什么是房地产(real estate)？

不动产是指土地以及附着在土地上的任何永久性改良物，无论是天然的还是人造的，包括水、树木、矿物、建筑物、房屋、栅栏和桥梁。不动产是不动产的一种形式。它不同于个人财产，个人财产不是永久地附在土地上的东西，如车辆、船只、珠宝、家具和农业设备。

关键要点

• 不动产是一类“不动产”，包括土地和任何永久附着在土地上的东西，无论是自然的还是人造的。
• 房地产主要有五大类：住宅、商业、工业、原土地和特殊用途。
• 你可以直接通过购买房屋、租赁物业或其他物业进行房地产投资，也可以通过房地产投资信托（REIT）间接进行房地产投资。

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房地产

了解房地产

人们经常交替使用土地、不动产和不动产这三个术语，但有一些微妙的区别。

• 陆地是指地球表面向下至地心，向上至上空，包括树木、矿物和水。
• 房地产是指土地，加上任何永久性的人为添置物，如房屋和其他建筑物。
• 不动产财产的两大分类之一是不动产所有权所固有的利益、利益和权利。

广义地说，不动产包括土地的物理表面、土地上下的物体、永久附着在土地上的物体，以及所有所有权，包括拥有、**、租赁和享受土地的权利。

不动产不应与动产混淆，动产包括所有不符合不动产定义的财产。动产的主要特征是动产。例如车辆、船只、家具、服装和智能**。

房地产的物理特性

土地有三个不同于经济中其他资产的物理特征：

1. 静止不动。虽然有些土地是可移动的，地形可以改变，但任何一块土地的地理位置永远不会改变。
2. 坚不可摧。土地是经久不衰的。
3. 独特性。没有两块土地可以完全相同。尽管它们可能有相似之处，但每个包裹在地理上都是不同的。

房地产的经济特征

土地还具有一些显著的经济特征，这些特征影响其作为投资的价值：

• 稀缺性：虽然土地并不罕见，但总供应量是固定的。
• 改善：任何对土地或建筑物的增加或改变，影响到财产的价值，称为改善。私人性质的改良（如房屋和围栏）被称为土地改良。公共性质的改善（如人行道和下水道系统）称为土地改善。
• 投资的持久性：一旦土地得到改善，用于建造改善的总资本和劳动力就代表了一个相当大的固定投资。尽管建筑物可以被夷为平地，但排水、电力、水和下水道系统等改善措施往往是永久性的，因为它们在经济上无法拆除（或更换）。
• 位置或区域偏好。地理位置是指人们根据便利、声誉和历史等因素对特定地区的选择和品味。区位是土地最重要的经济特征之一（俗话说“区位，区位，区位！”）。

房地产类型

房地产主要有五种类型：

1. 住宅房地产：任何用于住宅目的的财产。例如单户住宅、公寓、合作社、复式住宅、联排别墅和单套住房少于5套的多户住宅。
2. 商业不动产：专门用于商业目的的任何财产，如公寓大楼、加油站、杂货店、医院、酒店、办公室、停车场、餐厅、购物中心、商店和剧院。
3. 工业不动产：任何用于**、生产、分销、储存和研究开发的财产。例如工厂、发电厂和仓库。
4. 土地：包括未开发的财产、空地和农业用地（农场、果园、牧场和林地）。
5. 特殊用途：公墓、**大楼、图书馆、公园、礼拜场所和学校等公众使用的财产。

房地产业如何运作

尽管房地产市场的规模和复杂性很大，但许多人倾向于认为房地产行业仅仅由经纪人和销售人员组成。然而，事实上，数以百万计的人通过房地产谋生，不仅从事销售，还从事估价、物业管理、融资、建设、开发、咨询、教育等多个领域。

许多专业人士和企业，包括会计师、建筑师、银行、产权保险公司、测量师和律师，也依赖于房地产行业。

房地产是美国经济增长的关键驱动力。事实上，美国人口普查局公布的任何一个月的新住宅建设项目开工数都是一个关键的经济指标。该报告包括建筑许可证、房屋开工和房屋竣工数据，分为三类：

• 独栋住宅
• 拥有2-4个单元的住宅
• 有五个或五个以上单元的多户型建筑，如公寓综合楼

投资者和分析师密切关注房屋开工情况，因为这些数字可以提供经济发展方向的总体感觉。此外，新开工的房屋类型可以提供经济发展的线索。

例如：房屋开工

例如，如果住房开工表明单户家庭开工较少，多户家庭开工较多，则可能表明单户家庭住房即将出现供应短缺，从而推高房价。下表显示了从2000年1月1日到2020年2月1日的20年住房开工情况。

如何投资房地产

投资房地产的方式有很多种。一些最常见的直接投资方式包括：

• 房屋所有权
• 出租物业
• 翻房子

如果你购买实物财产（例如，出租财产、翻动房屋），你可以通过两种不同的方式赚钱：租金或租赁收入和房地产价值增值。与其他投资不同，房地产受地理位置的影响很大。就业率、当地经济、犯罪率、交通设施、学校质量、市政服务和房产税等因素都会推动房地产价格的上涨或下跌。

赞成的意见

• Offers steady income

• Offers capital appreciation

• Diversifies portfolio

• Can be bought with leverage

欺骗

• Is usually illiquid

• Influenced by highly local factors

• Requires big initial capital outlay

• May require active management and expertise

你也可以间接投资房地产。最受欢迎的方式之一是通过房地产投资信托基金（REIT）——一家持有创收房地产投资组合的公司。房地产投资信托基金有多种类型，包括股权、抵押和混合房地产投资信托基金。房地产投资信托基金根据其股票买卖方式进一步分类：

• 公开交易的房地产投资信托基金
• 公开非交易REITs
• 私人地产基金

投资REIT最流行的方式是购买在交易所公开交易的股票。由于股票的交易方式与交易所交易的任何其他证券（比如股票）一样，这使得REITs非常具有流动性和透明度。

像许多股票一样，你通过支付股息和股票增值从房地产投资信托中赚取收入。除个别房地产投资信托基金外，你还可以投资房地产共同基金和房地产交易所买卖基金（ETF）。

我们喜欢什么

• Liquidity

• Diversification

• Steady dividends

• Risk-adjusted returns

我们不喜欢的

• Low growth/low capital appreciation

• Not tax-advantaged

• Subject to market risk

• High fees

抵押贷款支持证券

投资房地产的另一种选择是通过抵押贷款支持证券（MBS）。由于在2007-08年引发全球金融危机的抵押贷款危机中所扮演的角色，这些抵押贷款证券受到了很多****的影响。然而，抵押贷款证券仍然存在并在交易。

普通投资者购买这些产品的最便捷方式是通过etf。与所有投资一样，这些产品也有一定的风险。然而，它们也可能提供投资组合多样化。投资者必须调查持有量，以确保这些基金专注于投资级抵押贷款支持证券，而不是危机中出现的次贷品种。

mbs示例

为普通投资者提供MBS的两种流行ETF包括：

• 先锋按揭证券ETF (VMBS）：该ETF跟踪彭博巴克莱美国MBS浮动调整指数，该指数由联邦机构支持的MBS组成，最低资金池为10亿美元，最低期限为一年。
• iShares MBS ETF (MBB）：该ETF专注于固定利率抵押贷款证券，并跟踪彭博巴克莱美国MBS指数。其持有的债券包括由房利美和房地美等**赞助企业发行或担保的债券，因此它们的评级为AAA级。

按揭贷款歧视是非法的。