对许多零售商来说，租金减免是covid-19得以幸存的关键

事实证明，与COVID-19相关的限制对一些零售商来说是个福音，包括亚马逊（Amazon）和家装连锁店等在线卖家。然而，对于许多商店来说，从服装店到电器连锁店，步行交通的缺乏让2020年成为一个令人难忘的年份。...

事实证明，与COVID-19相关的限制对一些零售商来说是个福音，包括亚马逊（Amazon）和家装连锁店等在线卖家。然而，对于许多商店来说，从服装店到电器连锁店，步行交通的缺乏让2020年成为一个令人难忘的年份。

对于许多转售商来说，在经济放缓中生存下来的关键之一就是想方设法削减开支。这往往意味着不仅要解雇工人，还要与房东谈判，争取租金方面的休息。

美国全国零售联合会（NRF）和投资银行PJ SOLOMON最近进行的一项调查显示，在停工期间拖欠租金的商店中，有略多于一半的商店能够获得一定程度的租金减免。尽管如此，随着COVID-19病例在全国范围内的上升和气温的下降，这种帮助是否足够仍然是一个悬而未决的问题。

关键要点

全国零售联合会的一项调查显示，今年超过90%的零售商要求房东减免租金。
尽管一些房东愿意降低零售租户的基本租金，但最常见的减免形式是延期支付租金。
业主往往在给予租金减免之前要求作出让步，例如取消限制性使用条款或放弃不可抗力权利，否则租客可以在不可预见的危机中使用这些权利。

实体卖家受到重创

尽管今年失业率大幅上升，但总体消费支出却出人意料地强劲。据美国人口普查局（U.S.Census Bureau）初步估计，今年前10个月的零售额与2019年相比增长了2.8%。然而，这些合计数字掩盖了一个事实，即尽管今年有许多成功的企业类别，但其他类别的企业都经历了非常艰难的时期。

例如，尽管到10月份为止，在线零售商的销售额猛增了21.9%，硬件商店的销售额同比增长了13.2%，但大多数实体零售商的收入在今年早些时候大幅下降，当时许多州发布了遏制冠状病毒的封锁令。上个月发布的NRF调查发现，高达73%的美国零售连锁店在封锁最严重的时候不得不关闭至少四分之三的实体店。

受影响最严重的类别包括服装和服装配件，与2019年前10个月相比，这两个类别的收入下降了30%以上。对于电子和家电商店来说，这也是一个悲惨的一年，它们的收入下降了14.6%，而家具和家装的收入下降了7.2%。其中一个结果就是一系列的破产，包括像Neiman Marcus、JCPenney和Tuesday Morning这样的标志性名字。”消费者仍然有一定的金融火力，但这并没有在整个经济中平均分布，”NRF研究开发和行业分析副总裁MarkMathews说。

房租危机

随着收入的缓慢增长，按时支付租金成为许多商店不可能完成的任务；据NRF统计，不到33%的零售商至少能支付6月份租金的75%。由于消费者钱包里有**资金，许多州的限制也更加宽松，7月份这一数字上升到65%，尽管许多商店仍然面临着严重的现金短缺。

重新谈判租金一直是店主维持经营的主要策略之一。NRF的研究发现，超过90%的零售商已经要求他们的房东给予某种救济。尽管一些业主在最艰难的几个月里减少了基本租金，但最常见的解决办法是将租金支付推迟到2020年底或2021年。

房东在延长租金减免期之前，通常会先看看零售商的财务状况，包括获得信贷或**援助的能力。

寻求妥协

芝加哥一位专门从事商业房地产交易的律师阿伦•梅（aronmay）表示，业主在权衡救济请求时，通常会考虑承租人的财务状况。例如，他们经常要求在健康危机前后查看商店的资产负债表，并在做出让步之前询问**援助或他们可能获得的其他收入来源。

根据NRF的调查，今年依靠房东的零售商中，超过一半能够获得某种形式的租金减免。梅认为，在获得缓刑方面比较成功的人，是那些懂得互让的人。”梅说：“如果你的要求合理，还款及时，如果我是房东的话，我会看好你的。”。那到底是什么样的互让呢？

租金减免和延期

通常情况下，房东无论是个人投资者还是大型房地产投资信托基金，都更愿意为那些需要额外现金才能长期生存的商铺降低租金。不过，房东在最严峻的情况下，可能会对大幅削减租客付款持谨慎态度。”如果他们把租金减少一半，他们的破产申请就会减少一半，”梅说。

对于财务弹性较大的零售商，只要业主愿意，就可以暂时延期。”“我认为这对房东来说更容易接受，”梅说他们认为这是他们要收回的租金。”

放弃承租人权利

房东可能会要求延期付款的店主放弃未来的不可抗力权利，在某些租约中，这种权利使他们有权在发生不可预见事件时暂停付款。这样店主就不能在几个月后回来，再次声称付不起房租。

据梅说，房东有时寻求的另一个让步是取消限制性使用条款，以保护商店不让竞争对手在附近开店。”他们的租户数量正在减少，因此他们可能会说，他们的选择越来越少，需要这种灵活性，”梅说。

更多**措施即将出台？

温暖的气温和取消在家的限制，帮助实体零售商在今年夏天重新获得了一些春季错过的客流量。例如，根据**数据，9月份服装总销售额达到195亿美元，而4月份仅为30亿美元。

然而，恶劣天气的开始和最近Cowid-19病例的激增，全国官方数据显示，自9月中旬以来，这些病例上升了95%，这使得经济复苏乏力。”我绝对希望，如果我们回到更严格的停业状态，更多的零售商会回来寻求帮助，”梅说。

共和党和民主党无法就另一项重大**方案达成一致，这只会增加不确定性。马修斯说，由于春季救济计划，消费者收到了高达1200美元的支票，这对零售商，特别是低收入购物者来说，起到了重要的推动作用。现在零售业希望立法者能找到共同点，为陷入困境的消费者提供更多的救济。”马修斯说：“人们口袋里的钱对这个行业来说极其重要。”。