對許多零售商來說，租金減免是covid-19得以倖存的關鍵

事實證明，與COVID-19相關的限制對一些零售商來說是個福音，包括亞馬遜（Amazon）和家裝連鎖店等線上賣家。然而，對於許多商店來說，從服裝店到電器連鎖店，步行交通的缺乏讓2020年成為一個令人難忘的年份。...

事實證明，與COVID-19相關的限制對一些零售商來說是個福音，包括亞馬遜（Amazon）和家裝連鎖店等線上賣家。然而，對於許多商店來說，從服裝店到電器連鎖店，步行交通的缺乏讓2020年成為一個令人難忘的年份。

對於許多轉售商來說，在經濟放緩中生存下來的關鍵之一就是想方設法削減開支。這往往意味著不僅要解僱工人，還要與房東談判，爭取租金方面的休息。

美國全國零售聯合會（NRF）和投資銀行PJ SOLOMON最近進行的一項調查顯示，在停工期間拖欠租金的商店中，有略多於一半的商店能夠獲得一定程度的租金減免。儘管如此，隨著COVID-19病例在全國範圍內的上升和氣溫的下降，這種幫助是否足夠仍然是一個懸而未決的問題。

關鍵要點

全國零售聯合會的一項調查顯示，今年超過90%的零售商要求房東減免租金。
儘管一些房東願意降低零售租戶的基本租金，但最常見的減免形式是延期支付租金。
業主往往在給予租金減免之前要求作出讓步，例如取消限制性使用條款或放棄不可抗力權利，否則租客可以在不可預見的危機中使用這些權利。

實體賣家受到重創

儘管今年失業率大幅上升，但總體消費支出卻出人意料地強勁。據美國人口普查局（U.S.Census Bureau）初步估計，今年前10個月的零售額與2019年相比增長了2.8%。然而，這些合計數字掩蓋了一個事實，即儘管今年有許多成功的企業類別，但其他類別的企業都經歷了非常艱難的時期。

例如，儘管到10月份為止，線上零售商的銷售額猛增了21.9%，硬體商店的銷售額同比增長了13.2%，但大多數實體零售商的收入在今年早些時候大幅下降，當時許多州釋出了遏制冠狀病毒的封鎖令。上個月釋出的NRF調查發現，高達73%的美國零售連鎖店在封鎖最嚴重的時候不得不關閉至少四分之三的實體店。

受影響最嚴重的類別包括服裝和服裝配件，與2019年前10個月相比，這兩個類別的收入下降了30%以上。對於電子和家電商店來說，這也是一個悲慘的一年，它們的收入下降了14.6%，而傢具和家裝的收入下降了7.2%。其中一個結果就是一系列的破產，包括像Neiman Marcus、JCPenney和Tuesday Morning這樣的標誌性名字。”消費者仍然有一定的金融火力，但這並沒有在整個經濟中平均分佈，”NRF研究開發和行業分析副總裁MarkMathews說。

房租危機

隨著收入的緩慢增長，按時支付租金成為許多商店不可能完成的任務；據NRF統計，不到33%的零售商至少能支付6月份租金的75%。由於消費者錢包裡有**資金，許多州的限制也更加寬鬆，7月份這一數字上升到65%，儘管許多商店仍然面臨著嚴重的現金短缺。

重新談判租金一直是店主維持經營的主要策略之一。NRF的研究發現，超過90%的零售商已經要求他們的房東給予某種救濟。儘管一些業主在最艱難的幾個月裡減少了基本租金，但最常見的解決辦法是將租金支付推遲到2020年底或2021年。

房東在延長租金減免期之前，通常會先看看零售商的財務狀況，包括獲得信貸或**援助的能力。

尋求妥協

芝加哥一位專門從事商業房地產交易的律師阿倫•梅（aronmay）表示，業主在權衡救濟請求時，通常會考慮承租人的財務狀況。例如，他們經常要求在健康危機前後檢視商店的資產負債表，併在做出讓步之前詢問**援助或他們可能獲得的其他收入來源。

根據NRF的調查，今年依靠房東的零售商中，超過一半能夠獲得某種形式的租金減免。梅認為，在獲得緩刑方面比較成功的人，是那些懂得互讓的人。”梅說：“如果你的要求合理，還款及時，如果我是房東的話，我會看好你的。”。那到底是什麼樣的互讓呢？

租金減免和延期

通常情況下，房東無論是個人投資者還是大型房地產投資信託基金，都更願意為那些需要額外現金才能長期生存的商鋪降低租金。不過，房東在最嚴峻的情況下，可能會對大幅削減租客付款持謹慎態度。”如果他們把租金減少一半，他們的破產申請就會減少一半，”梅說。

對於財務彈性較大的零售商，只要業主願意，就可以暫時延期。”“我認為這對房東來說更容易接受，”梅說他們認為這是他們要收回的租金。”

放棄承租人權利

房東可能會要求延期付款的店主放棄未來的不可抗力權利，在某些租約中，這種權利使他們有權在發生不可預見事件時暫停付款。這樣店主就不能在幾個月後回來，再次聲稱付不起房租。

據梅說，房東有時尋求的另一個讓步是取消限制性使用條款，以保護商店不讓競爭對手在附近開店。”他們的租戶數量正在減少，因此他們可能會說，他們的選擇越來越少，需要這種靈活性，”梅說。

更多**措施即將出臺？

溫暖的氣溫和取消在家的限制，幫助實體零售商在今年夏天重新獲得了一些春季錯過的客流量。例如，根據**資料，9月份服裝總銷售額達到195億美元，而4月份僅為30億美元。

然而，惡劣天氣的開始和最近Cowid-19病例的激增，全國官方資料顯示，自9月中旬以來，這些病例上升了95%，這使得經濟複蘇乏力。”我絕對希望，如果我們回到更嚴格的停業狀態，更多的零售商會回來尋求幫助，”梅說。

共和黨和民主黨無法就另一項重大**方案達成一致，這隻會增加不確定性。馬修斯說，由於春季救濟計劃，消費者收到了高達1200美元的支票，這對零售商，特別是低收入購物者來說，起到了重要的推動作用。現在零售業希望立法者能找到共同點，為陷入困境的消費者提供更多的救濟。”馬修斯說：“人們口袋裡的錢對這個行業來說極其重要。”。