许多兴奋的房地产投资者认为，他们可以通过使用银行贷款购买和升级本地修鞋鞋帮致富。虽然投资房地产可能比投资股市要好——因为当地小型房地产市场的存在会造成投资者可以利用的低效率——但要想在住宅房地产上赚钱，你需要更高级的理解水平。要从勤杂工变成房地产大亨，你必须了解市场，以及房地产强劲增长的三个关键因素。

寻找一个健康的全国市场

虽然有经验和精明的房地产投资者可能能够在全国房地产市场疲软的环境中赚到一些钱，但可能性不大；在这样的市场中，新投资者成功的几率更大。不断上升的利率会给原本炙手可热的房地产市场泼上一盆冷水，因为那些用可调利率抵押贷款购买房地产的人必须多付些钱才能保住，并不是每个人都能买得起。这导致对房地产的需求减少，价格也相应下降。

因此，当你开始建立你的房地产投资组合，理想的时间是在一个不断下降的利率环境。一般来说，不仅你的贷款会比较便宜，而且，除非出现短暂的信贷紧缩，需求可能会更高，这可以通过良好的资本管理来承受。

另一个可取的特征是健康的国内生产总值（GDP），因为这一数字真正说明了支撑房地产市场的经济体系的整体健康状况。在健康的GDP时代，比如年增长率超过3%，房地产市场很少出现明显的疲软。

最后，失业率数据往往是市场疲软的主要指标。如果人们在他们居住的地方看不到什么收入前景，他们就会搬家。反过来，这又大大降低了房价的升值（HPA）。

选择特定位置

如果你发现国内市场利率与下降持平，GDP增长良好，失业率可观，你可以开始寻找一个理想的本地市场。寻找一个相对其他市场具有较强升值潜力的区域。从Case-Shiller房价指数、劳工统计局或其他来源获得的大量公布的失业数据是顶级房地产市场未来健康状况的极好指标。

当地的失业数据往往是住房数据的重要指标。聪明的投资者希望投资于一个显示出健康的失业趋势和相对强劲的HPA数据的城市。希望，这是一个你居住的城市，因此对当地市场的变幻莫测有很强的把握，因此可以很容易地管理物业。然而，有了健全的管理控制，就有可能在其他有质量管理合作伙伴的地方成功投资。

寻找城市蔓延拐点

一旦你找到了理想的投资城市，寻找城市蔓延热点。如果你看到城市在扩张，并且能够承受一些风险，那么就投资周边的房地产。然而，如果市场看起来不祥或模糊，坚持内环，以便有一个缓冲区，防止城市蔓延的逆转。

警告标志告诉你远离周边地区，包括当地的实质性失业变化和/或经济增长放缓。你也可以看看该地区主要雇主的基本商业健康状况。如果经济疲弱，可能会出现裁员，这可能会开始抑制房地产价值，因为劳动力供应的边际损耗。如果该地区主要雇主的商业健康状况良好，则情况正好相反。

在一个大都市地区，房地产的价值变化很大。例如，如果一个城市的平均HPA为5%，那么市区的HPA可能为2%，郊区一环的HPA为6%，郊区二环的HPA为10%。第三环可能是具有适度HPA潜力的农田。请注意这里的现象：你最不稳定的房地产增值将发生在外环毗邻农田，因为这是城市的外尖。通过在增长型市场拥有优势，这种区位优势是可以利用的。按理说，在低迷的市场中，你会希望处于核心地位。这是可能发生最小贬值的地方，因为全面的房地产市场使这里成为最不可能破坏供需平衡的地方。

了解城市不同地区的投资风险与了解金融工具的一般行为非常相似。把一个城市的市区想象成投资级债券，把第一个郊区环想象成股票，把外环想象成衍生品。了解城市蔓延拐点发生在一个城市的什么地方，可以提高收益，或者保护投资。

为了好玩，让我们把洋葱再剥一层，找出最热的地方。假设你决定投资周边地区，因为你看到该地区的经济增长和不断增长的劳动力需求。你可以试着预测红绿灯的位置。这就是未来商业地产的建设方向，比如郊区的带状购物中心；随着住宅房地产开发充斥着这些未来的带状购物中心，相对于平均房地产回报率，房地产价值可能会大幅飙升。

底线

房地产领域高于平均回报率的机会似乎比金融工具领域更大，因为关注非同质单位的眼睛更少。了解当地市场也会产生投资优势。如果你有充足的资本和有限的机会，一个长期或买入并持有的策略会更好；而如果你有有限的资本和对最有利点的深刻洞察，一个短期或翻转策略会更有意义。不管你的时间框架，你应该首先寻找一个强大的全国性市场，然后是一个地区，在那里公布的数据显示体面的高绩效机会。最后，如果你认为这个地区正在扩大，那就玩城市蔓延的游戏，如果你认为它正在缩小，那就远离它。了解这些关键点有助于使任何房地产投资组合的价值最大化。