假設你決定投資周邊地區，因為你看到該地區的經濟增長和不斷增長的勞動力需求。你可以試著預測紅綠燈的位置。這就是未來商業地產的建設方向，比如郊區的帶狀購物中心；隨著住宅房地產開發充斥著這些未來的帶狀購物中心，相對於平均房地產回報率，房地產價值可能會大幅飆升。

底線

房地產領域高於平均回報率的機會似乎比金融工具領域更大，因為關註非同質單位的眼睛更少。瞭解當地市場也會產生投資優勢。如果你有充足的資本和有限的機會，一個長期或買入並持有的策略會更好；而如果你有有限的資本和對最有利點的深刻洞察，一個短期或翻轉策略會更有意義。不管你的時間框架，你應該首先尋找一個強大的全國性市場，然後是一個地區，在那裡公佈的資料顯示體面的高績效機會。最後，如果你認為這個地區正在擴大，那就玩城市蔓延的遊戲，如果你認為它正在縮小，那就遠離它。瞭解這些關鍵點有助於使任何房地產投資組合的價值最大化。