看起來很簡單！買房子，做一些整容，把它放回市場，並獲得巨大的利潤。在任何特定的時間，電視上的六個節目都有長相英俊、衣著考究的投資者，他們讓這個過程看起來快速、有趣、有利可圖。

很多房子都被翻動了。data ATTOM data Soluti***在其《2019年美國房屋翻頁報告》中公佈的資料顯示，翻頁房屋佔2019年美國房屋銷售總額的6.2%，創8年來新高。

然而，通往房地產財富的道路並不全是抑制吸引力和“**”標誌。太多未來的房地產大亨忽視了基礎，最終以失敗告終。那麼，潛在的鰭狀肢犯下的五大錯誤是什麼呢？你如何避免它們？

關鍵要點

• 翻蓋房屋是一項與其他行業一樣的業務：它需要知識、計劃和精明才能成功。
• 新手房地產投資者常犯的錯誤是低估了專案所需的時間或金錢。
• 另一個錯誤是過度估計自己的技能和知識。
• 耐心和良好的判斷力對於像房地產投資這樣以時間為基礎的生意尤其重要。

房屋翻蓋的工作原理

翻盤（又稱批發房地產投資）是一種房地產投資策略，投資者購買房產不是為了使用，而是為了賺取利潤。

這種利潤通常來源於火熱的房地產市場（價格快速上漲）或對房地產進行的資本改良（或兩者兼而有之）導致的價格升值。例如，投資者可能會在一個“熱門”社群購買一個固定鞋面，進行實質性的裝修，然後以反映其新外觀和便利設施的價格**。

翻動房產的投資者集中於購買和隨後轉售一處房產或一組房產。許多投資者試圖透過頻繁的投資來創造穩定的收入流。

那你怎麼翻一棟樓或房子呢？簡單地說，你想低買高賣（就像大多數其他投資一樣）。但你不是採取買入並持有的策略，而是盡可能快地完成交易，以限制你的資本面臨風險的時間。一般來說，重點應該放在速度上，而不是利潤最大化。這是因為過去的每一天都會花費你更多的錢（抵押貸款、水電費、財產稅、保險和其他與房屋所有權相關的費用）。這是總的計劃，儘管它有幾個陷阱。

從哪裡開始

第一，最好的建議是限制你的財務風險，最大限度地提高你的回報潛力。簡單地說，不要為一套房子付太多的錢（透過知道它的價值），並且在購買之前也要確保你知道必要的維修或升級要花多少錢。有了這些資訊，你就可以算出一個理想的購買價格。

70%規則規定，投資者應支付不超過物業維修後價值（ARV）減去所需維修後價值的70%。ARV是一個家完全修複後的價值所在。

這裡有一個例子：如果一套房子的抗逆轉錄病毒抗體是15萬美元，需要2.5萬美元的修理費，那麼70%的規則意味著投資者應該為這套房子支付不超過8萬美元的費用：15萬美元x 0.70=10.5萬美元-2.5萬美元=8萬美元。

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翻蓋房屋的五大必備品

像其他小企業一樣，這項努力需要時間和金錢、計劃和耐心、技能和努力。結果可能會比你想象的更難，更貴。如果你只是想透過炒房快速致富，那麼你最終可能會進貧民院。如果你想把房子翻個底朝天，這五個錯誤是要避免的。

即使你把每一個細節都做對了，不斷變化的市場環境也可能意味著你一開始所做的每一個假設到最後都將是無效的。

1.錢不夠

涉足房地產是昂貴的。第一項費用是物業購置費。雖然低/零首付融資要求比比皆是，但從合法供應商那裡找到這些交易說起來容易做起來難。另外，如果你為收購提供資金，你要支付利息。

儘管在減稅和就業法案透過後，借款利息仍然可以免稅，但這並不是100%的扣除。 在利息上花的每一美元都會增加你為了收支平衡而需要在銷售中賺取的金額。

如果你用抵押貸款或房屋凈值信用額度（HELOC）來為你的購房提供資金，只有利息是可以扣除的。您付款的本金、稅金和保險部分不包括在內。

廣泛研究你的融資選擇，以確定哪種抵押貸款型別最適合你的需要，並找到一個貸款人提供低利率。研究融資成本的一個簡單方法是使用抵押貸款計算器，它可以讓你比較不同貸款人提供的利率。當然，為房產支付現金可以消除利息成本，但即便如此，也存在房產持有成本和套現機會成本。

盈利比以前更難了。事實上，ATTOM資料顯示，2019年利潤率萎縮至2011年以來的最低平均投資回報率（ROI）。這並不意味著沒有錢賺（投資回報率為40.6%），但它確實意味著需要關心。2019年的平均毛利潤為62900美元，但請記住這是毛利潤。

裝修費用也必須考慮在內。如果你打算把房子修繕一番，然後賣掉賺取利潤，那麼售價必須超過購置成本、房產持有成本和裝修成本的總和。

一個25000美元的廚房，一個10000美元的浴室，5000美元的房地產稅，水電費，以及其他的運營成本，使這個數字減少了大約三分之二。如果房產出現意外的結構性問題，毛利潤可能會變成凈虧損。

即使你成功地剋服了翻蓋房子的財務障礙，也不要忘記 

2.時間不夠

裝修和翻蓋房屋是一項耗時的冒險。找到併購買合適的房產可能需要幾個月的時間。一旦你擁有了這所房子，你就需要花時間把它修好。如果你有一份白天的工作，花在拆遷和建築上的時間會轉化為失去的夜晚和週末。如果你付錢給別人做這項工作，你仍然會花費比你預期更多的時間來監督這項活動，而付錢給別人的成本會降低你的利潤。

一旦工作完成，你需要安排檢查，以確保該物業符合適用的建築規範，然後才能**。如果沒有，你就需要花更多的時間和金錢來達到標準。

下一步，它可以是一個相當長的時間投資**物業。如果你親自向潛在買家展示，你可能會花大量時間往返於酒店和會議。如果你用房地產經紀人，你將欠佣金。

值得嗎？對許多人來說，堅持做一份日工可能更有意義，他們可以透過穩定的薪水在幾周或幾個月內掙到同樣的錢，沒有任何風險和持續的時間投入。

3.技能不夠

專業的建設者和熟練的專業人員，如木匠和水管工，經常把房屋作為他們正常工作的一部分收入。他們有知識、技能和經驗去尋找和修理房子。他們中的一些人也有工會工作，在整個冬天為他們的副業工作時提供失業支票。

炒房的真正資金來源於股票。如果你手握鎚子，喜歡鋪地毯，可以掛乾牆，給房子蓋屋頂，安裝廚房水槽，你就有翻轉房子的技巧了。

另一方面，如果你不知道一個十字頭螺絲刀從一字螺絲刀，你將需要支付專業人士做裝修和維修。這將降低你的投資獲得可觀利潤的幾率。

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據阿託姆統計，2019年被翻盤的獨棟住宅和公寓數量 資料解決方案。

4.知識不足

要想成功，你就要知道如何在合適的地點，以合適的價格挑選合適的房產。在10萬元左右的房子裡，你真的期望6萬元買20萬元**？市場效率太高了，這種情況不可能經常發生。

即使你為了一首歌而花了一輩子的時間去搶購一棟止贖的房子，也要說知道該做哪些裝修，該跳過哪些才是關鍵。你還需要瞭解適用的稅法和分割槽法，知道什麼時候減少損失，在你的專案變成錢坑之前退出。

房地產上市公司Zillow目前正在精選市場上**房屋。該公司預計在90天內購買和**房產，而且它有足夠的資料和知識為夫妻運營商提供激烈的競爭。

隨著全球投資公司KKR加入其他私人投資公司尋求分得一杯羹，大聯盟貸款機構也開始在flip貸款市場尋求利潤。

5.耐心不夠

專業人士花時間等待合適的財產。新手們衝出去買他們看到的第一棟房子。然後，他們僱用第一個承包商誰提出了投標，以解決工作，他們不能自己做。專業人員要麼自己動手，要麼依賴預先安排好的可靠承包商網路。

新手請房地產經紀人幫忙**子。專業人士依靠“業主**”的努力，最大限度地降低成本，實現利潤最大化。新手們期望在這個過程中一馬當先，塗上一層油漆，然後賺一大筆錢。專業人士明白買**屋需要時間，而且利潤率有時很低。

底線

如果你想翻動房子，一定要明白它需要什麼和風險。新手會低估所需的時間或金錢，高估自己的技能和知識。透過翻蓋房子迅速獲利並不像電視上看起來那麼容易。