擁有兩個抵押貸款並不像你想象的那麼罕見。在家裡積累足夠的股權的人往往會選擇第二次抵押貸款。他們可能會用這筆錢還債，送孩子上大學，資助創業，或者大買。其他人將透過改建或建造游泳池等方式，使用第二筆抵押來提高其房屋或財產的價值。

然而，兩筆抵押貸款可能比只持有一筆更棘手。幸運的是，有一些機制可以將兩個抵押貸款合併成一筆貸款。但是，合併過程本身可能很棘手，最終可能無法算出它的價值。

關鍵要點

• 持有兩個抵押貸款是一種常見的情況，可以將它們合併為一個單一的貸款來簡化。
• 將兩筆貸款合併為一筆貸款可能需要有經驗的專業經紀人的幫助。
• 雖然合併可以簡化您的財務狀況，並可能隨著時間的推移為您節省資金，但它確實會帶來成本，最終可能不會使它成為一個明智的決定。

組合抵押貸款

讓我們看一個例子：10年或更長時間前，你申請了一個房屋凈值信貸額度，在提取期內，當你可以“提取”你的信貸額度時，你支付了一個可控的金額：每月275美元，10萬美元的信貸額度。

根據這項貸款的條款，十年後的提款期變成了未來15年的還款期，你必須像償還抵押貸款一樣償還貸款。但你可能沒想到275美元的付款會變成700美元的付款，如果最優惠利率提高的話，可能會更高。

透過合併這兩項貸款，你可能每月節省超過100美元，並鎖定你的利率，而不是看著它升級，如果黃金價格上升。另一方面，也許你想更快地還清貸款，想要更好的條件，這將有助於你做到這一點。這種型別的合併是如何工作的？這是一個好主意嗎？

知道你從什麼開始嗎

要瞭解合併時會發生什麼，你必須瞭解一些關於當前貸款的情況。如果你去整合貸款時，你會意識到你的第二筆抵押貸款是用來從你家裡提取現金的，因為某種原因，所謂的現金出借，它可能會增加新貸款的成本，並減少你的資格。放貸人說，現金流出貸款的定價較高，因為統計上，如果借款人遇到麻煩，他們更可能退出貸款。

然後是利率/定期再融資（refi）。這類貸款只是對你當前貸款的利率和條件的調整。貸款被認為是更安全的貸款人，因為借款人沒有口袋裡的錢或減少金額的股權，他們在財產。最近當抵押貸款利率降至歷史低點時，你可能已經進行了再融資。

為什麼這些區別很重要？C2金融公司的抵押貸款顧問、《貸款指南：如何獲得盡可能好的抵押貸款》一書的作者凱西•弗萊明（Casey Fleming）認為，它們很重要，因為新抵押貸款的條款和支付金額可能會大不相同。

“假設你和你的鄰居都獲得了75%的貸款價值比再融資貸款，符合標準的貸款限額是41.7萬美元。你的是套現，他的不是。到2021年4月，你的貸款比你鄰居的貸款貴0.625個百分點。1個百分點是貸款金額的1%，因此，如果你的貸款金額是20萬美元，在所有條件相同的情況下，你將支付1250美元（20萬美元x 0.00625美元），利率與你鄰居相同。”

這樣想吧。如果你最初是在買房時獲得這兩項貸款的，那就不是提款貸款，因為第二筆抵押貸款是用來獲得房子的，而不是從中提取現金。但後來，如果你因為第二次抵押貸款而收到了錢，那次抵押貸款就是套現貸款，所以新的綜合貸款也會被認為是一樣的。

這一區別變得重要還有另一個原因。因為套現貸款對貸款人來說風險更大，他們可能只會借給你75%到80%的房屋資產，而利率/定期再融資則是90%。弗萊明用通俗易懂的英語這樣說：“如果你的貸款將被視為套現貸款，你將需要更多的股權在您的財產資格。”

如何整合

貸款人將完成所有與貸款合併相關的複雜文書工作。你的工作是成為一個訊息靈通的消費者。不要和一個人說話，要和幾個人說話。

由於兩項貸款的合併比直接的住房抵押貸款更為複雜，因此最好親自與多達三、四家貸款機構進行溝通。你可以和你的銀行或信用合作社、抵押貸款經紀人交談，或者聽取你信任的行業專業人士的建議。

當然，問問他們新的貸款是要兌現貸款還是利率/定期再融資。是固定利率貸款還是可變利率貸款？15年還是30年？

一旦你對某個貸款人感到滿意，他們就會引導你完成這個過程。在沒有閱讀之前不要簽署任何東西，並確保你瞭解付款時間表。

如果你的貸款是現款貸款，凱西弗萊明說，有一種方法可以將其轉換為利率/定期再融資一年後。

“將貸款合併為現金流出，但獲得貸款人信貸，支付與交易相關的所有成本。再等一年再融資。因為你只是再融資一個單一的貸款在這一點上，這不是一個現金貸款。現在你可以把錢花在積分上，把利率買下來，因為你可以把貸款保留更長一段時間。”弗萊明接著建議，只有當你相信利率穩定或可能下降時，才這樣做。

底線

“永遠不要僅僅根據每月還款的減少來決定再融資或合併貸款。弗萊明說：“在大多數情況下，你一生中花在新貸款上的錢要比單純償還現有貸款的錢多。”數以百萬計的消費者不斷抵押自己的未來，最後卻少了幾萬甚至幾十萬元的退休金。”

取而代之的是，確定你認為你將在房子裡獃多久，並比較你當前抵押貸款的成本與新抵押貸款的成本加上在你持有貸款的整個時間內與新貸款相關的任何成本。如果整合可以降低總體成本，那麼整合可能是個好主意。